[克而瑞]?境內(nèi)融資成本結(jié)構(gòu)性降低，碧桂園服務(wù)大舉配股融資（2021年5月）

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境內(nèi)融資持續(xù)收緊，人民幣走強(qiáng)多因素下境外債大幅上漲

??2021年5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環(huán)比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資412.84億元，環(huán)比下降31.3%，同比下降48.9%；境外債權(quán)融資419.02億元，環(huán)比上升93.2%，同比上升133.4%。本月出臺(tái)多項(xiàng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)范性政策限制房企融資，境內(nèi)債權(quán)融資有所影響，融資量下降；此消彼長下，房企將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向海外，并且隨著近期人民幣走強(qiáng)，境外債權(quán)融資得到較大的恢復(fù)；本月無企業(yè)進(jìn)行股權(quán)再融資和永續(xù)債的發(fā)行。

       其中，5月發(fā)債541.88億元，環(huán)比上升1.4%，同比上升19.4%。其中，境外發(fā)債302.52億元，環(huán)比上升163.4%，同比上升133.1%，主要得益于人民幣近期走強(qiáng)，疊加境內(nèi)融資有所收緊，房企發(fā)債境外得到較大的恢復(fù)；境內(nèi)發(fā)債239.36億元，環(huán)比下降43.0%，同比下降26.1%，其中，公司債發(fā)行82.96億元，環(huán)比下降56.7%，同比下降66.0%；中期票據(jù)發(fā)行116.4億元，環(huán)比下降37.8%，同比上升365.6%，融資券方面發(fā)行40億元，環(huán)比基本持平。

      本月房企融資成本5.18%，環(huán)比上升0.09個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.31個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本6.42%，環(huán)比上升0.17個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本3.61%，環(huán)比大幅下降1.16個(gè)百分點(diǎn)，主要在于本月發(fā)行境內(nèi)債的企業(yè)，超過八成是排名較為靠前企業(yè)或者央企國企，結(jié)構(gòu)性導(dǎo)致成本較低，如華潤置地和保利分別發(fā)行了60億元和25億元的中期票據(jù)，利率均低于4%。2021年截至5月100家典型房企新增債券類1融資成本5.42%，較2020年下降0.65個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.56%，下降1.27個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.34%，較2020年下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。

      具體企業(yè)表現(xiàn)來看，5月發(fā)債量最高的企業(yè)是華潤置地，發(fā)行了60億元的中期票據(jù)，年限2-5年，融資利率3.29-3.84%，以及與一家銀行簽訂了20億港元的貸款協(xié)議。本月發(fā)行債券的企業(yè)有26家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù) 比上月增2家。而從發(fā)債年限來看，萬科和龍湖發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年，時(shí)間最長，旭輝的一筆1.5億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)也達(dá)到7年。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，碧桂園發(fā)行4年期的5億美元境外優(yōu)先票據(jù)利率最低，年化利率為3.125%。

??債券期限：本月到期債券類589.70億元

??本月房企有37筆債券到期，金額共計(jì)589.70億元,環(huán)比下降15.9%，到期金額有所回落。其中，到期金額最高為萬達(dá)商業(yè)2016年發(fā)行的一筆80億元的公司債。單企業(yè)總量來看，本月萬達(dá)商業(yè)到期債券達(dá)到130億元最高。

??提前關(guān)注到6月將有36筆債券到期，合計(jì)514.63億元，環(huán)比下降12.7%，較高峰期有所緩解，單筆金額最高為中海地產(chǎn)2018年發(fā)行的一筆5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為31家

??本月寧夏房企中億基業(yè)于11日向港交所遞交上市申請(qǐng)，石榴投資也在31日遞交了招股說明書，同時(shí)由于沒有房企完成上市，因此截至2021年5月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有11家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業(yè)的招股書都有待更新。

      在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物業(yè)公司向港交所遞交了上市申請(qǐng)，包括北京城建、德商以及祥生，此外融信服務(wù)也在5月4日更新了招股說明書。而由于本月新希望服務(wù)和中原建業(yè)都完成了上市，因此截至2021年5月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有20家，其中越秀服務(wù)已經(jīng)通過了上市聆訊，預(yù)計(jì)很快就要上市。整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：新希望服務(wù)和中原建業(yè)完成上市

??本月沒有房企掛牌上市，而在房企旗下公司方面則有新希望服務(wù)和中原建業(yè)完成上市，因此2021年截至5月底完成上市的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)達(dá)到了5家。由于目前房企旗下業(yè)務(wù)公司遞表仍然較為積極，因此未來仍有可能形成上市潮。

??股權(quán)變動(dòng)：碧桂園服務(wù)和雅生活大舉配股融資

??本月碧桂園服務(wù)和雅生活分別宣布將進(jìn)行配股融資104億港元和32億港元，其中碧桂園服務(wù)再次刷新了物業(yè)股單次配股籌資金額的記錄。這兩家素來以穩(wěn)定現(xiàn)金流、負(fù)債率很低為優(yōu)點(diǎn)的物業(yè)公司進(jìn)行配股融資的背后，也直白地指向了為收并購儲(chǔ)備彈藥。碧桂園服務(wù)便在公告中表示，籌資得款項(xiàng)凈額擬用作與集團(tuán)主要業(yè)務(wù)相關(guān)的未來潛在收并購項(xiàng)目投資，雅生活的管理層也明確表示將把40%-50%款項(xiàng)用于收購或投資現(xiàn)時(shí)未涉獵的城市或地區(qū)的物業(yè)管理公司。這兩家企業(yè)的大舉融資可能會(huì)引發(fā)物管行業(yè)新一輪的“軍備競(jìng)賽”，加劇行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)加以重視。

??股價(jià)變動(dòng)：物管股因發(fā)展?jié)摿^大繼續(xù)受投資者青睞

??本月A股的地產(chǎn)相關(guān)股整月上漲的股票占比超過了70%，H股的上漲占比也超過了50%，兩市地產(chǎn)相關(guān)股的表現(xiàn)都較為不錯(cuò)。在H股方面，本月濱江服務(wù)的月漲幅達(dá)到了33.8%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)股，企業(yè)股價(jià)從5月中旬開始大幅上揚(yáng)，31日的漲幅甚至達(dá)到了16.8%。除了濱江服務(wù)之外，本月佳兆業(yè)美好、星盛商業(yè)等房企旗下物管公司的股價(jià)也都有相當(dāng)亮眼的上漲，整體看來由于物管行業(yè)的發(fā)展空間仍然較大，因此受到了香港投資者的青睞。

??在A股房企方面，本月蘇寧環(huán)球的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在5月初略微下跌之后再度進(jìn)入了上升通道，最終整月漲幅達(dá)到了62.13%。企業(yè)連續(xù)兩個(gè)月的大漲主要是因?yàn)獒t(yī)美概念爆發(fā)，而蘇寧環(huán)球因?yàn)閾碛?家美容醫(yī)院的股權(quán)而受到了投資者的青睞，使得企業(yè)成為A股漲幅最大的房企。