[克而瑞]上坤地產:優(yōu)化債務指標,要增長也要質量

2021-04-06 17:49:33來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-04-06
  • 報告類型:企業(yè)報告
  • 發(fā)布機構:克而瑞

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??2020年企業(yè)保持了91%的銷售回款率,連續(xù)三年回款率超過90%。2021年仍將堅持高質量適度增長的發(fā)展策略。

??【全年回款率91%,長三角貢獻近8成業(yè)績】2020年上坤地產實現應占合約銷售金額126.6億元,同比增長9.1%。2020年企業(yè)保持了91%的銷售回款率,連續(xù)三年回款率超過90%。2021年仍將堅持高質量適度增長的發(fā)展策略,立足產品牽引企業(yè)成長的理念,預期業(yè)績增長率在15%左右。銷售主要集中在長三角區(qū)域,占比達到了78%。其中蘇州、常州以及寧波最企業(yè)銷售貢獻較高,分別達到了17.2%,14.5%和14.1%。 

??【堅持“3+X”布局策略,拿地力度超出百強平均】2020年上坤地產共新增24幅土地,新增土儲總建面306.0萬平方米。拿地方式多元,其中招拍掛占比40%、收并購24%、產業(yè)合作21%、政府平臺合作15%。若以權益口徑計,上坤地產2020年拿地銷售比高達0.58。投資布局上,始終堅持“3+X”的策略,即深耕長三角、珠三角、中部核心經濟區(qū)以及其他高增長的潛力城市。 

??【土儲總量滿足2年所需,長三角占比約64%】截止至2020年底,上坤地產共擁有約為520萬平方米的土地儲備,其中應占土儲建面達到了450.3萬平方米,若按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算,可以滿足企業(yè)2年左右去化需求。區(qū)域上全部分布在長三角,珠三角、中部核心三大核心經濟區(qū),其中長三角地區(qū)占比高達64%。 

??【地產營收穩(wěn)健增長,凈利潤率同比上升】2020年企業(yè)實現營收81.9億元,同比增長8.7%,其中房地產業(yè)務收入80.4億元,同比增長7.9%。項目管理服務即代建業(yè)務收入1.06億元,同比增長近4倍。整體毛利潤約17.9億元,凈利潤約8.9億元,同比2019年上升30.8%,歸母凈利潤3.6億元,同比上升62.2%。

??【“三道紅線”指標持續(xù)向好,僅剔預資產負債率略高監(jiān)管要求】截止至年底,企業(yè)共持有現金53.3億元,同比上升53.1%,現金短債比大幅提升至2.3,長短債比達到2.29,凈負債率為54.3%,剔除預收賬款資產負債率為72.1%。“三道紅線”指標持續(xù)向好,目前僅資產負債率也略高于監(jiān)管紅線。年底企業(yè)融資成本9.9%,未來將優(yōu)化債務結構降低融資成本。


??01銷 售

??銷售:全年回款率91%

??長三角貢獻近8成業(yè)績

??銷售穩(wěn)定增長,全年回款率91%。根據企業(yè)公告數據,2020年上坤地產實現應占合約銷售金額126.6億元,同比增長9.1%,略落后于百強房企平均10.8%的權益銷售增長率,應占銷售面積77.8萬平方米,同比增長11.1%,銷售均價16265元/平方米,與2020年基本持平。值得一提的是2020年上坤保持了91%的銷售回款率,連續(xù)三年回款率超過90%。整體來看企業(yè)2020年業(yè)績發(fā)展平穩(wěn),管理層在業(yè)績會表示2021年仍將堅持高質量適度增長的發(fā)展策略,預期業(yè)績增長率在15%左右。

1

??三大區(qū)域均有業(yè)績貢獻,長三角仍是核心。從企業(yè)披露的銷售金額城市分布來看,2020年上坤地產的銷售主要集中在長三角區(qū)域,占比約78%。其中蘇州、常州以及寧波對企業(yè)銷售貢獻較高,分別達到了17.2%,14.5%和14.1%。上坤自2016年開始走出上海,立足3+X布局策略,目前已成功進駐中部和珠三角的多個城市,2020年佛山和上饒、商丘對企業(yè)的應占合約銷售業(yè)績貢獻占比分別達到了7.0%,5.0%和4.2%。  

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??02投 資

??堅持“3+X”布局策略

??拿地力度超出百強平均

??堅持“3+X”的戰(zhàn)略布局,多元并舉積極拿地。2020年上坤地產共新增24幅土地,新增土儲總建面306.0萬平方米,拿地方式多元,其中招拍掛占比40%、收并購24%、產業(yè)合作21%、政府平臺合作15%。若以權益口徑計,上坤地產2020年拿地銷售比高達0.58,參考百強房企全口徑拿地銷售比0.37,投資力度明顯領先。值得一提的是,2021年一季度企業(yè)仍在積極納儲,截止至3月30日新增了14個項目,總建筑面積達到了196.3萬平方米。在投資布局上,企業(yè)始終堅持“3+X”的策略,即深耕長三角、珠三角、中西部核心經濟區(qū)以及其他高增長的潛力城市。2020年企業(yè)拿地集中在這三個區(qū)域,按照總建筑面積劃分占比分別達到61.4%、8.1%和30.6%。

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??03土 儲

??總量滿足未來2年所需

??長三角占比約64%

??土地儲備充裕,總量可滿足未來2年去化需求。截止至2020年底,上坤地產共擁有約為520.4萬平方米的土地儲備,其中權益土儲建面達到了450.3萬平方米,若按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算,可以滿足企業(yè)未來2年左右去化需求。區(qū)域上全部分布在重點布局的三大區(qū)域,長三角地區(qū)占比高達64%。

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??04營 利

??地產營收穩(wěn)健增長

??凈利潤率同比上升

??地產結轉收入穩(wěn)步增長,代建收入增長近4倍。2020年上坤地產實現營收81.9億元,同比增長8.7%,其中房地產業(yè)務收入80.4億元,同比增長7.9%,貢獻了企業(yè)98.1%的營收。物業(yè)租賃收入受到疫情影響,同比下降了26.9%,值得關注的是2020年企業(yè)取得項目管理服務即代建業(yè)務收入1.06億元,同比增長近4倍。

??毛利回歸行業(yè)平均水平,歸母凈利同比增長62.2%。2020年上坤地產實現毛利潤17.9億元,同比下降41.6%,凈利潤8.9億元,同比2019年上升30.8%,歸母凈利潤3.6億元,同比上升62.2%。整體毛利率21.9%,同比下降18.8個百分點,這主要是由于過往結轉中,上海新城樾山項目毛利率較高,因此企業(yè)整體毛利率一直遠超行業(yè)平均水平,隨著該項目結轉收入的下降,毛利率目前在向行業(yè)平均水平回歸。另外值得關注的是2020年企業(yè)凈利率10.8%,同比還上升1.8個百分點。

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??05償 債

??“三道紅線”指標持續(xù)向好

??僅剔預資產負債率略高監(jiān)管要求

??現金短債比2.3已達綠檔,長短債比大幅提升至2.75。2020年企業(yè)持有現金大幅增長,同時積極調整債務結構,短債總額同比大幅下降,債務結構明顯優(yōu)化。截止至年底,企業(yè)共持有現金53.3億元,同比上升53.1%,現金短債比大幅提升至2.3,達到綠檔要求,短期內無償債壓力。長短債比方面也有明顯優(yōu)化,截止至2020年底已經達到2.75,并且業(yè)績會上管理層還透露未來將持續(xù)關注債務結構的調整,目標維持長債比例65%以上。

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??凈負債率大幅降低至54.3%,剔除預收賬款資產負債率略高于紅線要求。截止至2020年底,企業(yè)凈負債率為54.3%,剔除預收賬款資產負債率為72.1%。杠桿三連降,目前凈負債率滿足綠檔要求,資產負債率也已只是略高于監(jiān)管紅線。年底企業(yè)融資成本9.9%,隨著IPO上市融資渠道拓寬,未來仍有改善空間,管理層也表示將持續(xù)優(yōu)化債務結構降低成本。

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