??曾與萬(wàn)達(dá)齊名的寶龍商業(yè)能否一改以往，重回賽道，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。
??2020年10月12日，寶龍商業(yè)與蘇州新億城商旅簽約，原蘇州高新區(qū)“新主城”的運(yùn)營(yíng)管理將由寶龍商業(yè)全面負(fù)責(zé)，同時(shí)更名為蘇州“星韻寶龍廣場(chǎng)”。本次合作為寶龍商業(yè)首次布局蘇州，也是繼2020年7月首單并購(gòu)后，寶龍商業(yè)于長(zhǎng)三角地區(qū)輕資產(chǎn)拓展的又一突破。事實(shí)上，自上市后寶龍商業(yè)就動(dòng)作不斷，于各地?cái)U(kuò)張，在一路高歌猛進(jìn)的同時(shí)，寶龍商業(yè)又是否有真的準(zhǔn)備好，以迎接未來(lái)更大挑戰(zhàn)？
五年開(kāi)超過(guò)150個(gè)商場(chǎng)輕資產(chǎn)為下一發(fā)展關(guān)鍵??完善江浙滬深耕，寧波南京可加強(qiáng)深耕??在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，陳德力曾表示寶龍商業(yè)會(huì)戰(zhàn)略聚焦長(zhǎng)三角區(qū)域。蘇州作為江蘇省的重要二線城市，是寶龍商業(yè)深耕布局長(zhǎng)三角的必經(jīng)之路，從而實(shí)現(xiàn)江浙滬一二線城市的全覆蓋，符合企業(yè)整體的戰(zhàn)略布局。 ??截止2020年上半年，寶龍商業(yè)在管面積共698萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占比45%，單城市來(lái)看上海、杭州占比較高，分別達(dá)到了15%、11%；而寧波、南京的占比僅為1%，未來(lái)寶龍商業(yè)在布局蘇州的同時(shí)，同時(shí)也可以加強(qiáng)寧波、南京的深耕。此外從長(zhǎng)三角范圍的三四線城市來(lái)看，寶龍商業(yè)已進(jìn)入常州、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市，未來(lái)同樣可以考慮徐州、南通、溫州等GDP表現(xiàn)較好城市，進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)三角地區(qū)的布局。
??五年超百座，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略仍有不確定性
??未來(lái)寶龍商業(yè)還將繼續(xù)加速發(fā)展。在2020年的業(yè)績(jī)會(huì)上，許華芳表示：“要在長(zhǎng)三角范圍內(nèi)開(kāi)超過(guò)150個(gè)購(gòu)物中心，其中自持購(gòu)物中心要超過(guò)100個(gè)，這是未來(lái)5年的一個(gè)重要指標(biāo)。”回顧寶龍商業(yè)的發(fā)展歷史，若未來(lái)5年實(shí)現(xiàn)年均約20座項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)速度，寶龍商業(yè)將迎來(lái)大躍進(jìn)式發(fā)展，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角地區(qū)的深耕戰(zhàn)略。 ??若要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，輕資產(chǎn)將會(huì)是寶龍商業(yè)這一階段的關(guān)鍵。寶龍商業(yè)的輕資產(chǎn)拓展與集團(tuán)戰(zhàn)略（1+1+N）一致，以長(zhǎng)三角為主，并關(guān)注大灣區(qū)、廣東省以其它機(jī)會(huì)型城市。此外寶龍商業(yè)還會(huì)采用直接收并購(gòu)輕資產(chǎn)管理公司的方式，擴(kuò)大盈利與管理范圍。此次布局蘇州以及7月的收購(gòu)浙江星匯，均是寶龍商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一環(huán)。 ??但目前來(lái)看，寶龍商業(yè)的輕資產(chǎn)仍為起步階段。2020年上半年寶龍商業(yè)在營(yíng)的51個(gè)項(xiàng)目中，僅4個(gè)為輕資產(chǎn)項(xiàng)目（金華義烏寶龍廣場(chǎng)、重慶涪陵寶龍廣場(chǎng)、四川江油寶龍廣場(chǎng)、下沙寶龍?zhí)斓兀汖埖妮p資產(chǎn)規(guī)模目前仍相對(duì)較小，而未來(lái)能否全面鋪開(kāi)有待觀察，輕資產(chǎn)需要寶龍商業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上有很完善的體系和號(hào)召力。此外輕資產(chǎn)項(xiàng)目的合作方不僅需要一定的合作意愿且要具備良好的資信實(shí)力，這也是輕資產(chǎn)發(fā)展道路上的眾多不確定性之一。
商業(yè)加速對(duì)運(yùn)營(yíng)能力與現(xiàn)金流均是考驗(yàn)??出租率87%，商業(yè)發(fā)展考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力
??加快商業(yè)發(fā)展速度，有利于搶占市場(chǎng)份額，但同時(shí)隨著商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，對(duì)于寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力也提出了一定挑戰(zhàn)。
??從目前寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力來(lái)看，寶龍商場(chǎng)2018年至2020年的出租率均在90%以下，其中2020年上半年出租率為87%，低于龍湖、華潤(rùn)與新城表現(xiàn)，有一定的改善空間。隨著未來(lái)在營(yíng)商場(chǎng)數(shù)量的快速增加，寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力將會(huì)迎來(lái)更多考驗(yàn)，能否維持現(xiàn)有出租率等其他運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，或不斷縮短與其他房企運(yùn)營(yíng)商間的差距，仍有待觀察。
??平衡財(cái)務(wù)壓力與商業(yè)發(fā)展具有一定挑戰(zhàn)??從許華芳的表態(tài)來(lái)看，未來(lái)寶龍將大概率采用輕重結(jié)合的方式進(jìn)行拓展布局，自持商場(chǎng)的快速增加在一定程度上也會(huì)讓企業(yè)的財(cái)務(wù)承壓。對(duì)于自持商業(yè)項(xiàng)目而言，以售養(yǎng)租是物業(yè)持有方寶龍地產(chǎn)當(dāng)前的主要運(yùn)營(yíng)模式，而以售養(yǎng)租更多依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境，若市場(chǎng)低迷或銷(xiāo)售下滑，則商業(yè)的發(fā)展也將受到影響。結(jié)合寶龍地產(chǎn)的合約銷(xiāo)售增速來(lái)看，寶龍發(fā)力商業(yè)的節(jié)點(diǎn)較晚，在調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，其合約銷(xiāo)售增速已趨于放緩，而此時(shí)大力發(fā)展商業(yè)或多或少會(huì)讓其財(cái)務(wù)承壓。
??2020年上半年寶龍地產(chǎn)的凈負(fù)債率為79.93%，在“三條紅線”的新規(guī)之下，寶龍地產(chǎn)在未來(lái)商業(yè)快速發(fā)展中，要確保其凈負(fù)債率維持在100%之下。此外若銷(xiāo)售增速持續(xù)放緩，不斷發(fā)展的商業(yè)將占用寶龍更多資源，或反向影響銷(xiāo)售主業(yè)。未來(lái)如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)壓力、銷(xiāo)售主業(yè)、商業(yè)發(fā)展三者的平衡，對(duì)于寶龍而言也具有一定挑戰(zhàn)。
??總的來(lái)看，2019年寶龍地產(chǎn)成功分拆寶龍商業(yè)在港交所上市，由此使寶龍商業(yè)成為了首家以商業(yè)地產(chǎn)物管服務(wù)及運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的內(nèi)資香港上市公司，同時(shí)也為寶龍商業(yè)下一階段的快速發(fā)展奠定了一定的資本基礎(chǔ)。雖然錯(cuò)過(guò)了商業(yè)發(fā)力的黃金時(shí)間，寶龍商業(yè)的快速跑馬圈地仍能把握已為數(shù)不多的商業(yè)機(jī)遇，但與此同時(shí)也對(duì)寶龍商業(yè)及寶龍地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)能力、組織構(gòu)架、輕資產(chǎn)拓展能力都提出了新的挑戰(zhàn)。曾與萬(wàn)達(dá)齊名的寶龍商業(yè)能否一改以往，重回賽道，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。
