朱中一：順應(yīng)政策調(diào)整 加強(qiáng)管理求平穩(wěn)發(fā)展

??朱中一：各位嘉賓、各位同仁、女士們、先生們下午好。剛才苗樂(lè)如會(huì)長(zhǎng)對(duì)于測(cè)評(píng)情況進(jìn)行了簡(jiǎn)要的介紹，我這次發(fā)布的測(cè)評(píng)報(bào)告主要是由房地產(chǎn)研究會(huì)、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)共同完成的。我發(fā)布的報(bào)告內(nèi)容有四個(gè)部分。第一部分是測(cè)評(píng)對(duì)象與測(cè)評(píng)目的意義。第二部分是測(cè)評(píng)的指標(biāo)體系、方法與榜單。第三部分是測(cè)評(píng)結(jié)果的分析。第四部分是2011年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司發(fā)展態(tài)勢(shì)。

??第一部分和第二部分剛才苗會(huì)長(zhǎng)簡(jiǎn)單說(shuō)明了一下，我做一點(diǎn)補(bǔ)充性的發(fā)言。本次測(cè)評(píng)選取了155家，選取的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)三條，包括在上海、深圳、香港、新加坡上市企業(yè)，主要業(yè)務(wù)圍繞中國(guó)大陸地區(qū)的。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，我們從343家里面選取了155家，又根據(jù)我們的測(cè)評(píng)體系和方法對(duì)他們進(jìn)行測(cè)評(píng)。測(cè)評(píng)體系和方法剛才苗會(huì)長(zhǎng)說(shuō)了，主要是根據(jù)運(yùn)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、盈利能力、成長(zhǎng)的潛力、營(yíng)運(yùn)效率、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任、資本市場(chǎng)表現(xiàn)八個(gè)方面。在前一段時(shí)期發(fā)表的500強(qiáng)主要是根據(jù)前7個(gè)指標(biāo)評(píng)的，因?yàn)榭紤]上市公司的特點(diǎn)，這次專門(mén)加了一個(gè)資本市場(chǎng)表現(xiàn)。根據(jù)這八個(gè)方面的測(cè)評(píng)，我們采取了組合評(píng)價(jià)法等，最后進(jìn)行了綜合性的評(píng)比，從155家當(dāng)中綜合排出了100家。根據(jù)表現(xiàn)，從八個(gè)測(cè)評(píng)內(nèi)容當(dāng)中又選了6個(gè)方面的前十強(qiáng)，包括運(yùn)營(yíng)規(guī)模十強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力十強(qiáng)，盈利能力十強(qiáng)，業(yè)績(jī)成長(zhǎng)十強(qiáng)，社會(huì)責(zé)任十強(qiáng)和創(chuàng)新能力十強(qiáng)。

??下面著重講一下測(cè)評(píng)的結(jié)果分析。第一個(gè)方面是運(yùn)營(yíng)規(guī)模分析。我們的上市企業(yè)在2010年業(yè)績(jī)都有較大幅度提高，上市公司的總資產(chǎn)為246.08億元，另外上市公司的業(yè)務(wù)收入平均值為50億元，同比增長(zhǎng)39.20％。這說(shuō)明企業(yè)的平均總資產(chǎn)和業(yè)務(wù)收入有大幅度增長(zhǎng)。

??第二上市公司的發(fā)展不平衡，有兩個(gè)方面的表現(xiàn)。比如將深圳和上海上市的房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)收入均值為32.12億，同比增長(zhǎng)33.82％，而在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)收入平均是87.03億元。另外一個(gè)差異，我們的領(lǐng)頭企業(yè)萬(wàn)科，萬(wàn)科總資產(chǎn)是全部上市公司平均資產(chǎn)的8.76倍，這說(shuō)明差異還是比較大的。

??第二個(gè)分析就是抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。我們講的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指宏觀經(jīng)濟(jì)政策下面，企業(yè)能否保持良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的能力。2010年，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)收縮性的融資政策，所以現(xiàn)在上市企業(yè)和我們其他企業(yè)一樣，都面臨著資金壓力不斷增強(qiáng)的情況，對(duì)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高的要求。同樣，上市公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面差異也是比較明顯，其中抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的那些企業(yè)，擁有較快的資金周轉(zhuǎn)能力。我們這里分了幾個(gè)類型，報(bào)告里面有詳細(xì)論述，這里不展開(kāi)了。

??第三是盈利能力的分析。我們講的企業(yè)盈利能力指企業(yè)在既定的資源情況下維持企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中長(zhǎng)遠(yuǎn)生存，并持續(xù)取得利潤(rùn)的能力。從2010年的情況分析來(lái)看，在香港上市的企業(yè)盈利能力是遙遙（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）領(lǐng)先的。2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，在香港要優(yōu)于滬深兩地上市的企業(yè)。萬(wàn)科去年年銷售量實(shí)現(xiàn)了897.7萬(wàn)平方米，銷售額實(shí)現(xiàn)了1081.1億元，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是比較大的。

??第四個(gè)是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)分析。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要是衡量企業(yè)在給定的時(shí)間內(nèi)，企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、市場(chǎng)占有力的變化情況，通過(guò)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈資產(chǎn)的變動(dòng)反應(yīng)企業(yè)的成長(zhǎng)情況。我們的報(bào)告講到了三層意思?？偟膩?lái)說(shuō)，2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３至丝焖俚脑鲩L(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入的平均值為74億元，同比增長(zhǎng)61.84％。第二個(gè)特點(diǎn)是近三年，2010年的營(yíng)業(yè)收入漲幅趨緩。在港澳上市的營(yíng)業(yè)企業(yè)收入增速，2010年提升了71.22％，環(huán)比上升了8個(gè)百分點(diǎn)。

??第五個(gè)是營(yíng)業(yè)效率的分析。反應(yīng)了房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)等能力。我們從兩個(gè)方面談一下。總的來(lái)說(shuō)，2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)受到調(diào)控政策影響，現(xiàn)金的回流速度，企業(yè)的資金受到了較大壓力。另外，流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率等出現(xiàn)了不同程度的下降，企業(yè)的效率較09年有所下降。同時(shí)，一些好的典型企業(yè)在流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)仍然突出。有一些企業(yè)采取了高利潤(rùn)低周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率相對(duì)明顯降低。我們感覺(jué)這個(gè)分析是需要引起大家注意的，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力的強(qiáng)弱及其效果，首先要求我們的企業(yè)能夠順應(yīng)宏觀調(diào)控的政策形式，第二就是調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念，做好對(duì)于市場(chǎng)的定位和產(chǎn)品的定位。第三要做好資金的周轉(zhuǎn)，成果的消化和保持合理利潤(rùn)。處理好這些關(guān)系，營(yíng)業(yè)效率就會(huì)提高。

??第六個(gè)分析是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的分析。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的分析，我們從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入各種指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、生存能力和成長(zhǎng)潛力方面表現(xiàn)優(yōu)于往年。但是也需要注意，不少的上市企業(yè)，包括一線的上市企業(yè)資產(chǎn)增長(zhǎng)率仍然偏高，這需要引起大家注意。第二個(gè)問(wèn)題是大家普遍認(rèn)同的現(xiàn)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的上市公司拓寬了開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，普遍進(jìn)入了二三四線城市，現(xiàn)在相對(duì)落后的西部地區(qū)成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

??第七個(gè)是資本市場(chǎng)分析。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)也好、股市也好仍然存在著不確定性，房地產(chǎn)板塊仍然存在著風(fēng)險(xiǎn)。

??第八個(gè)是社會(huì)責(zé)任分析。我們從正面舉了兩個(gè)方面，一個(gè)是納稅水平再上新高，這是體現(xiàn)企業(yè)使命感和責(zé)任感的重要內(nèi)容，我們覺(jué)得企業(yè)的社會(huì)責(zé)任是依法經(jīng)營(yíng)，依法納稅，這是最起碼的門(mén)檻。第二、我們不少的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注保障性住房，我們覺(jué)得這是一個(gè)很重要的方面。社會(huì)責(zé)任的問(wèn)題是社會(huì)各個(gè)方面對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，我們的房地產(chǎn)企業(yè)怎么樣堅(jiān)持誠(chéng)信品牌和社會(huì)責(zé)任的理念，加強(qiáng)社會(huì)責(zé)任的建設(shè)，提高社會(huì)的認(rèn)可度是一個(gè)重大的課題。前幾天，包括國(guó)家發(fā)改委、地方發(fā)改委都通報(bào)了一些沒(méi)有實(shí)行“一房一價(jià)”公示的企業(yè)，為什么這個(gè)問(wèn)題必須要提出來(lái)，這個(gè)問(wèn)題社會(huì)上非常關(guān)注，我們的一些企業(yè)，特別是百?gòu)?qiáng)企業(yè)、骨干企業(yè)一定要帶頭遵守國(guó)家的政策法規(guī)。這一條也是一個(gè)很起碼的要求，希望大家一定要做到。

??測(cè)評(píng)的結(jié)果提示，我歸納了四個(gè)方面。第一、調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略促進(jìn)發(fā)展。第二、政策逐步收緊，企業(yè)積極開(kāi)拓融資渠道。第三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)多方優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)策略。第四、企業(yè)要把誠(chéng)信品牌、社會(huì)責(zé)任建設(shè)作為加強(qiáng)企業(yè)管理永恒的主題。

??最后講一下2011年房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展趨勢(shì)。我歸納了四點(diǎn)。第一、調(diào)控繼續(xù)深化，企業(yè)適應(yīng)形勢(shì)變化持續(xù)增長(zhǎng)。第二、政策環(huán)境明朗，企業(yè)開(kāi)拓融資渠道降低風(fēng)險(xiǎn)。第三、面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力，企業(yè)優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略以全面提升。第四、順應(yīng)政策調(diào)整，加強(qiáng)管理求平穩(wěn)發(fā)展。

??謝謝大家！