市場苗野 2020-01-07 08:36:07 來源:中房報
??當(dāng)年剁手一時爽,如今還債淚兩行。2019年已經(jīng)成為歷史,但一批房企激進(jìn)擴(kuò)張之后遭遇了被吃掉的命運。
??回看2019年,并購大戲演繹了地產(chǎn)圈最好的故事,開年以融創(chuàng)收購泛海項目重磅登場,年關(guān)以陽光城接手協(xié)信控股、世茂房地產(chǎn)收購福晟的消息收尾。
??在平均每天發(fā)生2起并購的2019年,房地產(chǎn)周期里的捕食者和被鯨吞者,涇渭分明。2020年,房地產(chǎn)并購仍將持續(xù)演進(jìn),并種下新格局。
??買賣乾坤
??過去一年,房地產(chǎn)江湖只有兩種接盤俠,一種是叫孫宏斌,一種是其它,如并購新人恒大之類。2019年11月末孫宏斌以153億元并購云南城投震驚了地產(chǎn)圈的余波未了,12月房企間并購又接踵而至。
??12月17日,有消息稱欲在2020年邁入千億房企陣營的福晟集團(tuán)整體出售旗下地產(chǎn)板塊,潛在的買家包括世茂和四大AMC之一的東方資產(chǎn)管理有限公司,談判正在進(jìn)入最后階段。按照簽訂的框架協(xié)議,世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)三方股權(quán)比例暫定為4:3:3,收購?fù)瓿珊螅墒烂俦P。
??對于此次收購,福晟方面回應(yīng)稱是雙方進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,正在商談戰(zhàn)略合作方案。世茂房地產(chǎn)并沒有給出任何回應(yīng)。
??世茂地產(chǎn)董事局副主席兼總裁許世壇認(rèn)為,目前是房企并購的好時機(jī),償債高峰期諸多企業(yè)面臨較大的償債壓力,世茂地產(chǎn)的優(yōu)勢在于較低的融資成本和充裕的現(xiàn)金。按照許世壇的計劃,2019年公司70%以上的土地儲備都來自并購。
??2019年3月開始,世茂先后將泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰等房企的部分資產(chǎn)納入麾下,總收購金額接近200億元,收購項目超過20個,比肩融創(chuàng)。
??“去年和今年,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力和挑戰(zhàn)越來越大,市場下行期,銷售回款被迫減速,以時間換空間的出售資產(chǎn)、項目、股權(quán),正在成為部分高杠桿房企的選擇,并購已成為規(guī)模房企的新賽道,未來市場上弱肉強(qiáng)食的景象將會輪番上演。”一位業(yè)內(nèi)人士分析稱。
??年關(guān)一般是并購的時間窗口。在世茂房地產(chǎn)收購福晟的消息不脛而走的同一天,綠城以36億元購入新湖中寶上海子公司35%股份。這是繼2019年7月向融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓舊改項目之后,新湖中寶第二次出售舊改項目。
??同樣成為買方的還有陽光城。12月21日有消息傳出,陽光城正與協(xié)信控股談判股權(quán)收購事宜,目前談判已進(jìn)入最后階段,不過尚未簽訂協(xié)議。據(jù)悉此次收購為整體收購,協(xié)信資產(chǎn)中還包括大量的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等。
??金科聯(lián)席總裁方明富曾對媒體表示,房企土地獲取方式不是單一的,招拍掛獲取土地由于政策調(diào)控限價措施,甚至有一些項目不賺錢或者微利,收并購從某種程度上項目效益更加可控。2019年7月,遭遇“黑天鵝”的新城控股斷臂求生,金科部分或全部接盤新城系16個項目,累計斥資54.75億元。
??與協(xié)信、福晟、新湖中寶同樣籠罩在暗影中的房企,還有陽光100、華僑城、中國金茂、萬通地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)等,這些房企都曾一次或多次轉(zhuǎn)讓旗下項目。有的是通過騰籠換鳥置換資產(chǎn),但更多暴露出的是資金緊張、償債壓力逼近的境遇。
??“調(diào)控往往伴隨著行業(yè)的洗牌與整合,這背后是房企融資受限,銷售不振,使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開發(fā)項目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會?!庇袠I(yè)內(nèi)人士稱,隨著房地產(chǎn)去產(chǎn)能的深化,行業(yè)集中度會繼續(xù)上升,實力較差,抵御風(fēng)險能力較弱的房企被淘汰很正常。再者,在競爭加劇的情況下,企業(yè)殺出重圍難度系數(shù)也在加大。
??生物鏈的獵物
??一切為了規(guī)模與座位。記者發(fā)現(xiàn),在2019年前11月房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售額榜上,并購市場上的明星房企,均獲得名次的提升。融創(chuàng)首次跨過萬科位列第三,世茂則借力并購重回前十,在全口徑榜單上位居第九。在全口徑銷售榜單上,陽光城、金科分別比去年同期上升1和7個名次。
??無論是福晟、協(xié)信控股還是新湖中寶,每一個擺上貨架的房企,也都曾有過同樣的光榮與夢想。不幸的是,最終因瘋狂加杠桿而深陷資金鏈困境。
??世茂的盤中餐福晟曾因旗下“飛虎隊”大舉拿地在業(yè)內(nèi)嶄露頭角,2016年~2017年在全國拿下107個項目,總貨值達(dá)到8100億元;僅在2017年,便斥資810億元拿地,而同年銷售金額不足400億元。
??激進(jìn)過后高額的負(fù)債和難以處理的收并購問題讓福晟的資金狀況日趨嚴(yán)峻。
??昔日“上海內(nèi)環(huán)地王”新湖中寶也遭遇同樣命運。通過舊改和灘涂開發(fā),新湖中寶在前期儲備了大量優(yōu)質(zhì)土地,包括上海虹口、黃埔等核心地塊,是一個低調(diào)的地主。但受困于回報慢的舊改項目以及多元化投資失利,被迫賣項目。
??2019年三季報顯示,新湖中寶的賬面資金為128.52億元,短期借款為36億元,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債達(dá)到184.59億元,賬面資金已不能完全覆蓋短期債務(wù)。而長期借款高達(dá)371.56億元,應(yīng)付債券為137.6億元,總債務(wù)達(dá)到729.75億元。高企的有息負(fù)債總額推升公司凈負(fù)債率達(dá)到166.52%。
??過去,大部分手中握有實質(zhì)資產(chǎn)的房企在爆發(fā)流動性危機(jī)后,都試圖通過賣項目緩解壓力,又似乎沒有成功穿越周期。
??以泰禾為例,盡管其主動降速、頻繁甩賣項目,至今仍未進(jìn)入安全區(qū),密集高息發(fā)債也沒有緩解泰禾的流動性,卻限制了泰禾納儲的步伐,2019年未在公開市場拿過一塊地。同時泰禾存貨也在減少,從2018年期末的1735.28億元下滑至2019年三季度的1544.45億元。
??華僑城董事長段先念曾表示,當(dāng)今時勢,并購和跨界重組也是跨越的最佳路線,而割一塊“蓋房子”的肉,多一塊“兼并重組”的肉,瞬間就能實現(xiàn)跨越。
??但陷入轉(zhuǎn)型僵局的華僑城始終沒有走出左手買文旅右手賣地產(chǎn)的怪圈。2019年11月,華僑城接連“賣子”,掛牌轉(zhuǎn)讓9家公司股權(quán),涉及重慶、昆明等項目。近日,融創(chuàng)成都子公司以10.42億元總價拿下華僑城成都子公司51%股權(quán)。7月底,華僑城子公司西安康興置業(yè)以約31.29億元轉(zhuǎn)讓其持有的西安思睿置地80%權(quán)益,接盤者也是融創(chuàng)。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2019年底,A股房企并購事件已達(dá)467宗,涉及買方現(xiàn)金支付總價值4688億元。大房企敢于在行業(yè)寒冬并購中小房企資產(chǎn),是出于行業(yè)集中度提升,保證規(guī)模發(fā)展的訴求,中小房企則是猛烈擴(kuò)張規(guī)模下的斷臂求生。
??過去的2019年,房地產(chǎn)市場生動解釋了行業(yè)的一條生物鏈:大魚吃小魚,小魚吃蝦米。但不排除的是,在未來的房地產(chǎn)市場,機(jī)會來臨時,大魚也會吃大魚。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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