??中房網訊 （蘇曉/文）受新冠肺炎疫情的影響，一季度房地產市場轉涼料已成定局。大家對此次疫情帶給房地產市場的影響以及后續(xù)行業(yè)發(fā)展情況頗為關注。對此，中房網（m.wjn340.cn）通過對相關券商和機構研究報告梳理，對報告意見進行匯總，總結形成以下觀點，供行業(yè)和社會各界參考。

??對比2003年，新冠疫情對行業(yè)的短期沖擊或更大

??本次新冠疫情的爆發(fā)，讓我們不禁想起了2003年“非典”疫情。雖然不能直接簡單類比，但歷史數據可以作為一個重要的參考。受“非典”疫情影響，2003年二季度我國GDP出現明顯放緩，但僅影響一個季度后就出現了快速修復，疫情主要沖擊了消費類行業(yè)，但對于當時房地產投資及量價的影響相對較小?；仡櫄v史數據發(fā)現，房地產投資和銷售面積僅在當年3月和4月出現了一定幅度增速高位放緩，但5月就實現了修復。不過鑒于當時房地產處于行業(yè)高速發(fā)展初期、首次被確立為支柱行業(yè)、流動性總體偏于寬松等利好環(huán)境，可能是2003年房地產基本面保持穩(wěn)定的關鍵。

??圖1：SARS期間中國GDP及房地產業(yè)GDP變動/%

??圖2：2003年月度銷售面積及同比（萬平方米）

??而目前，房地產處于總量需求頂部區(qū)域階段、行業(yè)持續(xù)成為政策嚴控對象，行業(yè)總體環(huán)境已不如2003年，2019年全國商品房銷售面積已出現調整勢頭。因而，機構報告預計，在當期行業(yè)背景下，本次新冠肺炎疫情對短期內房地產市場的影響或較為顯著，負面影響可能要大于2003年。

??中國銀河證券指出，雖然目前宏觀經濟和行業(yè)的體量數倍甚至數十倍于2003年，體量的擴大有利于抵御疫情的沖擊，但是當前宏觀經濟下行壓力較大、消費成為拉動經濟的主要動力、房地產行業(yè)處于下行周期以及所處的調控政策環(huán)境，使新冠疫情對經濟和行業(yè)的短期沖擊更大。

??克而瑞證券也認為，新冠疫情對于2020年房地產銷售的負面影響將大過2003年“非典”期間。2019年Q1、Q2、Q3、Q4的GDP增速分別為6.4%、6.2%、6.0%、6.0%，全年GDP增速6.1%，經濟面持續(xù)承壓，下行壓力大。與此同時，行業(yè)銷售增速下滑，新冠疫情或拖累一季度甚至上半年銷售業(yè)績，新開工及竣工增速料將低開。

??華創(chuàng)證券稱，目前行業(yè)總體環(huán)境不如2003年，因而預計2020年新冠肺炎疫情對房地產行業(yè)的負面影響可能要大于2003年。原本我國目前經濟和財政壓力加大，而本次疫情將進一步加劇經濟下行壓力，并將打破兼顧控地產和穩(wěn)經濟的弱平衡。

??在第一太平戴維斯看來，2020年受疫情影響的損失需要一段時間來彌補。因此，今年一季度乃至上半年的商品住宅成交數據可能會同比有所下降。即便下半年市場有一定反彈，也不會像2003年那樣旺盛。

??疫情導致樓市需求延后，但中長期穩(wěn)定趨勢不改

??受疫情影響，中國房地產業(yè)協會在1月26日倡議房企暫停售樓活動，待疫情過后再行恢復。據不完全統(tǒng)計，全國有60多個城市暫停線下銷售活動，直接導致春節(jié)長假期間的銷售面積較往年大幅下滑。

??數據顯示，2020年春節(jié)期間，全國30大中城市商品房成交面積為2.7萬平方米，較2019年的19.55萬平方米下滑86.19%，較近7年的平均值9.91萬平方米也下降較多。預計疫情對房地產行業(yè)一季度的銷售影響較大，往年的樓市“小陽春”難以按時出現。

??從全年來看，疫情的直接影響主要是導致需求延后。每年的1-2月是房地產傳統(tǒng)的銷售淡季，從歷史上看，銷售占比一般是從一季度到四季度逐漸提升，最高的是四季度。若疫情在一季度可以得到較好的防控，預計受擠壓的需求會在二季度釋放，后續(xù)帶動市場回升，中長期穩(wěn)定趨勢仍將保持。

??圖3：1-2月及一季度銷售面積占全年比重

??圖4：2013-2019每季度銷售面積（萬㎡）

??東方證券分析，若疫情影響控制在第一季度，那么對市場整體的沖擊不大。從歷史數據來看，一季度的銷量只占全年的1/6左右，甚至1-2月份銷量僅占全年的8%左右。雖然房企在年后開始加強推盤節(jié)奏，往往出現“小陽春”行情，但是3月的銷量依然遠低于6月、9月以及12月。由于本次疫情直接影響1-2月的銷售，間接影響3月的銷售，總體來說，疫情對房地產行業(yè)短期會有一定的影響，但長期影響有限。

??國信證券指出，疫情發(fā)生以來，多省先后啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應，目前國家及各省對疫情嚴密防控，隔離手段非常嚴格，從新增疑似病例及治愈病例來看，疫情已得到初步控制，相信隨著春暖花開、氣溫上升以及國家有力的防控，大概率能在較短時間內戰(zhàn)勝疫情。疫情過后，有望涌現房地產行業(yè)的“趕工潮”、“搶收潮”。

??華泰證券認為，本次疫情爆發(fā)于1-2月傳統(tǒng)淡季，地產需求只會延后不會消失，短期有影響但全年影響有限。此次疫情舉全國之力防控，需求未來有望隨著疫情改善逐步回歸。

??中信證券也表示，雖然各城售樓處臨時關閉，但各大房企蓄客熱度不減。地方積極作為，料土地出讓質量將提高、定價理性。預計節(jié)后社會資金成本或有下行，紓解企業(yè)壓力及購房者負擔。

??疫情過后，政策彈性或超預期

??盡管當前疫情仍較為嚴峻，但“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期“的調控目標不會變。疫情沖擊下，多項房地產需求數據同比下降，但各項積極因素也正逐步增多。財政政策和貨幣政策已經在多個領域采取措施支持實體經濟發(fā)展，如央行在節(jié)后開展1.7萬億逆回購操作投放流動性，同時央行表示下次MLF利率和LPR將較大概率下行，監(jiān)管層對流動性的支持可見一斑。

??而且“因城施策”作為近年來各地房地產調控的主要方式，在疫情之后，一些地方可能會在“因城施策”的大背景下，根據當地樓市狀況實施“一城一策”，給予不同程度的靈活政策支持。

??天風證券表示，在宏觀經濟受影響明顯的情況下，疫情結束后中央宏觀、財政政策有望超預期發(fā)力，對于房企而言仍然有望從中受益，如果對于地產行業(yè)的抑制力度進一步降低也未嘗不可期待。

??中國銀河證券指出，疫情沖擊使我國經濟和地產行業(yè)穩(wěn)態(tài)局面被打破，預計2020年政策將出現邊際改善，近期的央行投放1.7萬億流動性、LPR降息和因城施策的密集實施釋放出政策托底和改善的信息，后續(xù)政策的彈性有望擴大。

??海通證券預計，由于疫情對經濟形成短期沖擊，為了維護市場穩(wěn)定、對沖短期沖擊，貨幣政策有望從“靈活適度”轉向“適度寬松”?？紤]到短期通脹還在高位，預計央行或將階段性小幅降息，如降低7天逆回購招標利率、下調MLF利率、對疫情嚴重地區(qū)定向降準降息等，從而推動LPR下降，降低社會融資成本。

??中金公司也認為，一季度銷售、開工、拿地等指標受疫情影響承壓，但二季度起各項指標有望逐漸修復，在疫情影響逐漸減弱、地產基本面和宏觀經濟相對承壓、地價和房價不存在快速上漲風險的情況下，中金判斷政策面相對友好的窗口期可能拉長，進而托舉房地產市場平穩(wěn)修復，前期部分被積壓的購房需求也將在維穩(wěn)政策的引導下逐漸釋放。

??總體而言，機構普遍認為，新冠疫情將直接影響一季度業(yè)績，購房需求短期被延遲，但中長期來看，需求并未消失，居民的購買力也并不會因疫情而產生較大影響。因此全年銷售無需過度悲觀，相信隨著疫情得到逐漸控制后，房地產行業(yè)將呈現回暖態(tài)勢。