丁祖昱：TOP500房企引領(lǐng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

??中房網(wǎng)訊 3月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2022房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??會上，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)布了2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究成果。丁祖昱表示，去年行業(yè)經(jīng)歷了巨大變革，今年整體榜單變動情況較大。前10強(qiáng)有20%的變動，前50強(qiáng)有26%的變動，而在2021年前10強(qiáng)1家變動，前50強(qiáng)是10%的變動。同時，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模整體增速明顯放緩，同比增長了10%左右；凈資產(chǎn)均值211億元，同比增長18%。增速雖然放緩，但依然還有增長。

??銷售規(guī)模方面，TOP500房企的整體銷售出現(xiàn)了回落，這種趨勢才剛剛開始。從市場情況來看，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂。在接下去的相關(guān)年份中，整體行業(yè)規(guī)模將回落。對于企業(yè)來講，企業(yè)在2021年開始重新強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品，回歸產(chǎn)品，提升品質(zhì)。特別是要強(qiáng)調(diào)人居，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)，包括注重健康，消費者越來越重視，房企也越來越重視。

??從本次測評中發(fā)現(xiàn)企業(yè)對內(nèi)不斷地提升運營管理能力，對外在發(fā)力做營銷。2021年從全年來看，營銷都是關(guān)鍵詞，從開年到結(jié)尾都在強(qiáng)調(diào)營銷。還有一部分企業(yè)提前贖回了債務(wù)，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場信心。同時，也欣喜看到一部分企業(yè)到目前還是抵御住了整體現(xiàn)金流的壓力。

??2021年雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了更多的波折，但是TOP500房企依然是整個行業(yè)的標(biāo)桿，依然是整個行業(yè)企業(yè)的榜樣，也希望這些企業(yè)能夠繼續(xù)引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

??以下為文字實錄：

??大家好！今天是一個特別的發(fā)布會，我在上海會場是個空場，因為疫情關(guān)系，我們也臨時讓上海的客戶都在線上參與到整個活動。我在上海的分會場向各位發(fā)布2022年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)top500測評成果。

??首先看一下測評標(biāo)準(zhǔn)。去年整個中心和房協(xié)共同發(fā)布了《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評標(biāo)準(zhǔn)》，印發(fā)出來作為TOP500測評的基本依據(jù)。測評指標(biāo)體系中包含了8個一級指標(biāo)，25個二級指標(biāo)，73個三級指標(biāo)，企業(yè)規(guī)模和風(fēng)險管控同樣看重。也包括一系列的一票否決企業(yè)。今年一部分企業(yè)因為一票否決比如違約、暴雷等相關(guān)企業(yè)退出了TOP500的榜單。測評模型、測評方法用了因子分析法、層次分析法、功效系數(shù)法、組合評價法。多種測評方法也要用綜合的方法測評，這樣的過程中不斷地對整個模型、指標(biāo)體系更新調(diào)整。

??今年測評報告，榜單的變動情況，行業(yè)經(jīng)歷了巨大的變革，整體榜單變動情況比之前大得多。前10強(qiáng)有20%的變動，前50強(qiáng)有26%的變動，而在2021年前10強(qiáng)1家變動，前50強(qiáng)是10%的變動。榜單發(fā)生了比較大的變化。10強(qiáng)中一些熟悉的面孔，萬科綜合實力高居首位，中海、保利分居二、三，央企、國企在前10強(qiáng)榜單中的排名發(fā)生了非常大的變化。碧桂園、招商蛇口、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列4-10位。從入榜企業(yè)區(qū)域分布情況看，華東和華南占比仍然60%，東部地區(qū)占比比去年有所提升。企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模整體增速明顯放緩，但是考慮到我們把一部分企業(yè)一票否決相關(guān)原因拉出去，所以增速放緩速度還好，至少看到這次還是同比增長了10%。凈資產(chǎn)均值211億元，同比增長18%。增速雖然放緩，但依然還有增長。

??銷售規(guī)模同比均有所下降，下降幅度還不小，比如前10下降了16.3%，前100下降了16.7%，TOP500整體銷售下降14.9%，這次特別是2021年在全國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)整體略有上升的情況下，TOP500企業(yè)的整體銷售出現(xiàn)了回落，這種趨勢才剛剛開始，接下去會有進(jìn)一步的回落。

??風(fēng)險管控指標(biāo)中，TOP500償債指標(biāo)有所改善，這和前年搞的“三道紅線”有非常重要的關(guān)系，去年整體償債上榜的企業(yè)情況還是非常不錯，由于償債指標(biāo)有所改善，也導(dǎo)致房企資金端承壓非常大。長期償債能力中，TOP500資產(chǎn)負(fù)債率均值去年67.85%，比前一年下降10%。凈負(fù)債率69.57%。

??房企到位資金增速也出現(xiàn)相應(yīng)回落，其中國內(nèi)貸款比例占比也有所下降。資金來源總額雖然比2020年上升了4.2，但是增速明顯回落。國內(nèi)貸款同比增長12%，整體占比開始下降。

??融資情況來看，龍頭房企融資總額和融資成本均有下降。2021年前50房企融資總額是10540億元，比2020年下降2.34%。二八法則在房企中非常明顯，前50強(qiáng)融資占了房企融資大頭，它比2020年下降2.34，也可以看到整個融資狀況是不容樂觀。

??絕對盈利能力來看，營業(yè)收入增速在持續(xù)放緩，當(dāng)然還是有增速。凈利潤同比繼續(xù)出現(xiàn)下降，雖然收入在增長，利潤率還在繼續(xù)下滑，而且下滑速度還不慢。TOP5002021年營業(yè)收入均值190億元，營業(yè)成本均值153億元，利潤大幅度下降。整個凈利潤2021年只有10.72億元，比前一年有所下降的，下降了2.61%。

??相對盈利能力，資產(chǎn)收益率是小幅下降，盈利能力也在繼續(xù)下降。前500總資產(chǎn)收益率均值只有0.78%，比前一年下降了0.54個百分點。凈資產(chǎn)收益率均值3.89，較上一年下降0.64個百分點。成本費用利潤率均值9.84，較上一年下降1.41個百分點?，F(xiàn)在房地產(chǎn)算是微利行業(yè)了。

??梯隊情況來看，行業(yè)內(nèi)部分化明顯，新的榜單中可以看到前10房企還是非常亮眼，營業(yè)收入均值達(dá)到了2760億，同比增長72%。今天龍頭企業(yè)整體表現(xiàn)還是非常不錯的。相對盈利方面龍頭企業(yè)更具優(yōu)勢，但是每個梯隊之間還是有比較大的差異。

??運營效率指標(biāo)來看，非常欣喜看到2021年運營指標(biāo)還有小幅度提升，TOP500存貨周轉(zhuǎn)率均值是0.13，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值是0.15，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值0.11，都比前一年小幅度提升。在行業(yè)發(fā)生比較大的變動情況下，房企向管理要效益，強(qiáng)調(diào)加速周轉(zhuǎn)，資金回籠，提高人效，還是取得了一定效果。

??存貨情況，房地產(chǎn)去化壓力非常大，庫存創(chuàng)歷史新高。去年下半年市場出現(xiàn)比較大的下調(diào)，2021年年末前TOP500平均存貨獲值508.75億，同比增加7.39%。

??成長角度來講，房企成長阻力非常大，TOP500銷售金額同比14.9%，利潤下降6.8%。目前情況來看，在未來行業(yè)規(guī)模繼續(xù)萎縮的情況下，整體增長不僅是放緩，接下去可能繼續(xù)下滑。

??拿地情況，總體力度進(jìn)一步下滑，2021年全國300個城市經(jīng)營性用地成交用地6.8萬億，同比下降10%。前30強(qiáng)新增拿地金額2.25萬億元，同比下降19.37%，處于五年來最低水平。22城拿地金額前三名都是央企、國企，所以央企、國企拿地過程中還是占據(jù)優(yōu)勢。

??社會責(zé)任情況來看，整體稅收貢獻(xiàn)有所下降，TOP500所得稅均值3.51億元，同比下降25.17%，這也符合整個行業(yè)變成微利行業(yè)的現(xiàn)狀。當(dāng)然這些龍頭企業(yè)還在積極開展各項公益活動，隨著行業(yè)非常困難，甚至很多企業(yè)也非常困難，但是圍繞鄉(xiāng)村振興、醫(yī)療健康、抗疫救災(zāi)、文化體育、企業(yè)幫扶等等十多個方面做了大量公益工作，在承擔(dān)社會責(zé)任方面，房地產(chǎn)企業(yè)還是作出了表率。

??相應(yīng)的測評結(jié)論。中央政策去年是現(xiàn)金后穩(wěn)，今年總情況看也是以穩(wěn)定為主，所以應(yīng)該講政策面今天還是非常有利于整體行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。地方政府調(diào)整相對高頻，特別在去年全年，一部分熱點城市去年上半年頻頻出臺相關(guān)調(diào)控政策，去年下半年一部分市場壓力較大的城市出臺了一部分的放松穩(wěn)定市場的政策，所以我們大概統(tǒng)計了一下去年地方政策收緊加碼的有250次，特別是深圳、廣州、上海、杭州、成都這些熱點城市。下半年政策松綁，到今年一季度政策松綁情況更加明顯。

??市場面情況來看，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂，2021年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前高后低的轉(zhuǎn)變，去年上半年高歌猛進(jìn)，下半年急轉(zhuǎn)直下，最終全年銷售規(guī)模還是創(chuàng)了新高，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)全年商品房銷售面積179433萬平，同比增長1.9%，銷售金額181930億元，同比增長4.8%。在接下去的相關(guān)年份中，整體行業(yè)規(guī)模將回落。去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量是14.76萬億，同比增長4.4%。增速也有所回落，而且全年是呈現(xiàn)持續(xù)下降的狀況。

??行業(yè)出現(xiàn)的問題是流動性危機(jī)，在2021年集中爆發(fā)，出現(xiàn)了不少違約暴雷的企業(yè)，行業(yè)并購的事件也明顯增多，這也是2021年，乃至2022年持續(xù)發(fā)生的行業(yè)大變局帶來的相應(yīng)情況。

??對于企業(yè)來講，企業(yè)在2021年開始重新強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品，回歸產(chǎn)品，提升品質(zhì)，特別是要強(qiáng)調(diào)人居，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)，包括注重健康，這次疫情也給大家提了醒，宅在家里的時間會更多，居家的安全健康，以及產(chǎn)品本身和設(shè)計、綠色低碳、數(shù)字化、智能化相關(guān)的內(nèi)容，消費者越來越重視，房企也越來越重視。這次TOP500測評中發(fā)現(xiàn)企業(yè)對內(nèi)不斷地提升運營管理能力，對外在發(fā)力做營銷，2021年從全年來看營銷都是關(guān)鍵詞，從開年到結(jié)尾都在強(qiáng)調(diào)營銷。還有一部分企業(yè)提前贖回了債務(wù)，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場信心，我們也欣喜看到一部分企業(yè)到目前還是抵御住了整體現(xiàn)金流的壓力，上榜的企業(yè)基本都能夠比較好地把債務(wù)問題處理到位，只能說截至到發(fā)稿的時候，后續(xù)情況會怎么演變還得再看。還有第二曲線的問題，在過去3年里，第二曲線，包括物業(yè)、租賃、商業(yè)、辦公、文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)、城市更新等等取得大發(fā)展的，在2021年房企更加理性看待第二曲線，我們也看到第二曲線不是攤多求全，面面俱到，只注重規(guī)模增長，很多企業(yè)偏重點進(jìn)入其中一兩條、兩三條線，希望在第二曲線發(fā)展過程中也是高質(zhì)量持續(xù)健康發(fā)展，所以應(yīng)該講2021年雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了更多的波折，但是我們這次評選出來的TOP500企業(yè)依然是整個行業(yè)的標(biāo)桿，依然是整個行業(yè)企業(yè)的榜樣，我們也希望這些企業(yè)能夠繼續(xù)引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

??謝謝大家！