[貝殼研究院]中梁控股中報：土儲升級，財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，發(fā)展整體向好

【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業(yè)績表現(xiàn)：重點城市拉動整體業(yè)績超預(yù)期

??2020年上半年中梁實現(xiàn)合同銷售金額677億元，同比增長6.3%。按照全年銷售目標(biāo)1680億元計算，上半年完成40%，業(yè)績恢復(fù)平穩(wěn)，與去年同期基本持平。具體來看，今年上半年合約銷售面積為541萬㎡，較去年同期下降10個百分點，但由于近年來中梁主力市場向二線及強三線城市轉(zhuǎn)移，銷售單價的結(jié)構(gòu)性提升拉動銷售金額上漲。今年上半年二線城市合同銷售金額較去年同期相較提升了75％，其中溫州業(yè)績貢獻率最高超百億，高于去年同期九成。

??銷售單價方面，今年上半年中梁平均銷售單價約12513元/㎡，較去年同期提升了18%，如前文所述，近年來向二線及強三線城市轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略取得成效，拉動銷售單價上漲。

??財務(wù)水平：負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，凈利潤水平微降

??盈利：上半年中梁實現(xiàn)營業(yè)收入237.7億元，同比增長15.6%；實現(xiàn)核心凈利潤13.1億元，同比上漲6.2%。凈利潤率微降了0.5個百分點至5.5%，低于2019年行業(yè)11.2%的平均凈利潤率水平。企業(yè)土儲升級、成本上升，導(dǎo)致凈利潤率小幅下降。

??償債：受規(guī)模擴張發(fā)展影響，中梁上半年資產(chǎn)負債率為90.11%，高于行業(yè)平均水平。平均融資成本下降至8.9%，屬于行業(yè)中等水平。截至上半年，中梁持有現(xiàn)金為350.2億元，其短債比為1.62，為去年同期的2.7倍，短期償債能力大幅提升，結(jié)合前文較高的資產(chǎn)負債率來看，中梁為了降低企業(yè)風(fēng)險，將短期債務(wù)長期化，使得流動資金占比提升，負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??土地策略：土儲升級，長三角核心大本營的地位進一步凸顯

??上半年中梁新增土儲56宗，新增土儲面積740萬平方米，新增權(quán)益拿地銷售比58%，高于去年18個百分點，取地?zé)崆檩^高，這主要由于中梁2019年上市后，目前處于規(guī)模擴張階段。在上半年取地投資中，中梁投資策略在于提升土地儲備城市能級，拉動二線城市取地金額占比提升17.2個百分點至43.9%。從都市圈角度來看，今年上半年長三角核心大本營的地位更加凸顯，長三角合約銷售金額占比為63.5%，高于去年同期8.5個百分點。

??融資新規(guī)影響：網(wǎng)傳融資新規(guī)下，中梁一項超出閾值，但對其實際影響有限

??結(jié)合中梁2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率，中梁2020年中期數(shù)據(jù)約為90%，超過假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項凈負債率約為84%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項當(dāng)期短債比約為1.62倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則中梁一項指標(biāo)超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。對于處于擴張階段的中梁在融資層面或?qū)⑹艿揭欢ㄏ拗啤?/p>