??中房網(wǎng)訊 今年一季度以來，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)底部向上、新房市場(chǎng)回暖等現(xiàn)象。但進(jìn)入二季度，在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場(chǎng)回暖并未持續(xù)，上半年呈現(xiàn)出明顯的“先揚(yáng)后抑”特征。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《13城二手房市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2019年上半年其監(jiān)測(cè)的北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華、揚(yáng)州、岳陽、佛山等13個(gè)城市二手房累計(jì)成交約41.2萬套，同比增長(zhǎng)9.2%。從半年度成交的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，這13個(gè)城市的二手房成交量略高于2012年以來的歷史均值。

??整體來看，上半年部分購房需求已釋放，隨著調(diào)控政策的收緊，市場(chǎng)預(yù)期走低，預(yù)計(jì)下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。同時(shí)需要注意的是，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于嚴(yán)格調(diào)控時(shí)期，后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)和部分地區(qū)新房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R“新庫存”問題。

　　上半年13城二手房“先揚(yáng)后抑”

??報(bào)告顯示，13城二手房上半年累計(jì)成交約41.2萬套，同比增長(zhǎng)9.2%。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)成交量來看，2019年上半年13城二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了“先揚(yáng)后抑”的過程。在房貸利率下調(diào)、放開落戶、市場(chǎng)預(yù)期改善等刺激下，部分城市“小陽春”如約而至，4月更是創(chuàng)下了2017年市場(chǎng)降溫以來二手房成交量的新高。隨后，部分熱門城市調(diào)控收緊，二手房成交量也隨之出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月地下滑。

　　從半年度成交的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，2019年上半年13城二手房成交量略高于2012年以來的歷史均值，為2017年下半年以來的最高值，但遠(yuǎn)低于2015下半年及2016年的樓市繁榮期。

　　易居研究院研究員姚方分析認(rèn)為，在2014年以來的本輪周期中，13城的二手房規(guī)模有明顯上升，2016年上半年的最高成交量較2013年的最高值增長(zhǎng)了10.9%。市場(chǎng)上升期較長(zhǎng)且幅度較大，且2017年下半年市場(chǎng)降溫后，成交量的絕對(duì)量不低，因此調(diào)整期也相對(duì)較長(zhǎng)。后續(xù)來看，上半年部分購房需求已釋放，隨著調(diào)控政策的收緊，市場(chǎng)預(yù)期走低，預(yù)計(jì)下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。

　　廈門和蘇州成交量能較強(qiáng)，岳陽和佛山成交量能較弱

??從二手房成交量能度指標(biāo)來看，6月份13個(gè)城市中廈門和蘇州量能度較強(qiáng)，量能度分別為90%和56%；而最弱的城市是岳陽和佛山，量能度分別為-19%和-17%。

??從具體城市來看，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手房市場(chǎng)在6月份全面降溫，所有城市成交量均出現(xiàn)了不同程度地環(huán)比下降，其中，杭州下降最慢，深圳最快。

　　作為二手房成交量典型代表城市，6月成都二手房成交量為10831套，環(huán)比下降16.78%，同比增長(zhǎng)46.2%。在2018年“515政策”之后，成都二手房市場(chǎng)降溫。2019年3月成交量強(qiáng)勢(shì)站上強(qiáng)弱分水嶺，4月成交量更是創(chuàng)下了2018年6月以來的最高記錄。隨后的5、6月，新建商品住宅供應(yīng)加大，80平米以下的戶型成交活躍度持續(xù)升溫，部分剛需遭新房市場(chǎng)分流，但二手房成交量依然在強(qiáng)弱分水嶺之上。隨著大量購房需求集中入市，預(yù)計(jì)后續(xù)二手房市場(chǎng)有所降溫。

??另外一個(gè)典型代表城市北京，其6月二手房成交量為13158套，環(huán)比下降14.6%，同比下降23.9%。報(bào)告顯示，2018 年 6 月，北京限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)量井噴，部分購房者流入新房市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)造成一定沖擊，二手房成交量呈下行走勢(shì)。2019年3月，北京二手房成交量強(qiáng)反彈，站上了強(qiáng)弱分水嶺，隨后國(guó)管公積金收緊，限競(jìng)房供應(yīng)加大，自4月起二手房成交量出現(xiàn)小幅地下降，但量?jī)r(jià)一直相對(duì)較為平穩(wěn)。在姚方看業(yè)，預(yù)計(jì)后續(xù)北京二手房市場(chǎng)仍保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??下半年警惕“新庫存”風(fēng)險(xiǎn)

??另外，根據(jù)貝殼交易數(shù)據(jù)顯示，二季度其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑，且新增客房比近期呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。但這股力量不足以支撐房?jī)r(jià)大幅向上，因?yàn)槟壳爸攸c(diǎn)城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)，認(rèn)房認(rèn)貸的政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動(dòng)力，“穩(wěn)”是下半年的大主題也是市場(chǎng)面的常態(tài)。

??展望下半年，貝殼研究院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》顯示，重點(diǎn)城市市場(chǎng)潛在需求普遍存在，這將是支撐下半年市場(chǎng)的上行動(dòng)力。

??貝殼研究院首席分析師許小樂提醒，當(dāng)下市場(chǎng)仍處于嚴(yán)格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)和部分地區(qū)新房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R“新庫存”問題。在貝殼研究院監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市二手房月末庫存環(huán)比持續(xù)增加3個(gè)月，13個(gè)城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加4個(gè)月，7個(gè)城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加5個(gè)月，庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

??許小樂分析，政策總體穩(wěn)定背景下，“一城一策”將是下半年及更長(zhǎng)時(shí)間的政策基調(diào)。

??報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院、貝殼研究院，中房網(wǎng)綜合整理