??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至10月底，其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成總量為43719萬平方米，環(huán)比增長0.5%，同比減少2.9%。

??從過往數(shù)據(jù)來看，9-10月全國百城庫存數(shù)據(jù)持續(xù)上漲，一方面說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。從另一方面看，庫存規(guī)模增加在一定程度上也解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時也增加了購房者議價的空間。

??易居研究院預計，11-12月份各地預售證發(fā)放節(jié)奏會加快，供應規(guī)模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，住宅庫存規(guī)?；蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成。

??百城庫存連增兩月

??100城庫存方面，同比跌幅持續(xù)收窄。報告顯示，截至10月底易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環(huán)比增長0.5%，同比減少2.9%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢?？傮w上看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道。

??從城市結構來看，一線城市近五個月庫存明顯增加。報告顯示，截至10月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2502、22352和18865萬平方米，環(huán)比增幅分別為5.2%、0.6%和-0.1%，同比增幅分別為15.4%、-6.4%和-0.7%。從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7-10月份繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然保持同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的。

??從城市排行來看，58個城市庫存低于去年同期水平。報告顯示，10月份100個城市中有42個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、九江和鎮(zhèn)江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68%、56%和46%。部分城市庫存規(guī)模較高，或存在已成交但未網(wǎng)簽的交易現(xiàn)象。同時，100個城市中有58個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中大連、安慶和南通的同比跌幅較大，跌幅分別為41%、32%和31%。

??推盤積極性依然較高

??從100城預售方面來看，同比增幅較為明顯。報告顯示，10月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4742萬平方米，環(huán)比減少15.4%，同比增長54.6%?？傮w上看，10月份房企推盤節(jié)奏要弱于9月份，但同比增幅是比較明顯的。易居研究院分析認為，10月份預售證管控相對偏松，這也利好房企產(chǎn)品促銷。而從購房者角度來看，近期房源可選的機會也在增加。

??從100城成交情況來看，表現(xiàn)弱于預期。報告顯示，10月份100個城市新建商品住宅成交量為4511萬平方米，環(huán)比增長3.0%，同比增長11.4%。總體上看，10月份市場走勢弱于預期，雖然供應規(guī)模較大，但成交成色不足。

??供求關系方面，10月份保持供大于求態(tài)勢。報告顯示，10月份100個城市新建商品住宅供應量為4742萬平方米，而成交量為4511萬平方米。在過去連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎上，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢，10月份繼續(xù)保持此類態(tài)勢。

??存銷比開始走出歷史底部

??從100城存銷比來看，新房庫存僅用9個月就可以消化完。報告顯示，10月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月，該數(shù)值相比9月份9.2個月基本持平。從趨勢看，當前存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。

??從結構分類來看，一線城市去庫存周期最大。報告顯示，10月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.8、9.1和9.1個月。相比9月份11.5、9.0和9.1個月的數(shù)值，一線、二線城市存銷比有所擴大，而三四線城市則持平。

??橫向對比看，今年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。觀察歷史數(shù)據(jù)，2014年下半年三四線城市積極推進棚改政策，去庫存周期指標反應迅速，從高位水平顯著且持續(xù)下滑，即從2014年7月25個月的歷史高位水平下滑到當前9個月的歷史底部水平。2018年下半年三四線城市的棚改政策會略有調(diào)整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市會面臨更多調(diào)整。基于此類政策判斷，易居研究院認為，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能。

??城市排行方面，16個城市的存銷比小于6個月。報告顯示，經(jīng)歷了本輪去庫存政策消化期，各個城市的存銷比數(shù)值差異較大。100個城市中，有19個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有15個城市的存銷比位于12-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有66個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。

??在此類城市中，有部分城市的存銷比數(shù)據(jù)相對偏高，比如說香河和廈門等。其中對于廈門市場來說，市場交易表現(xiàn)一般，所以也在一定程度上使得其房價跌幅相對大。

??100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？凇⒗ッ鳌⒅貞c、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

??需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：嚴躍進