??首套房貸款利率長效機制得到進一步完善。
??1月5日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制,對于新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
??政策一出引發(fā)市場熱議。多位受訪人士表示,此次首套房貸利率政策調整延續(xù)了2022年政策思路的同時突破時間限制,意味著黏性動態(tài)調節(jié)機制形成,進一步刺激首套房需求釋放,部分城市首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進一步下調。
??此前的2022年9月29日,央行、銀保監(jiān)會就曾發(fā)布決定階段性調整差別化住房信貸政策的通知,對于2022年6月~8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限;二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行。
??消息發(fā)布后,武漢、石家莊、天津、貴陽、溫州等30個城市跟進下調首套房貸利率或者取消利率下限,當地首套房房貸利率普遍已降至4%以下。
??另據貝殼研究院數據顯示,2022年12月首二套房貸主流利率指數環(huán)比繼續(xù)下行,12月首套房貸主流利率平均為4.09%,二套平均為4.91%,創(chuàng)歷史新低。
??“通過下調利率對沖,一方面能提振購房者買房、換房意愿,另一方面還能通過利率下行改善預期,以對沖房價下行壓力?!睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,降低存量房貸利率既能降低老百姓月供壓力,還能釋放內需和刺激消費。
??首貸利率房價聯動常態(tài)化
??1月5日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制的通知》(以下簡稱“通知”),決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。
??央行表示,住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調整,有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持剛性住房需求,形成支持房地產市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。
??按照新政,自2022年第四季度起,各城市可于每季度末月,以上季度末月至本季度第二個月為評估期(2022年9月-2022年11月),若連續(xù)3個月同環(huán)比下跌,地方政府因城施策可自主決定自下一個季度起,階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。直至評估期,連續(xù)3個月同環(huán)比上漲,恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
??上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析,此次政策提及了“階段性”一詞,其含義是房價若是持續(xù)疲軟則可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調的空間,相當于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。但若是房價重新復蘇或過熱,則需要暫停此類權限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段性調整。
??記者了解到,目前首貸利率下限為5年期貸款基礎利率(LPR)減20個基點,即4.1%。另據貝殼研究院數據顯示,2022年12月首二套房貸主流利率指數環(huán)比繼續(xù)下行,12月首套主流利率平均為4.09%,低于首套房利率下限(4.1%)0.01個百分點;二套平均為4.91%,創(chuàng)歷史新低。
??貝殼研究院數據還顯示,截至2022年12月18日已有19城首套房貸主流利率降至4%以下,其中二線城市有6個,三四線城市13個;倘若LPR不再調整,多數城市房貸下行空間已經不大。
??此次首套住房貸款利率政策動態(tài)調整背后,是房地產市場的持續(xù)低迷。
??根據國家統(tǒng)計局數據,70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比自2022年4月以來持續(xù)為負,9月~11月降幅分別為-2.3%、-2.4%、-2.3%,環(huán)比自2022年2月以來持續(xù)為負,9月~11月降幅分別為-0.3%、-0.4%、-0.2%,環(huán)同比分別連續(xù)8個月、10個月下降。
??到2022年12月份,盡管11月以來需求端政策持續(xù)寬松,“三支箭”齊發(fā),即分別在銀行信貸、債券融資、股權融資等方面給予支持,但受疫情影響樓市壓力猶存,平安證券數據顯示,12月單月百強房企銷售額、銷售面積同比分別下降31.5%、34.9%,降幅較11月擴大3.9個、1.1個百分點。
??平安證券分析師認為,將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調整,有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況,體現因城施策的政策導向,降低居民購房成本,緩解部分城市樓市壓力。
??李宇嘉表示,70城新房均有51個城市環(huán)比、同比下跌,其中很多城市已經下跌超過1年,甚至超過兩年,進入了下跌的惡性循環(huán),需要政策及時對沖。
??值得注意的是,通知規(guī)定,二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限按現行規(guī)定執(zhí)行,這充分體現了對首套購房的支持。
??1月5日,住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹接受媒體采訪時表態(tài),對于購買第一套住房的要大力支持,首付比、首套利率該降的都要降下來,“我對房地產市場企穩(wěn)回升還是很有信心的?!?/p>
??對樓市拉動作用多大?
??此次政策延續(xù)了2022年階段性調整差別化住房信貸政策思路的同時,還是貫徹落實2022年12月中央經濟工作會議關于“支持住房改善”等內容。
??2022年12月15日至16日,中央經濟工作會議在北京召開,會議指出,要著力擴大國內需求,要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置,多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入,支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費。
??中信證券分析師程強表示,在地產“三支箭”等供給端政策持續(xù)轉暖背景下,中央經濟工作會議進一步增加了房地產需求端的支持內容,在擴大國內需求部署上明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費政策之前的首位。
??此次首套房貸利率政策調整,對樓市拉動作用有多大?
??“一線城市受到本次政策支持的直接效果有限,政策主要作用區(qū)域是二三線城市?!背虖姳硎?,目前70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的標準,其中北上廣深四個一線城市均不符合標準,新一線城市中有4城符合標準,二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標準。
??“預計隨著部分城市首貸利率降低,地產當月銷售增速轉正時點有望更早到來,地產銷售、竣工、拿地、開工指標逐步企穩(wěn),再加上房地產產業(yè)鏈回暖,都會對擴大內需、促進消費起到積極作用?!背虖姺治觥?/p>
??李宇嘉認為,僅僅對首套房降低利率不設下限,本質上是降低剛需購房成本,鼓勵新市民、年輕人買房,鼓勵外地打工者返鄉(xiāng)置業(yè),既達到了激活市場的效果,也沒有違反“房住不炒”,“政策的意圖挺好,但有可能使得市場認為利率還會下降,且一直處于下降通道,而希望利率更低的觀望心態(tài)會導致政策效應下降?!?/p>
??一線城市是全國地產市場的風向標,程強預計后續(xù)可能在限購、戶籍等制度上給予更多支持,以激發(fā)一線居民購房活力。
??“此次首套房貸利率政策調整意味著需求側托底政策再加碼,從‘9·29’政策的實施效果來看,我們對于新政推動’穩(wěn)需求‘持積極態(tài)度,盡管需求端信心水平的慣性相對于供給端更大,但隨著供需兩端政策持續(xù)發(fā)力,我們認為信心的修復值得期待?!比A泰證券分析師陳鎮(zhèn)表示。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |