市場(chǎng)丁祖昱 2020-04-08 08:13:53 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2020年一季度,受疫情影響,行業(yè)指標(biāo)的全線下滑。隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步得到控制,各地陸續(xù)復(fù)工,3月出現(xiàn)了小幅回升,但是總體表現(xiàn)仍不及去年同期。
??在北、上、廣、深四大一線城市中,深圳市場(chǎng)復(fù)蘇相對(duì)較快,一季度成交同比微跌1%,已接近去年同比水平。
??在疫情影響下,房企的營(yíng)銷手段變得多樣,主要圍繞“以價(jià)換量”展開,通過(guò)釋放優(yōu)惠信號(hào)、低折扣,制造話題來(lái)吸引購(gòu)房者。
??雖然深圳成交量逐步復(fù)蘇,但是在價(jià)格上仍有下探壓力。
??01一季度成交同比微跌1%,接近去年同期
??2020年前2月,一線城市商品住宅新增供應(yīng)共計(jì)152萬(wàn)平方米,同、環(huán)比分別下滑37%和69%。
??3月,隨著新冠肺炎疫情逐步得到有效控制,各地線下售樓處陸續(xù)開放,房企基本復(fù)產(chǎn)復(fù)工,多數(shù)城市的項(xiàng)目加緊推盤,彌合前期供貨不足缺口。
??一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積125萬(wàn)平方米,環(huán)比大增476%,同比下降60%。北、上、深已由上月近乎“斷供”轉(zhuǎn)為小幅增長(zhǎng),但整體供應(yīng)依舊偏低。
??從成交來(lái)看,一季度因疫情突發(fā),多地售樓處被迫關(guān)閉,1-2月整體樓市成交呈現(xiàn)出“斷崖式”下跌,一線城市僅成交210萬(wàn)平方米,同環(huán)比分別下降33%和61%。
??3月隨著國(guó)內(nèi)疫情得到初步控制,樓市成交也隨之穩(wěn)步恢復(fù),一線城市成交面積153萬(wàn)平方米,環(huán)比大增205%,同比下降39%。
??得益于外來(lái)務(wù)工人員基本返程,一線城市中,深圳市場(chǎng)復(fù)蘇相對(duì)較快,今年一季度成交79萬(wàn)平方米,同比微跌1%,已基本恢復(fù)至去年同期水平。同期,北京、上海、廣州累計(jì)同比大跌46%、34%和43%。
??02熱銷豪宅倒掛嚴(yán)重,市場(chǎng)“以價(jià)換量”
??隨著市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇,3月深圳出現(xiàn)開售當(dāng)天即售罄的“日光盤”。
??3月7日,深圳年后的首個(gè)豪宅項(xiàng)目,招商太子灣·灣璽現(xiàn)場(chǎng)開售,當(dāng)天晚上八點(diǎn),70套240-398平方米,總價(jià)區(qū)間在2000萬(wàn)-5000萬(wàn)的精裝商務(wù)公寓房源全部銷售一空,吸金超過(guò)42億元。隨后,又加推兩次共68套房源,均不到半天便全部售罄。
??3月16日晚間,萬(wàn)科星城線上推售288套商務(wù)公寓新房源,均價(jià)3.9萬(wàn)/平方米,開盤七分半鐘即全部售罄,銷售金額達(dá)2.99億元。
??受豪宅市場(chǎng)集中成交影響,3月深圳商品住宅均價(jià)也一躍成為了北上廣深一線城市中最高,為63502元/平方米,同比上升7%,較2019年末也上升7%,其次為上海,均價(jià)57624元/平方米,同比增長(zhǎng)4%,較2019年末也有2%的漲幅。
??值得注意的是,深圳豪宅市場(chǎng)年后首次“開門紅”項(xiàng)目深圳蛇口片區(qū)的招商太子灣·灣璽倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。此次開盤均價(jià)不過(guò)11萬(wàn)元/平方米,周邊二手房均價(jià)部分已達(dá)15萬(wàn)元/平方米。
??在此次開盤前,招商還啟動(dòng)了二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的渠道營(yíng)銷模式,傭金達(dá)3%,高于業(yè)內(nèi)1-2%的水平,中介機(jī)構(gòu)賣出一套的最低傭金也有64萬(wàn),最高的一套可拿到165萬(wàn)元,高額的傭金促使合作的中介機(jī)構(gòu)賣力蓄客宣傳,使得此前半年該項(xiàng)目在深圳開啟了刷屏模式。
??在疫情影響下,房企的營(yíng)銷手段變得多樣,主要圍繞“以價(jià)換量”展開,通過(guò)釋放優(yōu)惠信號(hào)、低折扣、制造話題來(lái)吸引購(gòu)房者。
??從云璽和萬(wàn)科星城來(lái)看,萬(wàn)科星城推出首付分期,首期款僅10萬(wàn)/套,剩余首付在一個(gè)月內(nèi)付清。
??云璽推出開盤97折優(yōu)惠,首付4.5成,開發(fā)商在推盤前期準(zhǔn)備中,花了很多時(shí)間做渠道蓄客,疫情下又給出了額外的折扣優(yōu)惠,是造成該樓盤熱銷的主要原因之一。
??03二手房成交“報(bào)復(fù)性”激增不會(huì)長(zhǎng)久
??在此次疫情期間,不僅新房市場(chǎng)受影響,二手房銷售由于更依賴于線下看房,受到的影響更大,自1月中旬起全國(guó)二手房市場(chǎng)受疫情幾經(jīng)停滯,前兩月累計(jì)同比跌38%。一線城市成交面積累計(jì)同比跌24%,而二線及三四線城市尤為嚴(yán)重,二線城市成交面積累計(jì)同比跌44%。
??一季度末,各省市陸續(xù)恢復(fù)房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù),城市成交規(guī)模環(huán)比普遍翻倍,但同比來(lái)看距離正常水平尚遠(yuǎn)。
??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,15個(gè)典型城市2020年第一季度1-2月二手房累計(jì)成交面積僅997萬(wàn)平方米。就一線城市而言,深圳恢復(fù)超預(yù)期,成交面積50萬(wàn)平方米超去年同期,增速達(dá)44%。
??我們認(rèn)為,隨著各省區(qū)市陸續(xù)允許恢復(fù)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),核心城市出現(xiàn)成交量倍增暴增的現(xiàn)象,這主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段新房供應(yīng)量較少,如深圳市場(chǎng)3月僅有27萬(wàn)平方米新建商品住宅供應(yīng),一季度累計(jì)同比下降51%。
??但是主要強(qiáng)調(diào)的是,成交“報(bào)復(fù)性”激增不會(huì)長(zhǎng)久,整體市場(chǎng)仍處于歷史較低水平,事實(shí)上部分城市已出現(xiàn)規(guī)?;謴?fù)緩慢甚至倒退的現(xiàn)象。
??一方面長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的“停市”使得市場(chǎng)潛在客戶容量大大降低,當(dāng)前成交激增僅是積壓需求快速兌現(xiàn)的產(chǎn)物,另一方面隨著新房銷售復(fù)工,二手房市場(chǎng)熱度為新房倒吸在所難免。
??因此我們預(yù)計(jì)整體二手房市場(chǎng)恢復(fù)仍需較長(zhǎng)時(shí)間,二季度將是關(guān)鍵階段,同時(shí)仍需謹(jǐn)防部分城市因需求減少而成交規(guī)模出現(xiàn)一降難復(fù)的現(xiàn)象。
??04北上廣深均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓
??土地市場(chǎng)方面,2020第一季度,受新冠肺炎影響,各地在2月份紛紛暫緩了土地出讓,導(dǎo)致成交規(guī)模同比收窄幅度超過(guò)兩成。為了穩(wěn)定市場(chǎng),以北上廣深為代表的重點(diǎn)城市加大了高價(jià)值土地的供應(yīng),帶動(dòng)成交價(jià)格環(huán)比明顯上漲,溢價(jià)率也在此刺激下持續(xù)回升。
??一季度,北京、上海、深圳及廣州均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊出讓,整體成交量較去年同期增長(zhǎng)5%,金額更是同比大幅上漲了37%;二線和三四線城市的成交體量同比均成下跌趨勢(shì),跌幅分別為32%和20%,成交金額也分別同比下滑了30%和8%。
??自進(jìn)入2020年以來(lái),以北京、上海為代表的重點(diǎn)一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)節(jié)奏不斷,成交占比明顯上升,抬升整體成交均價(jià)。一季度,土地成交樓板價(jià)2479元/平方米,環(huán)比上漲12%,同比也增加了13%。
??隨著多幅優(yōu)質(zhì)乃至稀缺土地的集中供應(yīng),加之部分城市拍地條件的放松,進(jìn)一步刺激地市回暖,一季度的溢價(jià)率也出現(xiàn)了明顯回升,環(huán)比上浮2.5個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到11%。
??分城市來(lái)看,一線城市在北京和深圳優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動(dòng)下,尤其是北京多宗優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng),土地市場(chǎng)熱度回升尤為顯著,溢價(jià)率環(huán)比上漲了6個(gè)百分點(diǎn)至9%,是整體溢價(jià)率提升的主力。
??進(jìn)入3月,深圳首場(chǎng)土拍便吸引了多家房企爭(zhēng)奪。3月3日,深圳一次性出讓四宗人才房宅地,最終,深圳人才安居集團(tuán)以“35個(gè)億+配建61000平方米只租不售人才房”的競(jìng)價(jià)條件席卷了當(dāng)日深圳土拍現(xiàn)場(chǎng),地塊溢價(jià)率最高達(dá)45%。
??總體來(lái)看,2020年開年以來(lái),各地都在為對(duì)沖疫情的負(fù)面影響而努力,隨著各地陸續(xù)復(fù)工,深圳得益于外來(lái)務(wù)工人員基本返程,在一線城市中市場(chǎng)成交量復(fù)蘇相對(duì)較快,但是在價(jià)格上仍有下探壓力。
??考量到新冠疫情目前已上升為全球性傳染病,預(yù)防輸入型病例的任務(wù)依舊艱巨,在悲觀預(yù)期下,不排除中國(guó)由輸出型轉(zhuǎn)變?yōu)檩斎胄?,疫情?duì)行業(yè)回歸常態(tài)的影響或延遲至6月末。
??展望2020年全年,預(yù)計(jì)整體房地產(chǎn)政策仍將保持相應(yīng)連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性,預(yù)計(jì)2020年調(diào)控政策全面放松基本無(wú)望,“四限”調(diào)控注定將延續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間周期,但局部放松依舊可期,不排除各地政府視情況“因城施策,一城一策”。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論