??中房網(wǎng)訊 在房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，全國(guó)百城住宅均價(jià)同比漲幅持續(xù)收窄。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，2018年7月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12809元/平方米，目前已保持連續(xù)12個(gè)月的同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。

??在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的城市中，部分三四線城市上漲過(guò)快。易居研究院分析認(rèn)為，此類(lèi)城市未來(lái)政策收緊的可能性較大。

??百城房?jī)r(jià)同比增幅連續(xù)12個(gè)月收窄

??從成交均價(jià)方面來(lái)看，7月份易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12809元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)8.6%。當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)抬頭，相比6月份12658元上漲了151元/平方米。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，在2010年至2016年上半年，100城房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平緩，從2016年下半年開(kāi)始房?jī)r(jià)明顯拉升，到2017年底終結(jié)了過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。當(dāng)前100城房?jī)r(jià)已保持連續(xù)11個(gè)月超過(guò)1.2萬(wàn)元的均價(jià)水平，且不斷接近1.3萬(wàn)元水平。

??房?jī)r(jià)增幅方面來(lái)看，7月份100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比增幅為8.6%。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該曲線總體呈現(xiàn)持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。其中在2017年7月創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到27.6%的水平，隨后此類(lèi)曲線持續(xù)收窄，目前已保持連續(xù)12個(gè)月同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。報(bào)行認(rèn)為，這充分體現(xiàn)了近一年“房住不炒”的政策效應(yīng)。從近期部分城市房?jī)r(jià)反彈的情況來(lái)看，易居研究院建議要警惕下半年百城房?jī)r(jià)同比增幅曲線反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

??三四線房?jī)r(jià)“破萬(wàn)”持續(xù)11個(gè)月

??從均價(jià)分類(lèi)來(lái)看，2018年7月，100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)中，一線、二線、三四線城市分別為41965、13610和10586元/平方米。對(duì)此類(lèi)價(jià)格進(jìn)行區(qū)間劃分，其中一線城市4萬(wàn)元以上均價(jià)水平持續(xù)了16個(gè)月，二線城市1.2萬(wàn)元以上均價(jià)水平持續(xù)了13個(gè)月，三四線城市1萬(wàn)元以上均價(jià)水平則持續(xù)了11個(gè)月。值得注意的是，一線城市在2018年1月房?jī)r(jià)創(chuàng)下了新高，即為42607元/平方米，隨后月份則總體處于下滑態(tài)勢(shì)。

??增幅分類(lèi)方面來(lái)看，2018年7月100個(gè)城市新建商品住宅中，一線、二線、三四線城市成交均價(jià)同比增幅分別為2.4%、13.3%和7.3%?？傮w上看，三類(lèi)城市同比增幅曲線均有持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)。而從幅度上看，二線城市的同比增幅是最大的，這也是此類(lèi)城市當(dāng)前政策頻頻加碼和"打補(bǔ)丁"的原因所在。

??橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市同比增幅最高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年9月，這恰是"930新政"出臺(tái)的時(shí)候，隨后此類(lèi)城市房?jī)r(jià)同比增幅曲線開(kāi)始收窄。受一線城市房?jī)r(jià)降溫的影響，到了2017年下半年，二線城市、三四線城市也呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，即同比增幅曲線從高位開(kāi)始下行。

??房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量總體增多 11城房?jī)r(jià)在2萬(wàn)元以上

??從均價(jià)排行來(lái)看，2018年7月，100個(gè)城市中，房?jī)r(jià)最高的城市為深圳，達(dá)到55533元/平方米，而房?jī)r(jià)最低的城市則為荊門(mén)，為4576元/平方米。另外，統(tǒng)計(jì)顯示，目前房?jī)r(jià)突破兩萬(wàn)元的城市共有11個(gè)，包括深圳、上海、北京、廈門(mén)、三亞、杭州、福州、寧波、南京、珠海和燕郊。而類(lèi)似蘇州、?？?、廣州等也開(kāi)始接近2萬(wàn)元的均價(jià)水平。

??房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量方面，2018年7月，100個(gè)城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為80個(gè)，相比6月份的74個(gè)有所增加。如果觀察2018年前7月的房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量，可以發(fā)現(xiàn)，1-7月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量分別為61、72、66、69、77、74和80個(gè)，這說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量是在增加的。簡(jiǎn)單做個(gè)平均，大概每月有70%比例的城市房?jī)r(jià)是上漲的。下半年要警惕更多城市步入房?jī)r(jià)上漲的行列中。

??從增幅排行來(lái)看，7月份100個(gè)城市中，包括宜昌、金華和北海等城市房?jī)r(jià)同比增幅較大，增幅分別達(dá)到了48%、42%和40%。這也和此類(lèi)城市樓市交易比較火爆的因素有關(guān)。而在房?jī)r(jià)同比下跌排行中，香河、大廠、廊坊等環(huán)京城市房?jī)r(jià)下跌最明顯，跌幅分別達(dá)到了29%、27%和25%。

??從房?jī)r(jià)增幅數(shù)據(jù)看，類(lèi)似宜昌、海口等城市房?jī)r(jià)增幅較大，此類(lèi)城市近期也面臨了約談和問(wèn)責(zé)。同樣的邏輯，若是增幅靠前的城市后續(xù)不積極出臺(tái)收緊性的政策，那么被約談的可能性是比較大的。

??部分城市未來(lái)政策收緊的可能性較大

??報(bào)告顯示，7月份100城房?jī)r(jià)同比增幅繼續(xù)收窄，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的政策效應(yīng)。但從具體城市數(shù)據(jù)看，上漲城市數(shù)量有所增加。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析認(rèn)為，雖然有部分城市在降溫，但部分非熱點(diǎn)省會(huì)城市以及部分重點(diǎn)三四線城市，其房?jī)r(jià)依然在上漲，這是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。

??此外，值得注意的是，需要防范2018年第三季度房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，尤其是部分三四線城市，其房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)等方面都需要積極管控。部分城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，也往往會(huì)倒逼各類(lèi)管控政策出臺(tái)，此類(lèi)管控或包括二套房貸政策收緊、限購(gòu)、限售、售樓處督查等內(nèi)容。

??附注

??100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、?？凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門(mén)、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。

??說(shuō)明：燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市范圍中。