丁祖昱：2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究分析

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官 丁祖昱

??中房網(wǎng)訊 5月25日，“2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)金融創(chuàng)新高峰論壇”在深圳舉行，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第11年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。

??本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共207家房地產(chǎn)上市公司。

??會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱發(fā)布了《2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》。以下為發(fā)布實(shí)錄：

??丁祖昱：每一年到5月份上市公司的年報(bào)全部出來(lái)之后，我們就會(huì)做上市公司的測(cè)評(píng)成果的發(fā)布會(huì)，今年也是一樣。今天的發(fā)布會(huì)分成幾個(gè)部分，首先我們還是要看看當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，我最近一路和投資人分析師做各種各樣的交流，大家看到媒體很多的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)上的很多實(shí)際情況還是有很大的差異，我首先把市場(chǎng)狀況和大家作一下交流。

??最近這段時(shí)間很多城市出臺(tái)了相關(guān)的政策，很多的城市政策在打補(bǔ)丁，原先也有限購(gòu)、也有限售、限價(jià)、限貸，但是不同城市之間力度完全不一樣。成都打補(bǔ)丁之前成都是每個(gè)人限購(gòu)兩套房，打補(bǔ)丁之后是每個(gè)家庭限購(gòu)兩套房。大家注意到打補(bǔ)丁之前成都鉆了一個(gè)小空子，這次把搖號(hào)也打補(bǔ)丁了，規(guī)定一個(gè)家庭同時(shí)只能參加兩個(gè)要好。還有限售三年，現(xiàn)在成都市場(chǎng)最近急轉(zhuǎn)直下，炒房客戶明顯減少，另外還對(duì)外來(lái)的客戶群體要求提交一年的社保。那天我在成都很多的開發(fā)商說(shuō)“那怎么辦，要提交一年的社?！?，我看看他們，我說(shuō)上海很早就是要提交五年社保，一年社保真不是什么問(wèn)題。但他們已經(jīng)覺(jué)得這個(gè)補(bǔ)丁已經(jīng)打得非常嚴(yán)格了。

??整體的政策環(huán)境目前還是相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)面比較嚴(yán)俊，但是我們也看到很多城市通過(guò)引進(jìn)人才來(lái)擴(kuò)大剛需，回避了限購(gòu)這樣的一個(gè)東西?，F(xiàn)在大學(xué)生基本上都可以落戶，天津最新出臺(tái)的是40歲以下的大學(xué)生就可以給戶口。有一篇文章寫了“這個(gè)年代誰(shuí)沒(méi)有一張大學(xué)文憑”。西安提出來(lái)，中專生就可以落戶，不用大學(xué)本科。鄭州提出來(lái)，只要是學(xué)生就可以落戶，現(xiàn)在沒(méi)有門檻，大家都可以落戶。

??但是在這樣的一個(gè)“人才”的爭(zhēng)奪下面，未來(lái)這些城市如果不在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面提升，都不創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)的話，這些“人才”過(guò)度引進(jìn)之后也會(huì)過(guò)剩，也會(huì)帶來(lái)新的壓力。

??我們?cè)倏纯础皟蓵?huì)”之后的一些情況，最近這段時(shí)間比如房地產(chǎn)稅兩會(huì)的時(shí)候大家覺(jué)得馬上要落地了，最近又沒(méi)有什么聲音了，實(shí)際上他都在正常地推進(jìn)這些東西。最近大家聽到最多的是租賃市場(chǎng)推動(dòng)租賃市場(chǎng)的建設(shè)，鄭州在這時(shí)候剛剛出臺(tái)了四個(gè)文件，全面要支持租賃，包括很多的新增土地要做租賃，其實(shí)我也蠻擔(dān)心的，就是在這些城市其實(shí)房?jī)r(jià)不是特別高，租賃市場(chǎng)不算太緊缺，供求也沒(méi)有到供不應(yīng)求的狀況下面，如果太多地新增租賃房的供應(yīng)，可能也會(huì)出現(xiàn)新的供需不平衡。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)有一個(gè)指標(biāo)就是房地產(chǎn)開發(fā)增速最近幾個(gè)月一直是10%以上，一直在高企，這是從2015年到現(xiàn)在又回到了相對(duì)的一個(gè)高度。但是有兩個(gè)指標(biāo)卻明顯回落，也就是目前的銷售面積和銷售金額增速明顯回落，雖然1—4月份還比去年略微上升了一點(diǎn)，但是我們也注意到4月份的商品房銷售面積已經(jīng)比3月份環(huán)比在下降，這是一個(gè)非常重要的情況。在2017年全年幾乎都是一路攀升的情況下，2018年到了4月份之后，這個(gè)市場(chǎng)銷售方面已經(jīng)產(chǎn)生了一些壓力了。如果銷售產(chǎn)生有更大的壓力，也會(huì)反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。

??供應(yīng)的情況，整體的供應(yīng)同比有明顯的下降，環(huán)比4月份比3月份有一定的增長(zhǎng)，特別是一線城市像上海，二線城市長(zhǎng)沙，供應(yīng)回得比較多，這是因?yàn)槿ツ晟虾ｎA(yù)售證一直沒(méi)有發(fā)，今年3、4月份連續(xù)發(fā)了不少的證，代表這樣的一個(gè)結(jié)果。

??從成交的情況可以看到，4月份整個(gè)的成交壓力還是存在的，1—4月份整體的成交額，4月份總地來(lái)說(shuō)很多城市從成交的角度上來(lái)講，一線城市通比去年有了40%左右的回落，同比3月份也有了20%左右的回落。所以應(yīng)該講最近這段時(shí)間的成交還是有一些壓力，當(dāng)然這些數(shù)字有一個(gè)數(shù)字建議大家修正一下地我們這里發(fā)布的是登記備案的數(shù)字，現(xiàn)在部分城市有限簽的情況，如果把這一部分限簽的考慮進(jìn)去，這個(gè)數(shù)字可能會(huì)發(fā)生變化，有一部分的城市其實(shí)房子賣掉了，但是他規(guī)定每個(gè)項(xiàng)目只能簽幾套房，所以他沒(méi)有在登記備案當(dāng)中反映出來(lái)，所以有一部分的數(shù)據(jù)也是存在的。如果媒體只報(bào)道發(fā)布出來(lái)的數(shù)據(jù)，不結(jié)合市場(chǎng)去看，可能會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。   

??庫(kù)存，超過(guò)1/4城市庫(kù)存同比還是增長(zhǎng)的，有部分的房子實(shí)際上已經(jīng)賣掉了，但是嚴(yán)重限簽的原因沒(méi)有登記備案。如果把這些因素考慮進(jìn)去，目前庫(kù)存和去年同期應(yīng)該說(shuō)是大致差不多。但是有部分的城市目前是下降比較明顯的，也俗稱“無(wú)房可售”。

??從土地市場(chǎng)情況來(lái)看，土地市場(chǎng)萎縮得比較厲害。我們看這張柱狀圖（PPT）可以看到，特別是4月份土地市場(chǎng)從成交的情況上來(lái)說(shuō)是大幅度地萎縮，這也和當(dāng)前的市場(chǎng)資金面有一些關(guān)系的，今年以來(lái)整個(gè)金融對(duì)房地產(chǎn)的支持相比其他的企業(yè)，今年的壓力非常大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地方面今年也開始顯得非常謹(jǐn)慎，我們直接從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)當(dāng)中就可以看到，今年4月份土地出讓面積出現(xiàn)了大幅度地回落。

??低價(jià)卻出現(xiàn)了全面地回升，地高了，成交少了，壓力大了，政府的壓力同樣也很大。

??上市公司這一次測(cè)評(píng)情況的分析：

??今年的冠軍是恒大，十年來(lái)冠軍第一次易主，無(wú)論是恒大、萬(wàn)科、碧桂園都是行業(yè)非常優(yōu)秀的企業(yè)，恒大在2017年最重要的是資本市場(chǎng)對(duì)恒大的估值發(fā)生了巨大的變化，后面也可以看到有一項(xiàng)重要的指標(biāo)，他的市值提升速度非常快，所以2017年恒大在綜合的排名在萬(wàn)科之前。

??看一下資本市場(chǎng)的整體表現(xiàn)，2017年資本市場(chǎng)的整體表現(xiàn)是“A弱港強(qiáng)”，鋼箍的這些明顯表現(xiàn)在A股市場(chǎng)上的表現(xiàn)。A股總體來(lái)說(shuō)微跌了一點(diǎn)，港股大幅度增長(zhǎng)。恒大漲幅達(dá)到了458%，融創(chuàng)漲幅是414%，都是在港股創(chuàng)造的，這是為什么這些公司在2007年年末的時(shí)候排名靠前的主要原因，市值反映了企業(yè)的本身的價(jià)值，這項(xiàng)指標(biāo)本身我們?cè)u(píng)估當(dāng)中的權(quán)重是比較大的。此消彼漲，A股還跌了，港股明顯上升之后，就會(huì)出現(xiàn)排名當(dāng)中的變化。

??從運(yùn)營(yíng)規(guī)模上來(lái)說(shuō)，整體增速在下降，但是總資產(chǎn)的集中度在攀升。銷售總的增速在下降，但是總的集中度也在迅速地攀升?？梢钥吹匠^(guò)3千億的企業(yè)現(xiàn)在有12家，整個(gè)資產(chǎn)的規(guī)模集中度速度還是非?？臁０駟吻?5名企業(yè)的總資產(chǎn)的累計(jì)是占比超過(guò)50%，總資產(chǎn)的累計(jì)比銷售的累計(jì)還要再大一點(diǎn)，15名就超過(guò)了50%。我們現(xiàn)在表受要排到差不多前50強(qiáng)去年才達(dá)到50%。

??從整個(gè)償債能力上，2017年的整體數(shù)字還是不錯(cuò)的，負(fù)債率還微跌了一點(diǎn)，凈資產(chǎn)的負(fù)債率也下降了。在2017年所有的企業(yè)評(píng)價(jià)下來(lái)，在償債能力很不錯(cuò)，2018年是另外一個(gè)情況了。按照2017年的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)完全是在一個(gè)可控的范圍之內(nèi)。

??融資這塊，2017年融資已經(jīng)比2016年有所收緊，特別是在國(guó)內(nèi)的一些資本市場(chǎng)當(dāng)中，比如企業(yè)債這一塊其實(shí)已經(jīng)縮緊了。我們可以看到融資的成果在攀升，這是2017年發(fā)生的一個(gè)比較重要的信號(hào)。2017年融資成本上升之后，2018年現(xiàn)在的融資成本還在進(jìn)一步地提升。

??盈利能力分析，2017年企業(yè)的利潤(rùn)率有了大幅度地增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)速度是非常快的，去年的利潤(rùn)是體現(xiàn)2016、2015年的銷售，也說(shuō)明了在15、16年整體的房?jī)r(jià)上升速度是比較快的。到2017年來(lái)結(jié)算的時(shí)候，企業(yè)的利潤(rùn)發(fā)生了明顯地提升，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率均值是9.29%，這是所有百?gòu)?qiáng)上市公司的平均值，上升了3.5%。應(yīng)該說(shuō)去年企業(yè)盈利狀況是非常不錯(cuò)的。我們也在討論2018年能否保持，或者會(huì)不會(huì)再增長(zhǎng)，目前的情況來(lái)看保持應(yīng)該問(wèn)題不大，利潤(rùn)率再增加可能有一定的壓力。

??從成長(zhǎng)性的情況來(lái)分析，增長(zhǎng)的速度略有回調(diào)，和2016和2015年相比略有回調(diào)，部分的指標(biāo)增速在回落。但是頭部的這些企業(yè)、規(guī)模的這些企業(yè)增長(zhǎng)率還在保持，百?gòu)?qiáng)的上市公司內(nèi)部出現(xiàn)了比較明顯的變化，整體的增速明顯回落，但是頭部的企業(yè)增長(zhǎng)速度在保持加快。

??存貨的指標(biāo)是財(cái)務(wù)指標(biāo)，有6家上市公司存貨超過(guò)3千億，明顯看到存貨還是集中在這些大型的房企，存貨有一部分是企業(yè)。大公司占有的資源現(xiàn)在也是越來(lái)越多，占有的地、占有的量都是越來(lái)越多。前31位企業(yè)的存貨占比已經(jīng)超過(guò)了整個(gè)百?gòu)?qiáng)上市公司的70%。

??土地儲(chǔ)備上來(lái)看，越是規(guī)模房企土地儲(chǔ)備越多，拿得也多，特別是前三強(qiáng)，我們看到去年恒大、碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)，在自身土地儲(chǔ)備充足的情況下，拿地依然非常積極，當(dāng)然綠地、招商這些相對(duì)拿地稍微保守一點(diǎn)。每家企業(yè)有每家企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷、對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)判斷。今天相對(duì)來(lái)說(shuō)資源還是集中在少數(shù)規(guī)模房產(chǎn)手中。

??社會(huì)責(zé)任方面，最重要的社會(huì)責(zé)任就是繳稅，稅越來(lái)越多，現(xiàn)在均值是14.86億元，同比增長(zhǎng)了47%，2017年上市房企稅多交了，比16年增長(zhǎng)了40%多，為整個(gè)行業(yè)、為整個(gè)社會(huì)創(chuàng)造了更多的價(jià)值。而且我們可以看到很多公司的稅比他們公司的利潤(rùn)還要多，應(yīng)該講上市公司在履行社會(huì)責(zé)任方面應(yīng)該起到了自己的這樣一個(gè)責(zé)任。

??第三部分我們看看上市房企測(cè)評(píng)的結(jié)論。

??首先我們回到政策面，應(yīng)該說(shuō)政策面當(dāng)中限制性的政策已經(jīng)成為常態(tài)了，相信大家也已經(jīng)適應(yīng)了。兩年來(lái)都已經(jīng)習(xí)慣了，習(xí)慣這些調(diào)控政策的情況下面，我們今天合作伙伴又可以分析這個(gè)市場(chǎng)，在這樣的一個(gè)政策環(huán)境下面，市場(chǎng)的供求還是會(huì)體現(xiàn)出他自身的作用。租賃市場(chǎng)現(xiàn)在發(fā)展非常迅猛，這么快的發(fā)展會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響，我覺(jué)得還有待于進(jìn)一步地觀察。

??2018年“四限”會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，各個(gè)城市表現(xiàn)也會(huì)出現(xiàn)一些差異，特別是2018年一線城市去年控得特別嚴(yán)，今年有所松動(dòng)。說(shuō)的“松動(dòng)”是成交、供應(yīng)這一塊有所松動(dòng)。二線城市基本上有好有差，但是整體表現(xiàn)不錯(cuò)。三四線城市出現(xiàn)比較明顯的輪動(dòng)的情況，三四線城市表現(xiàn)比較好今年進(jìn)入高潮，去年沒(méi)有啟動(dòng)的今年快速啟動(dòng)。整個(gè)中國(guó)各個(gè)城市在走各個(gè)城市自己的方向，這對(duì)目前大家對(duì)市場(chǎng)的判斷還是要落到更具體的某一個(gè)城市、某一個(gè)區(qū)域去判斷，甚至在一個(gè)城市當(dāng)中，不同的板塊、不同的樓盤也出現(xiàn)了很大的差異。

??今天上午我們看到上證報(bào)有篇文章講到上海搖號(hào)的問(wèn)題，上海一共65個(gè)樓盤，有24個(gè)樓盤搖號(hào)人數(shù)大于供應(yīng)套數(shù)的，有11個(gè)樓盤基本持平，剩下31個(gè)樓盤都是搖號(hào)人數(shù)不到購(gòu)房人數(shù)的。其中一個(gè)樓盤只有8個(gè)人參加搖號(hào)，還有600多套供應(yīng)，但是上海規(guī)定哪怕一個(gè)人也要搖一下，600多套房可以由這8個(gè)人隨便挑。市場(chǎng)出現(xiàn)的變化還是非常明顯的，并不是大家認(rèn)為的市場(chǎng)就是一房難求，什么都特別好賣，不這樣的。

??長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)稅的問(wèn)題可能還要再觀察等待一段時(shí)間，保障這塊今年全力在做租賃產(chǎn)權(quán)房，住建部最近又講了，部分城市還要增加保障房，比重要提升到25%。租賃方面政策最積極也是最多的，金融方面限制性的東西也是越來(lái)越多。原來(lái)按揭信貸也拿不到錢了，我們看到部分城市首套房利率已經(jīng)提升到基準(zhǔn)利率加10%，個(gè)別銀行加20%，加20%還不如不要做按揭了，他其實(shí)不會(huì)有人真的去加20%去按揭利率。

??從企業(yè)的層面比較有意思的情況是大家都在做“美好生活”，大家都提出了“美好生活”，這是呼應(yīng)十九大提出的相應(yīng)的目標(biāo)。每個(gè)企業(yè)都有些差異，但是都挺好玩的。萬(wàn)科是“美好生活場(chǎng)景師”，碧桂園是“為向往美好生活的人而建”……

??在企業(yè)層面我們也看到很多的企業(yè)開始多元化布局，大家也考慮到在2017年整個(gè)住宅市場(chǎng)也看到了一個(gè)相對(duì)的頂部，去年一手放總共成交了17億平方米，3萬(wàn)億。大家也在思考，一旦某家企業(yè)這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到一個(gè)相對(duì)峰值之后，其他應(yīng)該怎么辦？我們看到不同的房企都有不同的戰(zhàn)略規(guī)劃，80%都有商業(yè)這條線的運(yùn)營(yíng)，文體產(chǎn)業(yè)、租賃等等都有各方面的布局。

??應(yīng)該說(shuō)在租賃這塊  2017年算是租賃元年，2018年是全面開花，諸多的房企基本上都在租賃方面有了相應(yīng)的實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展和操作。除了萬(wàn)科、恒大、碧桂園，“住宅三雄”在租賃市場(chǎng)持續(xù)投資之外，我們注意到像龍湖、旭輝都在租賃達(dá)到了100萬(wàn)套（間）的很大的規(guī)模。整個(gè)長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)今天全方位進(jìn)駐之后也會(huì)帶來(lái)新的動(dòng)力、新的活力。