??在市場和政策雙重壓力下，追逐利益的開發(fā)商偷偷地打政策“擦邊球”不是什么新鮮事，但往往是一交房事情就暴露繼而引發(fā)業(yè)主不滿。

??位于河北省涿州的鴻坤·理想爾灣項目便是如此。前兩年，憑借“規(guī)劃中優(yōu)質配套”包裝受到眾多購房人青睞。受新冠肺炎疫情影響，鴻坤·理想爾灣施工按下暫停鍵，開發(fā)商從今年5月開始陸續(xù)通知業(yè)主，稱“原定今年6月份交房已無法實現，項目延期交付”。

??急切早日收房的業(yè)主們急匆匆前往項目所在地查看施工進展，卻意外發(fā)現開發(fā)商賣房時承諾的配套設施并沒有兌現，并質疑開發(fā)商存在虛假宣傳、違規(guī)銷售等多種打政策“擦邊球”行為。

??據記者了解，開發(fā)商此前所承諾的301醫(yī)院、連接北京的地鐵線路等仍處在規(guī)劃中，并未落實。6月初，中國房地產報記者通過無人機航拍發(fā)現，鴻坤·理想爾灣內部規(guī)劃的配套花園——愛麗絲秘境花園早已看不出當年的樣子，原址上蓋起了新樓房；位置也十分偏僻，一期和二期中間夾著萬科·新辰之光項目，再往南是鵬渤九里京城項目和涿州301后勤保障基地。目視之處，上述建筑物整體被農田環(huán)繞包圍，周邊配套設施欠缺，人煙稀少。

??這是一個還需要生長的樓盤。

??明星樓盤

??項目周邊分布著大片農田。圖左側高層和疊拼為鴻坤·理想爾灣一期，最右側高層和少量疊拼為二期，中間夾著萬科·新辰之光。

??對于開發(fā)商而言為了達到促銷售目的，在進行項目宣傳時“揚長避短”是常用的手段。但如果“尺度”過大就會有打政策“擦邊球”嫌疑。位于河北省涿州市碼頭鎮(zhèn)的“明星樓盤”——鴻坤·理想爾灣便是如此。

??該項目地處京港澳高速健康城出口東行2.5公里處，由鴻坤集團旗下涿州鴻鑫房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“鴻鑫房地產”）分兩期開發(fā)建設，總體規(guī)劃15萬平方米，總建筑面積約40萬平方米，總戶數超過3200戶，產品形態(tài)包含高層住宅和疊拼別墅。

??2015年下半年，鴻鑫房地產以掛牌出讓方式拿下碼頭鎮(zhèn)黨莊村南側的兩宗地塊，用于鴻坤·理想爾灣建設；不久，鴻鑫房地產便開始了項目前期宣傳工作。到了2017年，涿州樓市正值巔峰；同年4月，鴻坤·理想爾灣取得第一張預售許可證，項目營銷工作也隨即達到高潮。

??銷售期間，鴻坤·理想爾灣主打的“百強名企大盤，北京西南1900米，墅質大盤”“解放軍301三甲醫(yī)院”“地鐵房山線延長線”“愛麗絲秘境花園”等標簽賺足了眼球。

??經過開發(fā)商一連串營銷包裝，一個近乎完美的火爆樓盤就這樣出現了，受到了眾多購房人青睞。開盤初期，項目均價曾一度達到1.8萬元/平方米；2019年，它還成為了涿州樓市年銷售亞軍。

??如果沒有新冠肺炎疫情影響，按照合同約定今年6月項目一期就可以陸續(xù)交房。但受疫情影響鴻坤·理想爾灣施工按下暫停鍵。

??“最近一段時間開發(fā)商開始陸續(xù)通知我們，無法按約定6月份交房，項目要延期交付?！兵櫪ぁだ硐霠枮硺I(yè)主周女士稱，雖然項目延期但畢竟已經進入尾聲，于是很多盼望早日收房的業(yè)主前往項目所在地查看具體施工進展，卻意外發(fā)現開發(fā)商賣房時種種承諾并沒有兌現。

??業(yè)主質疑開發(fā)商存在虛假宣傳、違規(guī)銷售等多種打政策“擦邊球”行為。

??無法兌現的承諾

??業(yè)主表示，項目沙盤一直在變，例如一期東北角現在實際形態(tài)（下）與最初沙盤（上）相比多出了幾棟樓。

??作為較早購買鴻坤·理想爾灣業(yè)主之一的周女士表示，該項目在銷售之初一直強調其區(qū)位好、配套多，這是她決定高價買房的關鍵因素。

??據周女士介紹，購房之初，鴻坤·理想爾灣所在片區(qū)建設剛剛起步，周邊一片荒蕪，有不少購房人心里直打鼓。但聯想到開發(fā)商宣稱項目緊鄰北京，外圍有“解放軍301三甲醫(yī)院”“地鐵房山線延長線”，內部有“愛麗絲秘境花園”等，業(yè)主們踏實了許多。

??“現在想起來這分明就是虛假宣傳，欺詐銷售?！泵鎸﹂_發(fā)商無法兌現的承諾周女士說，鴻坤·理想爾灣大多數業(yè)主都在北京工作，看中的正是其距離北京較近的地理優(yōu)勢，但實際卻是位置較偏、配套設施不健全問題。

??“開發(fā)商把尚未經官方明確、處于規(guī)劃階段的三甲醫(yī)院和地鐵說得有板有眼，就連宣傳圖中都明確標注了‘解放軍總醫(yī)院（301醫(yī)院）等字樣。這給人的感覺就是醫(yī)院和地鐵一定會有，周邊配套也會很快完善起來?！敝芘空f。

??除了這些被開發(fā)商拿來當噱頭的配套設施沒有實現外，周女士還表示，銷售初期項目內部的愛麗絲秘境花園就已經建好，有許多業(yè)主在選房時刻意挑選了距離花園近的房子，“很多人問過銷售這個花園會不會拆，他們答復絕對不會拆除，但現在花園已經被拆?！?/p>

??在相關規(guī)劃尚未正式落地時，項目宣傳資料中就已經明確標注了解放軍總醫(yī)院（301醫(yī)院）等字樣，加之銷售人員鼓吹使購房人信以為真。

??6月初，中國房地產報記者通過無人機航拍發(fā)現，原本位于鴻坤·理想爾灣內部的愛麗絲秘境花園早已看不出當年的樣子，原址上蓋起了新樓房。位置也十分偏僻，一期和二期中間夾著萬科·新辰之光項目，再往南是鵬渤九里京城項目和涿州301后勤保障基地。目視之處，上述建筑物整體被農田環(huán)繞包圍，周邊配套設施欠缺，人煙稀少。

??針對鴻坤·理想爾灣銷售過程中出現的這些問題該項目一位銷售人員向記者透露，前幾年項目宣傳時所指的301醫(yī)院并非是現在的涿州301后勤保障基地，因為前者更側重就醫(yī)屬性，后者則更側重療養(yǎng)屬性?！颁N售之初，我們自己也搞得不是很清楚，反正都是‘301’。所謂的地鐵延長線也同樣是傳言，什么時候落地并不知道。不管怎么說，只要有這些傳言就能給項目加分?！?/p>

??至于愛麗絲秘境花園被拆除和是否涉及項目規(guī)劃調整問題，該銷售人員略顯猶豫表示，業(yè)主看到的只是宣傳資料，為了盡快把房子賣出去?！耙?guī)劃也談不上變化，畢竟現在的規(guī)劃已經通過了審批?！?/p>

??業(yè)主的“后賬”

??眼看著種種承諾落空，業(yè)主們也回憶起鴻鑫房地產還存在眾多違法違規(guī)行為。

??例如，五證不全就提前銷售；欺詐購房人（承諾南北通透，一梯兩戶，現在部分變成三梯六戶，中間有走廊并不通透）；違規(guī)收取電商費，不記入房款，不給開發(fā)票；擅自改變合同日期，從而規(guī)避限價政策等。

??開發(fā)商以國家明令禁止的團購費、電商費等穿透限價政策，現實中針對這種行為的處罰力度很小。

??除了這些普遍存在問題，還有業(yè)主稱其在辦理公積金貸款時被拒，不僅難退定金還有銷售人員借機要求其辦理更高利率貸款，甚至是要買15萬元理財產品才可以下貸款。此外，還曾有媒體曝光鴻坤·理想爾灣存在偽造銀行流水騙貸，一個樓盤存在兩張預售許可證等行為。

??時至今日，鴻鑫房地產熱衷于打“擦邊球”的行為一直沒有停止。上述銷售人員就明確告知記者，現在開發(fā)商仍然在收取電商費，推出所謂的12萬元抵88折（經此方式操作，房屋實際成交單價高于合同單價近千元）等優(yōu)惠，實際上就是在規(guī)避限價政策獲取更大利潤。

??鋌而走險與來自市場的壓力不無關系。據中國房地產報記者了解，雖然鴻坤·理想爾灣2017年入市時單價高達1.8萬元/平方米，但由于鴻鑫房地產捂盤惜售加之受政策影響，項目銷量和價格一路下滑。

??目前，鴻坤·理想爾灣一期基本售罄二期仍在銷售，高層單價已經跌至不足1萬元/平方米；疊拼略高，但也僅僅是1.2萬——1.3萬元/平方米。與此同時，鴻鑫房地產還在近期推出了購房就送地下車位活動。

??針對鴻坤·理想爾灣涉及的種種問題中國房地產報記者致電鴻鑫房地產一位經理，他以“這是私人電話”為由進拒絕回答。隨后記者分別聯系了鴻坤集團及其華北公司，但截至發(fā)稿均為獲得明確答復。

??樓市火爆后遺癥

??鴻坤·理想爾灣這場因開發(fā)商而起的購房糾紛不僅使眾多購房人產生不滿，也嚴重損害了開發(fā)商品牌，更反映出一個不容樂觀的現實問題，在環(huán)京地區(qū)及相關樓市熱點區(qū)域類似鴻坤·理想爾灣這樣趕在此輪調控前扎堆入市項目，現在大多數已經進入交房階段。但由于開發(fā)商將違規(guī)操作當成了“家常便飯”，往往是項目一交房就顯露出各種問題繼而引爆業(yè)主維權浪潮。

??可以說，這些或大或小的糾紛與矛盾已經給樓市特別是環(huán)京等熱點區(qū)域帶來了非常多的不穩(wěn)定性。

??“這是一個很可悲的現象，期房樓盤出現各種各樣問題已經成為一種常態(tài)，似乎不出問題倒成了非常態(tài)?！北本┙鹪V律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣對此有著自己的擔憂，現在，虛假宣傳成為了房地產行業(yè)“公開秘密”，在市場不成熟、監(jiān)管不健全、供需有問題、資金自動流向樓市時，房企確實可以通過打“擦邊球”等行為賺取不錯利潤，實現資金快速回籠。但是，要想做百年企業(yè)和良心企業(yè)，此舉不可行。”

??王玉臣亦認為，今年對房企而言是充滿挑戰(zhàn)和考驗的一年，越是在這樣的年份越能考驗一個企業(yè)的底線，越能積累一個企業(yè)的口碑。

??面對層出不窮的樓市騙局王玉臣建議，針對房企虛假宣傳、商品房預售網簽備案、無證銷售、資金監(jiān)管、施工過程等容易出現問題的環(huán)節(jié)，應該盡快完善相關法律法規(guī)，在加強監(jiān)管的同時務必要實行頂格處罰。因為現在開發(fā)商喜歡玩貓膩，關鍵就在于違法違規(guī)成本非常低。

??記者觀察

??樓市要少一些套路多建一些“好房子”

??高拯坤/文

??掏空一輩子積蓄卻買不到令人安心的“好房子”，這是房地產行業(yè)倒退的表現。

??當下，幾乎所有的房地產熱點地區(qū)都出現了一個“怪象”，那就是前些年樓市火爆時扎堆入市現在已經進入交房階段的項目，很多都引發(fā)了業(yè)主維權。

??例如環(huán)京樓市，就有業(yè)內人士吐槽，無論是品牌房企還是本地房企、無論是大盤還是小盤，就沒有業(yè)主不維權的。

??這種現象說到底還是老百姓對房子不滿意，或者說開發(fā)商隱藏了很深的套路，正在隨著時間的推移而暴露，例如虛假宣傳、擅改規(guī)劃、質量問題、霸王合同、爛尾等等。

??這些暴露出的問題不僅使百姓承受了不該承受的負擔，也損傷了房企乃至房地產行業(yè)品牌與口碑，更為穩(wěn)定樓市帶來了諸多不確定性。

??我們應該清楚老百姓想要的很簡單，一套價格適中、質量放心的房子即可，當然，良好的售后服務是“錦上添花”。所以，維權現象背后的癥結與關鍵，就在于作為房子生產者和服務提供者的開發(fā)商是否有擔當和底線。

??在過去的一段時間里，有許多房企堅信“規(guī)模為王”“利益至上”，片面追求規(guī)模發(fā)展，甚至為了高周轉而犧牲產品質量。更有甚者不去反思不足反而嘗到了“違規(guī)”的甜頭，出了問題不想著解決，能拖一天是一天。我們認為，這是對自身和員工、對百姓和社會不負責任的表現。如果這種行為無法得到制止，房地產市場就會“劣幣驅除良幣”，優(yōu)勝劣汰的商業(yè)世界生存法則就會變得形同虛設。

??這所引發(fā)的連鎖反應與后果應該引起我們的足夠重視。更直白地說，在房地產調控趨于平穩(wěn)的當下，我們建議房企和他的掌舵者特別是頭部房企應該放緩腳步靜下心回顧企業(yè)初衷，反思戰(zhàn)略和管理上不足，思考該如何滿足人民日益增長的美好生活需要，找尋房地產行業(yè)初心。

??在企業(yè)層面以外，我們也呼吁行業(yè)主管部門要繼續(xù)保持高壓態(tài)勢監(jiān)管。雖然最近幾年樓市違法違規(guī)行為得到了非常好管控，但涉及面極廣的房地產問題往往需要多部門協(xié)同處理，這也要求相關部門一定要把監(jiān)督放在前面，不斷提高部門間協(xié)同工作效率和服務水平，進一步強化對房地產疑難問題的綜合處置能力。

??當然，還有最重要的就是要盡快完善相關制度，鼓勵房企建“好房子”，對違法違規(guī)行為堅決地實行頂格處罰。

??我們相信，當監(jiān)管的大門關緊，當企業(yè)重拾初衷，當行業(yè)回歸理性時，樓市就會少一些套路，就能夠讓更多尋常百姓住上真正無憂的“好房子”。