楊熙發(fā)布2020中國物業(yè)上市公司測評研究報告

??中房網(wǎng)訊 5月26日，"2020中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會"在上海舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第13年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果。

?   中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙在活動現(xiàn)場發(fā)布《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評報告研究成果》。預(yù)計2020年將有不低于12家物業(yè)企業(yè)將成功上市，未來兩年上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將超過50家。楊熙指出，物業(yè)行業(yè)與資本市場將進(jìn)一步緊密相聯(lián)，借助資本力量獲得更大發(fā)展。

??報告顯示，資本市場持續(xù)看好物業(yè)行業(yè)，物業(yè)企業(yè)上市熱度延續(xù)，截止到2020年5月，共有3家A股上市企業(yè)，24家港股上市企業(yè)，39家新三板企業(yè)。

??50強房企均布局物業(yè)服務(wù)，前50強房企中，公開消息看，已經(jīng)有1家A股上市企業(yè)，13家港股上市企業(yè)，兩家正在明確IPO，還有7家擬分拆上市?？梢灶A(yù)計未來50強房企關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)都將走向資本市場。

??楊熙介紹，過去三年房企銷售面積將影響未來三年物業(yè)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢。碧桂園過去三年的銷售面積達(dá)到2.19億平米，恒大1.6億平米，萬科1.16億平米，都超過了1億平米。

??本次物業(yè)上市企業(yè)測評，碧桂園服務(wù)榮登榜首，收入達(dá)到96.4億元，在管面積2.76億平米，利潤17.2億，儲備面積4億平米，合約面積6.85億平米。

??從物業(yè)企業(yè)上市首日市值到截止到2019年年底市值來看，從1200多億，增長到2355億，幾乎翻倍。市盈率多超20倍，而同期房地產(chǎn)企業(yè)一般低于10倍。

??“如果我們把房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)混合在一起排名，截止到5月中旬，前50名中，有六家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分別是碧桂園服務(wù)、雅生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余、中海物業(yè)?！睏钗踔赋?。

??從股價看，2019年的24家物業(yè)企業(yè)，全年股價漲幅平均在63.8%，高于恒生指數(shù)9.1%的漲幅。而在今年年初新冠疫情爆發(fā)以來，截止4月30日，恒生指數(shù)下跌12.6%，相較2019年末收盤價，物管板塊平均漲幅為26.3%。

??從運營規(guī)?？?，收入和資產(chǎn)都在大幅提升。收入均值提升36.9%，資產(chǎn)均值提升41.6%。其中，頭部5家物企都是超50億的營收，貢獻(xiàn)了近6成營業(yè)收入。增值服務(wù)收入占比20-40%。此外，楊熙指出，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)大部分收入為：基礎(chǔ)物業(yè)管理收入、針對業(yè)主的社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。

??從管理面積看，2019年公布在管面積的23家上市物企在管面積總量達(dá)到21.41億m2，較2018年同期增長30.1。7家在管面積超過1億平米，分化明顯。億級在管面積、千萬級，百萬級。

??管理面積來源上，一方面是外拓，加大第三方拓展。碧桂園、雅生活、永升服務(wù)的并購都非?；钴S。

??從盈利能力情況看，凈利潤均值同比上升32.4%至2.95億元。

??增值服務(wù)毛利率通常在40左右，遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的百分之十幾。

??從抗風(fēng)險能力看，資產(chǎn)負(fù)債率整體逐年下降，行業(yè)抗風(fēng)險能力較強。

??從增長率情況看，上市物企的營業(yè)收入、在管面積、凈利潤的增幅都超過了30%，增長率持續(xù)上揚。

??從創(chuàng)新能力看，物業(yè)企業(yè)在智慧科技上投入較大，超過四成的企業(yè)將20%以上的資金用于高新技術(shù)方面的投入，該項僅次于企業(yè)用于收并購的投入，成為企業(yè)第二大戰(zhàn)略用途。

??單位面積創(chuàng)收、人均管理面積、人均產(chǎn)出、人均利潤等指標(biāo)都在持續(xù)增長，26家上市物企人均產(chǎn)出和人均凈利潤分別為24.6萬元/人和3.2萬元/人，均高于行業(yè)平均水平，運營效率提升。

??從社會責(zé)任情況看，物企納稅額持續(xù)增長、解決30多萬人就業(yè)，積極參與中國物協(xié)推動的“社區(qū)的力量”扶貧行動，全面參與社區(qū)防疫工作，展現(xiàn)良好社會形象。

??以下為文字實錄：

??尊敬的劉部長，尊敬的馮會長，沈會長，各位嘉賓，各位朋友大家上午好！接下來由我為大家發(fā)布2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評報告。

??首先我們來看一看中國物業(yè)管理行業(yè)資本市場的整體狀況，在2019年中國房地產(chǎn)市場持續(xù)創(chuàng)下新高，它的銷售金額達(dá)到16萬億，它的銷售面積達(dá)到17.16億平米，從2011年以來，連續(xù)九年中國房地產(chǎn)竣工面積超過九億平米左右，接近十億平米，這些都將持續(xù)不斷為中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，提供新的增量。我們看到當(dāng)前的中國物業(yè)行業(yè)的資本市場上有三家已經(jīng)在A股上市，24家在港股上市，還有39家在新三板掛牌。我們看到Top50房企在多元化發(fā)展的時候，首先都會選擇在物業(yè)行業(yè)做相應(yīng)的布局，今天Top50房企他們所屬關(guān)聯(lián)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有半數(shù)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)百強，1家在A股上市，13家在港股上市，有兩已經(jīng)地表目前沖擊IPO，還有擬公開上市，我們看到Top50房企都有將所屬物業(yè)管理公司上市相關(guān)的打算。在房地產(chǎn)行業(yè)有一句話過去三年拿地的面積，可能決定未來三年房地產(chǎn)行業(yè)的排名和格局，物業(yè)管理行業(yè)除了有增量以外，還有增量的物業(yè)管理，我們過去三年房企銷售面積將會極大影響未來三年物業(yè)服務(wù)企業(yè)它的發(fā)展格局。

??我們看到從2017年到2019年三年過程中有三家房企在過去銷售面積超過一億平米，分別碧桂園2.2億平米，恒達(dá)1.7億平米，萬科1.1億平米，可以預(yù)見這些銷售面積都將逐漸轉(zhuǎn)化為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和約儲備這將極大支撐這些企業(yè)未來快速的發(fā)展。我們看一看物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司的一些具體情況。在今年的一個測評分析中，我們看到碧桂園服務(wù)奪得今年物業(yè)上市企業(yè)的榜首，從中國資本市場來看，我們看到物業(yè)服務(wù)企業(yè)從上市首日市值和到2019年3月份的市值對比，上市首日一千兩百億左右，到12月31日市值達(dá)到兩千三百五十億接近翻倍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率相對于房企高出幾倍，我們丁總曾經(jīng)提到如果把房企和物業(yè)企業(yè)市值來看的話，會看到不一樣的情況，去年差不多時候，碧桂園做一個排名可能接近20，今年看到5月份的數(shù)據(jù)，今天把房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)企業(yè)放在一起，前50強有企業(yè)可以進(jìn)入50強，他們能夠在整個市值方面能夠進(jìn)入整個房地產(chǎn)和物業(yè)上市公司混合排名。

??剛剛我們看到說房地產(chǎn)企業(yè)上市在去年一年它的平均值上漲30%左右，目前在去年平均漲幅達(dá)到63.8%，同期恒生指數(shù)9%左右，尤其在今年新冠疫情期間整體下降了百分之十幾，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)整個板塊也是逆勢突圍，上漲幅度達(dá)到26%，從整體上運營規(guī)模來看的話，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入和資產(chǎn)都在協(xié)同提速，我們看到上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)分化開始加劇，今天把上市27家物業(yè)服務(wù)企業(yè)分成十億元以下的，十億到五十億以及五十億以上，我們看到頭部20%，五家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，貢獻(xiàn)整體上物業(yè)服務(wù)整體收入差不多近六成的營業(yè)收入，在業(yè)務(wù)組合上也越來越多元化。首先基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，這兩年隨著物業(yè)服務(wù)邊界不斷拓展，尤其拓展到城市運營層面之后，其實打開了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)更多的類型，不僅僅在接管住宅和寫字樓，包括很多商場機場，醫(yī)院學(xué)校包括很多城市都在做相應(yīng)的接管，這為我們基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)提供了非常強勁的動力。

??另一塊就是社區(qū)增值服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)，從在管面積來看，今天上市企業(yè)分化加劇情況比較嚴(yán)重，集中度不斷提升，很多服務(wù)企業(yè)它的在管面積已經(jīng)達(dá)到上億，儲備和合約面積也是上億的規(guī)模，我們行業(yè)里面也有千萬平米和百萬平米量級的企業(yè)，整個行業(yè)量級也在提升加速。我們講到物業(yè)企業(yè)規(guī)模的增長，一方面是更多的突破服務(wù)的邊界，多元化的一些增長，另一方面我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)大力加大第三方市場拓展，除了來自于開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)之外，同時還有一個非常重要的因素，也是這兩年我們看到的由于資本的助力很多上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大并購整合力度，所有上市物企都并購整合作為募集資金第一大用途，在過去一年無論碧桂園服務(wù)，還是亞生活，還是永升在整個并購市場上都非?；钴S。

??從物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利情況來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)2019年的凈利潤的均值同比上升32.4%，今天我們看到物業(yè)服務(wù)企業(yè)所處的各種服務(wù)類型里面基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)差不多毛利率在10%到20%左右，但是增值服務(wù)毛利率將遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，一般在3%到10%左右，這也是布局新的增長點，從企業(yè)抗風(fēng)險能力來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險持續(xù)下降，它整體的抗風(fēng)險能力是非常強悍的。從成長潛力幾個核心的指標(biāo)，無論從營收，凈利潤還是在管面積和總資產(chǎn)來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在過去一年都取得了30%以上的持續(xù)的增長，整體的發(fā)展速度都是非?？斓?。從創(chuàng)新能力來看，今天大多數(shù)上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都已經(jīng)擁有智慧物業(yè)平臺或者自己投入重金研發(fā)或者找到第三方合作伙伴共同研發(fā)，基本上都已經(jīng)擁有智慧物業(yè)平臺，當(dāng)然頭部的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，跟百度，跟騰訊，跟阿里，跟華為聯(lián)手連接，科技賦能也幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理面積，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)收的能力。我們看到物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均凈利潤，在2019年能達(dá)到3.2萬元，這也是行業(yè)的標(biāo)桿遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平。這里面科技賦能物業(yè)發(fā)展也是非常重要的因素。

??從社會責(zé)任來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極履行納稅的義務(wù)和責(zé)任，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共解決了35萬人就業(yè)問題，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)在2019年積極參與中國物業(yè)管理協(xié)會倡導(dǎo)社會的力量扶貧的戰(zhàn)役，在今年年初為了抗擊新冠疫情，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅守在防疫第一線作出了很多付出和努力，但是這些努力也確實彰顯我們上市企業(yè)的品牌和美譽度，得到業(yè)主更多的認(rèn)可。接下來我們展望一下未來資本市場發(fā)展的情況，首先其實重點還是要關(guān)注我們新三板市場，整個新三板物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前兩年有一個比較高速的發(fā)展，總計有70家物業(yè)服務(wù)企業(yè)曾經(jīng)在新三板掛牌，已經(jīng)有40家摘牌還有在新三板上面，摘牌的企業(yè)大部分奔赴港股上市，新三板還在的企業(yè)公布的數(shù)據(jù)來看，美的市值達(dá)到3.7億其他企業(yè)只是美的的零頭，從新三板盈利和凈利潤來看，有20%多，會比剛剛講的低10%，根據(jù)港交所要求當(dāng)時已經(jīng)公告了六家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，符合港股上市基本要求，包括美的，贏中等等，我們持續(xù)與企業(yè)交流過程中發(fā)現(xiàn)，過去幾年里有大量的服務(wù)企業(yè)抓住市場機遇，他們本身利潤和相關(guān)要求已經(jīng)達(dá)到港交所上市要求，也預(yù)計未來兩年登陸資本市場，我們把它稱之為物業(yè)潛力的獨角獸，未來一兩年將在資本市場上市登陸。我們預(yù)計物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮將會延續(xù)，今年受疫情影響上市受到一定影響，今年預(yù)計有12家以前的物企上市，我們認(rèn)為今年應(yīng)該不低于去年整體的數(shù)量，而且未來兩年里面，我們物企整體上市數(shù)量應(yīng)該會超過50家以上。

??很顯然物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)遇到資本市場之后，借助資本的力量得到了更大的發(fā)展，我們也衷心的祝愿未來有更多的潛力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等于登陸資本市場能夠和資本市場有更好的對接，能夠在未來取得更大的發(fā)展，謝謝。