??中房網(wǎng)訊 經(jīng)歷了近四年的全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”，全國(guó)100個(gè)城市的住宅庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下跌。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至3月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量不足5億平方米，其規(guī)模相當(dāng)于2013年3月份的水平，即庫(kù)存規(guī)?；氐搅?年前。

??75個(gè)城市庫(kù)存低于去年同期水平

??報(bào)告顯示，截至3月底，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)了近四年全國(guó)去庫(kù)存取得了較好的效果。

??具體來看，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2088、22977和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當(dāng)前三類城市均呈現(xiàn)了環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢(shì)，未來部分房?jī)r(jià)上漲過快、庫(kù)存偏少的城市，補(bǔ)庫(kù)存的空間依然較大。

??100個(gè)城市中，有75個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現(xiàn)了庫(kù)存同比下跌現(xiàn)象，進(jìn)而促使百城庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)下跌。同時(shí)，100個(gè)城市中，有25個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中合肥、珠海和惠州3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到139%、82%和49%。

??預(yù)售證管控空前嚴(yán)厲

??報(bào)告顯示，2018年3月份，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為3643萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)51.0%，同比減少16.5%。總體上看，3月份房企推盤節(jié)奏并沒有明顯加快。易居房地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，這和當(dāng)前各地繼續(xù)限價(jià)的做法有關(guān)。地方政府對(duì)于高價(jià)樓盤的預(yù)售證發(fā)放有較為嚴(yán)厲的政策，進(jìn)而也希望通過對(duì)預(yù)售證的管控，倒逼房企主動(dòng)降價(jià)。

??成交方面，100個(gè)城市新建商品住宅3月份成交量為4090萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)45.2%，同比減少21.9%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前市場(chǎng)交易并沒有大幅度反彈，成色相對(duì)不足，甚至還低于1月份的交易水平。這和樓盤供應(yīng)量相對(duì)偏小、各地購(gòu)房政策依然從緊等因素有關(guān)。

??從供求關(guān)系來看，100個(gè)城市新建商品住宅3月份供應(yīng)量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米。對(duì)比供應(yīng)數(shù)據(jù)，3月樓市呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)。實(shí)際上今年一季度此類供求不平衡的特征就很明顯。這可以解釋部分城市近期存在的"搶房"現(xiàn)象，以及各地出臺(tái)或升級(jí)搖號(hào)政策的現(xiàn)象。

??新房庫(kù)存11個(gè)月可消化完

??從存銷比方面來看，3月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為10.5個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需10.5個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比2月份10.6個(gè)月有所下滑。觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比在低位水平的基礎(chǔ)上，正呈現(xiàn)出震蕩上行的態(tài)勢(shì)。

??其中，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為12.2、10.3和10.6個(gè)月。相比2月份12.6、10.3和10.9個(gè)月的數(shù)值，二線城市持平、一線和三四線城市有所下跌。

??觀察近期這三類城市的存銷比數(shù)據(jù)，報(bào)告認(rèn)為，從縱向看基本上都呈現(xiàn)了在低位水平上微小反彈的態(tài)勢(shì)。而從橫向看，一線城市的去化周期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經(jīng)增長(zhǎng)到壓迫房?jī)r(jià)下跌的程度，這也可以解釋近期幾個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。

??經(jīng)歷了本輪去庫(kù)存政策消化期，可以看出，各個(gè)城市的存銷比數(shù)值差異較大。100個(gè)城市中，有24個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，此類城市去庫(kù)存壓力依然較大；有23個(gè)城市的存銷比位于12-16個(gè)月之間，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)適中；有53個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。

??具體城市看，環(huán)京區(qū)域的部分城市即主要為"北三縣"的城市，去庫(kù)存周期明顯偏高。當(dāng)然這和此類城市新房交易規(guī)模非常小有關(guān)（均低于5萬平方米/月的水平），所以容易導(dǎo)致去庫(kù)存周期偏高。而在存銷比偏低的10個(gè)城市中，除杭州、南京兩個(gè)城市屬于二線省會(huì)城市外，其他8個(gè)城市都是三線城市。此類城市去庫(kù)存周期相對(duì)偏小，即都低于6個(gè)月的水平，政策收緊的概率較大。

??二季度房地產(chǎn)政策收緊

??報(bào)告分析稱，一季度全國(guó)100城住宅庫(kù)存的特征很明顯，即繼續(xù)表現(xiàn)出住宅庫(kù)存不足的特征。當(dāng)然類似城市主要是規(guī)模較大的城市，其市場(chǎng)基本面較好、房屋買賣相對(duì)活躍，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模"跌易增難"的現(xiàn)象。

??預(yù)計(jì)二季度全國(guó)100城購(gòu)房政策收緊的概率將加大，這有助于緩解庫(kù)存不足的矛盾。當(dāng)然，預(yù)計(jì)一二線和三四線城市的政策會(huì)有差異。其中，近期包括大連、武漢、長(zhǎng)沙、杭州、西安等二線城市的政策繼續(xù)收緊，此類政策包括限購(gòu)、限售、搖號(hào)、優(yōu)購(gòu)（給予優(yōu)先購(gòu)房權(quán)）等內(nèi)容，利好規(guī)范市場(chǎng)交易和緩解庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)。比如說在優(yōu)先購(gòu)房權(quán)上，包括棚改對(duì)象、首套購(gòu)房者和相關(guān)人才在搖號(hào)中有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，這就有助于在房源不足的情況下，形成更公平的搖號(hào)制度。而對(duì)于其他三四線城市尤其是地級(jí)市來說，倘若市場(chǎng)過熱、庫(kù)存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺(tái)或升級(jí)限售等政策的概率也會(huì)加大。

??【附注】

??100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、?？凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。

??執(zhí)筆人：易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)