[今日評(píng)論]利潤危機(jī)中企業(yè)求變 行業(yè)步入健康發(fā)展軌道

(評(píng)論員/朱一鳴)今年房地產(chǎn)上市房企三季報(bào)顯示，A股上市房企的平均凈利潤率下降至13.5%，呈現(xiàn)加速下行趨勢。盡管企業(yè)的利潤率存在持續(xù)下降的壓力，但是我們可以看到，企業(yè)通過對(duì)控制成本、快銷回籠資金等方面的努力，提升了未來企業(yè)抵御盈利風(fēng)險(xiǎn)的能力。長期來看，這顯然有利于企業(yè)的發(fā)展。

今年前三季度，企業(yè)三費(fèi)費(fèi)用率較上季度有細(xì)微提高。為了保證企業(yè)的業(yè)績，企業(yè)顯然加大了促銷的力度，銷售費(fèi)用率升高明顯，但管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用控制良好，由于上半年企業(yè)已經(jīng)開始開源節(jié)流，這兩種費(fèi)用均較上一季度有小幅下降。因此，三費(fèi)費(fèi)用率的提高主要是銷售費(fèi)用的上升造成的結(jié)構(gòu)性變化。另一方面，企業(yè)采取快速銷售的方式，積極減少存貨囤積量，緩解企業(yè)資金鏈的壓力，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。今年三季度房企通過銷售流入與融資流入的現(xiàn)金之比為1.30，雖然仍低于去年同期水平，但環(huán)比顯著提升，三季度企業(yè)的銷售回款有明顯的上升趨勢。

在投資方面，企業(yè)合理把握拿地節(jié)奏的效應(yīng)開始顯現(xiàn)，企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)明顯改善。整體來看，房企長期債務(wù)與短期債務(wù)之比從2011年底最低谷的1.31上升至1.49。這表明企業(yè)有息負(fù)債結(jié)構(gòu)中，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)比重繼續(xù)下降，中長期債務(wù)比重上升。一方面，貨幣政策保持相對(duì)寬松、房企貸款風(fēng)險(xiǎn)降低，商業(yè)銀行在資金較充裕的情況下，更愿意向房企提供利率較高的長期貸款；另一方面，房企在選擇融資方式時(shí)，對(duì)信托等具有短期限、高成本的方式依賴度降低，這從一定程度上也減低了房企的融資成本，同時(shí)也降低了房企短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

三季報(bào)還顯示，企業(yè)間的分化在加劇。最明顯的區(qū)別是，開發(fā)周轉(zhuǎn)速度的差異，造成了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分化。雖然，房地產(chǎn)企業(yè)的整體銷售周轉(zhuǎn)率仍然處于下降通道，但是“招保萬金”的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率開始回升，而中小房企仍然處于下降通道。龍頭企業(yè)在經(jīng)歷了銷售低谷之后，通過快速開工、快速銷售、快速結(jié)算的策略，今年三季度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率翹頭回升，中小企業(yè)因?yàn)樽陨砟芰Φ闹萍s，開發(fā)效率偏低，銷售速度偏慢，因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)下滑。

先知者先覺，龍頭房企總是走在前列，依據(jù)形勢轉(zhuǎn)變策略，而小型房企由于企業(yè)規(guī)模、管理能力和品牌實(shí)力等方面的差距，已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離隊(duì)伍。我們相信，行業(yè)的發(fā)展一定伴隨著資源不斷的整合，去腐生肌，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)才能步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。