[克而瑞]年報點評(十一)金科集團：“地產(chǎn)+服務”內(nèi)外兼修，加速擴張

??2016年金科集團實現(xiàn)簽約銷售面積499萬平米，同比大幅增長約50%。與此同時，2016年金科集團的銷售回款率達到了97%以上，確保了資金的快速回流。

??從城市分布來看，重慶地區(qū)的銷售貢獻最大，占到了地產(chǎn)板塊的46%。從城市能級來看，金科集團的銷售結構以二線為主，2016年這些城市的市場相對較為火熱，項目的去化率普遍較高，加上金科集團在產(chǎn)品創(chuàng)新上不斷突破，在社區(qū)的配套設施和綜合服務上不斷推層出新，進一步增強了其產(chǎn)品的市場競爭力。

??在銷售規(guī)模快速增長的同時，為了保障銷售增長的持續(xù)性，金科集團也加大了開發(fā)力度。2016年金科集團新開工面積568萬平米，同比增長71%，年末企業(yè)在建面積為1155萬平米。截止2016年年底，金科集團主要項目可供出售面積為938萬平米，其中61%位于銷售貢獻最大的重慶地區(qū)，為未來銷售的持續(xù)增長提供了充足的彈藥。

??拿地：積極增加土地儲備，深化三圈一帶“核心十城”布局

??2016年金科集團新增土地計容建筑面積613萬平米，相比2015年同比大幅增長了近81%，拿地金額為208億元，占到了地產(chǎn)簽約銷售額的65%，土地投資較為謹慎合理，同時也為未來銷售增長補充了足夠的資源。從區(qū)域來看，金科集團始終秉持著“做強重慶，做大華東，增量華北，穩(wěn)定中西部”的區(qū)域發(fā)展策略。從城市布局角度來看，2016年新增土地儲備主要分布于一二線城市，其中一二線新增土地儲備為542萬平米，占到了總新增土地儲備的88%，進一步使其土儲結構得到了優(yōu)化。

??2016年，金科集團總共新進入了鄭州、南京、武漢、天津、南寧五個重點城市，三圈一帶的“核心十城”布局已基本完成(除上海)。截止2016年金科集團擁有土地儲備1846萬平米，相比2015年的1699萬平米，增加了近9%，足夠支撐未來3-5年的發(fā)展。2017年，金科集團計劃的新增土地儲備為650余萬平米，土地項目投資將不低于350億元，在合理的范圍內(nèi)進一步增加項目儲備。在先前的金科集團2016年工作會議上，黃紅云也曾表示2017年金科集團將繼續(xù)重點布局“核心十城”，上海、廣深等未進入城市也將得到重點關注。未來，金科集團在拿地方式上也將會更加的多元化，涵蓋城中村改造、并購、輕資產(chǎn)運營以及合資合作等等，這將進一步保證土地的低成本獲取。

??財務：融資成本大幅降低，財務結構明顯改善

??得益于銷售的快速增長和超高的銷售回款率，以及充足的融資，2016年底金科集團持有現(xiàn)金量為176億元，同比大幅增長88%，現(xiàn)金短債比也從0.47增長至2.6。2016年金科集團融資渠道更加多元化，年內(nèi)成功完成非公開發(fā)行募資45億元，成功發(fā)行136.5億元公司債和中期票據(jù)，此外還于2016年12月實施了應收房款尾款資產(chǎn)證券化，并成功融資18億元，優(yōu)化企業(yè)融資結構。2016年底，金科集團的有息負債446.5億元，其中債券類和銀行貸款占比分別達到50%和40%，長短期債務也從0.93提高到5.5。

??在財務結構明顯改善的同時，金科集團的融資成本也明顯下降。2016年金科集團的綜合融資成本約為7.57%，相比2015年的9.58%下降了2個百分點。究其原因，一方面是因為新發(fā)債券等成本較低，另一方面，企業(yè)也于2016年償還了一批利率較高的貸款，如2014年與銀華資本簽訂的綜合成本11.3%的約10億元貸款，2014年與中航信托簽訂的綜合成本10.8%的5億元貸款等等。

??綜合服務：地產(chǎn)與物業(yè)協(xié)同發(fā)展，增強未來核心競爭力

??近年來除了地產(chǎn)板塊的擴張外，金科集團在社區(qū)綜合服務“軟實力”上也苦煉內(nèi)功。2016年金科集團不僅在配套設施以及服務上力求做到更好(如“聆聽行動”)，此外還通過與東軟熙康、騰訊、億達、微軟等企業(yè)合作，引入云醫(yī)院服務、天啟大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，從而打造智慧型生活社區(qū)。

??2016年金科集團物業(yè)管理營業(yè)收入為9.7億元， 同比大幅增長了65%。2016年金科集團物業(yè)新進入浙江、山西、湖北、遼寧四個省，截止目前以涵蓋全國16個省、自治區(qū)及直轄市，已進駐60多個城市，在管項目超過300個，管理規(guī)模達1.6億平方米，客戶家庭達到100萬戶。未來物業(yè)管理仍將會是金科集團繼續(xù)大力發(fā)展的方向，通過將服務與地產(chǎn)相結合，不僅能夠有效保留住優(yōu)質(zhì)客戶，為企業(yè)帶來持續(xù)增長的物業(yè)收入；還能夠提高其地產(chǎn)產(chǎn)品的核心競爭力，爭奪更多的市場份額。

??總結，2016年，金科集團不僅在銷售規(guī)模上實現(xiàn)了突破，在綜合服務上也以勢如破竹之勢發(fā)展。2017年，金科集團將繼續(xù)保持快速擴張的步伐，打造特色產(chǎn)品體系，提升產(chǎn)品溢價能力，從而進一步改善與提升利潤空間，增強公司盈利能力。同時充分運用其在社區(qū)綜合服務上的優(yōu)勢，大力提升企業(yè)的核心競爭力，為自身物業(yè)提供升值空間，產(chǎn)生穩(wěn)定增長的新收益。此外，新能源業(yè)務也是金科集團未來發(fā)展的重要業(yè)務方向之一，未來的金科集團還能運用其在地產(chǎn)、物業(yè)兩個領域之間的優(yōu)勢，產(chǎn)生聯(lián)動效應，齊頭并進，協(xié)同發(fā)展。