??中房網(wǎng)訊（記者 曲濤）從官方公布的數(shù)據(jù)來看，七月份的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)了降溫趨勢。

??8月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額83162億元，增長6.2%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華在“7月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行發(fā)布會”上表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了比較平穩(wěn)的增長。結(jié)合土地成交面積、房地產(chǎn)銷售等方面的數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)態(tài)勢。從近幾個(gè)月對房價(jià)的觀測來看，尤其是6月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格同比漲幅都略有回落，預(yù)期相對穩(wěn)定。綜合來看，房地產(chǎn)市場有保持平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

??分析人士認(rèn)為，在市場下行的預(yù)期之下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)會強(qiáng)調(diào)降價(jià)促銷和回籠資金，而未來在投資端則會相對趨于保守。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)收窄

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，2019年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.4%。

??從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)收窄與預(yù)期一致。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，主要受三個(gè)因素影響：一是，房企購地積極性略有受限，穩(wěn)地價(jià)導(dǎo)向下房企拿地更趨理性。第二，部分房企新開工等節(jié)奏略有放緩，這與近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素有關(guān)。第三，在市場下行的預(yù)期下，房企更多會強(qiáng)調(diào)降價(jià)促銷和回籠資金，而在投資端相對會更加趨于保守。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

??從購地?cái)?shù)據(jù)來看，企業(yè)相對偏保守。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，一方面是基于穩(wěn)地價(jià)的管控，尤其是對于違規(guī)資金進(jìn)入土地市場的監(jiān)管非常嚴(yán)厲。另一方面所呈現(xiàn)的新特點(diǎn)是，近期部分房企的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓力度加大，這也在一定程度上使得部分房企不直接去購地，而是通過收并購來實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1-6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款15377億元，增長9.5%；利用外資61億元，增長83.6%；自籌資金31032億元，增長2.8%；定金及預(yù)收款33980億元，增長9.6%；個(gè)人按揭貸款15198億元，增長11.3%。

??從房企到位資金數(shù)據(jù)來看，與預(yù)期一樣。嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)（微信公眾號zhongfangwang）表示，這和當(dāng)前防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境密切關(guān)聯(lián)。近期，包括信托融資、海外債和銀行貸款等方面的收緊性政策，本質(zhì)上也使得房企資金面開始收緊。同時(shí)也需要看到，類似資金略收緊的預(yù)期，也會倒逼房企主動降價(jià)促銷。

??在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為100.90，比6月份回落0.01點(diǎn)。

??商品房銷售面積同比增速連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長

??商品房銷售方面，目前銷售面積同比增速已出現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月的負(fù)增長現(xiàn)象，跌幅相比上月有所縮小。商品房單月銷售情況與上月相比，大幅下滑。但與去年同期相比，則出現(xiàn)一定的小幅上漲。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降0.4%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降13.1%。商品房銷售額83162億元，增長6.2%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長9.2%，辦公樓銷售額下降13.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降10.9%。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，商品房銷售面積出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長的現(xiàn)象，說明市場已經(jīng)有所降溫。但也要看到，跌幅沒有繼續(xù)擴(kuò)大。這或許與兩個(gè)原因有關(guān)：一是，對于信貸政策收緊的預(yù)期，往往使得部分購房者近期反而加快購房和網(wǎng)簽。二是，部分房企對于未來調(diào)控的預(yù)期，使得在7月份淡季反而加快推盤和銷售。

??從商品房單月銷售情況來看，與上月相比大幅下滑。中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）根據(jù)今年以來的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算，7月份商品房銷售面積達(dá)12997萬平方米，銷售額為12464億元，環(huán)比6月份分別下降35.87%和34.14%。

??雖然單月環(huán)比銷售數(shù)據(jù)大幅下滑，但從同比情況來看，2019年7月份商品房銷售面積相比去年同期上漲1.17%，銷售額相比去年同期增長了9.77%。

??在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人楊暢看來，由于每年的7月份屬于房地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)淡季，因此在低基數(shù)上的增速回升，難以支撐銷售回暖的判斷，后續(xù)走勢仍待觀察。

??商品房待售面積再次回落至5億平方米以下

??庫存方面，7月末，商品房待售面積49876萬平方米，比6月末減少286萬平方米。其中，住宅待售面積減少305萬平方米，辦公樓待售面積增加23萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少21萬平方米。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）粗略統(tǒng)計(jì)，2019年1-7月份商品房待售面積處于近45個(gè)月最低值。但值得注意的是，商品房待售面積數(shù)據(jù)自2013年12月以來，再次回落至5億平方米以下。住宅待售面積方面，在2月末出現(xiàn)短暫觸底回升態(tài)勢后，已經(jīng)處于連續(xù)五個(gè)月下跌態(tài)勢。7月末，住宅待售面積為22932萬平方米。

??嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示，雖然商品房待售面積繼續(xù)下跌，但下跌的速度越來越放緩?？傮w看，去庫存已經(jīng)進(jìn)入到后續(xù)階段，去庫存的速度不會加快。但同時(shí)需要看到，三季度預(yù)計(jì)政策趨緊，各地政策放松的可能性不大，所以房企還是需要把去庫存作為三季度經(jīng)營的重要內(nèi)容。