東莞樓市“局部”瘋狂追蹤:供需失衡與高地價透支

市場李葉 江小婷 2020-06-19 11:05:00 來源:中房報

掃描二維碼分享

??努力從疫情陰影中走出來的樓市不斷上演著出人意料的戲碼。

??繼深圳樓市屢屢傳出“百萬喝茶費”“豪宅秒光”“二手房業(yè)主被集體封盤”等一系列勁爆消息,被政府嚴厲監(jiān)管與打擊后,距離深圳80公里的東莞樓市再次登上風口,“二手房漲幅全國第一”“局部地區(qū)成交價破5”“捂盤惜售”“喝茶費”等一系列樓市“熱度”詞頻現(xiàn)。

??一時間引發(fā)市場關注。

??據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,5月東莞住宅網(wǎng)簽成交上漲,約52萬平方米,環(huán)比上漲18%,同比上漲13%,成交量三連漲,同時創(chuàng)下近4年同期新高紀錄。成交熱點集中在臨深片區(qū)和松山湖片區(qū),合計成交22.54萬平方米,占比達43%。其中臨深片區(qū)上漲1%,松山湖片區(qū)上漲4%,主要由于項目集中簽約拉動成交。其中,近七成鎮(zhèn)街成交環(huán)比上漲,塘廈、厚街為成交熱點。

??就部分房地產(chǎn)中介、少數(shù)業(yè)主在推波助瀾,渲染東莞“房價猛漲”現(xiàn)象,東莞市住建局黨組書記、局長何紹田此前表示,堅持全國兩會提出“房住不炒”的定位,加速建設多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居的決議部署。

??對于目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的亂象,堅決持續(xù)2個月舉行重拳整治,嚴厲攻擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團漲價、虛高掛牌等行為,確保東莞房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)康健生長。

??━━━━東莞漲幅第一?

??漲幅第一的數(shù)據(jù)來源于一個名為冰山指數(shù)的報告。

??這份稱為《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名(157期)》顯示,5月第四周東莞二手房價格為19751元/平方米,環(huán)比增長2.7%;漲幅首次超過深圳,排名全國第一。

??一石激起千層浪。

??長期以來,東莞遵循著多中心發(fā)展、區(qū)域分化明顯態(tài)勢,全市房價水平呈現(xiàn)出了明顯梯度分布。以最新發(fā)布的5月份新建商品房網(wǎng)簽均價來看,最高為莞城,均價37125元/平方米;最低為橋頭鎮(zhèn)均價僅為13827元/平方米。

??通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然東莞統(tǒng)計局給出的房價仍是平穩(wěn)發(fā)展,但對于個別地區(qū)個別項目市場仍感知漲價“離譜”,其中部分二手房項目反復加價是最直觀表現(xiàn)。

??以松山湖來看,目前湖內(nèi)二手洋房143平方米以上大面積為4.5萬元/平方米,143平方米以下的小面積直沖5萬元/平方米,更有甚者掛牌6萬元/平方米。以萬科虹溪諾雅為例,其高層產(chǎn)品非常搶手,貝殼數(shù)據(jù)顯示目前項目掛牌均價4.44萬元/平方米,最近成交的一套96平方米三房單價達4.93萬元/平方米。去年9月,該項目二手房成交價還在3.5萬元/平方米左右。

??新房上漲趨勢也明顯。以東城熱盤海德琥珀臺為例,項目2019年9月首開,備案均價2.87萬元/平方米,據(jù)上周看房者反映,項目對外銷售價格已經(jīng)在4.2萬-4.5萬元/平方米。

??在規(guī)劃利好、地段價值稀缺、高期待產(chǎn)品待入市等多方因素作用下,東莞市部分區(qū)域房價不可避免地在集中式上漲。

??━━━━供需失衡是樓市熱度一大推手

??“二手房是很難把控的,新房不正常漲價可以不予以備案,政府可以逐家找開發(fā)商進行約談,但對于二手散戶業(yè)主政府方面的控制力則沒有那么直接,再加上東莞二手房不限購,同樣起到一定助推作用?!睎|莞某開發(fā)商項目一銷售經(jīng)理表示。

??同時,對于即將過去的上半年來講,第一季度受到嚴重疫情影響工地無法施工,正常交易市場被中斷,新房供應開始出現(xiàn)停供、延供,大批項目被推遲到下半年入市,造成了短暫供應“空檔期”。合富大數(shù)據(jù)顯示,東莞1-5月一手住宅供應約115萬平方米,成交約161.3萬平方米,供求比僅0.71,截至上周東莞已連續(xù)10周保持供需失衡狀態(tài)。

??低庫存助長了房價上漲預期。

??另外 ,隨著“高地價成本項目”貨量占比持續(xù)增加也助推了房價。

??原計劃于2019年5月15日上午10時掛牌出讓的編號2019WG011號南城雅園宏偉三路與宏偉四路交會處東南側(cè)地塊于5月13日晚開始報價,編號567房企在7分30秒出現(xiàn)了29輪競價,最終以“236000萬元 +自持面積100%”條件提前1天11時鎖定該地塊。

??567號房企就是打造了深圳灣1號的鵬瑞集團,剔除商業(yè)面積以及無償配建的16萬平方米,地塊可售樓面價達21711.8元/平方米。

??拍地前夜,某開發(fā)商一行人前往看地,其中張生(化名)看完便直接去下定了地塊西側(cè)東駿豪苑一低層樓單元,當時簽約均價2.4萬元/平方米,如今該小區(qū)二手房掛牌均價已過4萬元/平方米,“特別感謝當晚的決定,當時地價一公布小區(qū)很多房源直接就下架了”。

??這是高地價帶來的高預期空間。

??在市場正常穩(wěn)步推進之中,趁著市場向好之風部分中介及媒體開始“趁熱吹漲”,脫離真實市場現(xiàn)狀,營造樓市恐慌情緒,也對“局部”地區(qū)的熱度起到“煽風點火”作用。

??━━━━告別“吹漲”,政府嚴控樓市

??目前政府及各民間組織已先后發(fā)聲,嚴厲打擊此類亂象行為。

??東莞市住房與城鄉(xiāng)建設局、東莞市中介協(xié)會、東莞市房地產(chǎn)協(xié)會等皆陸續(xù)發(fā)聲,堅持“房住不炒”,嚴打不良市場亂象。

??同時針對“局部”地區(qū)部分新房高備案問題,相關內(nèi)部人員稱,現(xiàn)階段東莞市住建局已打回了部分不合理高價備案項目,其中一些準備入市的只能延期開盤。同時,政府方面也陸續(xù)在約談開發(fā)商,使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

??一番嚴控之下,東莞樓市所謂暴漲也迎來了瓶頸期。

??后市東莞樓市如何走勢,中國房地產(chǎn)報記者也向多位開發(fā)商了解了對后市預期,他們普遍表示,“這一波漲幅過于明顯,利好提前透支,接下來預計會橫盤2-3年,2-3年之后或再迎一波上漲熱度?!?/p>

??東莞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳俊良認為,東莞樓市的暴漲只是對疫情期幾乎零成交的“報復性上漲”,且主要分布在松山湖、中心城區(qū)等部分區(qū)域,并不持續(xù)。他表示仍看好東莞樓市未來發(fā)展,“東莞靠近深圳且處粵港澳大灣區(qū)中心,受外來購買力輻射很大;東莞也是人口凈流入城市,本地消費力也強,民間資本也充足?!?/p>

??據(jù)廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,僅在2018年東莞就新增人才入戶15.2萬人,截至2018年底東莞市常住人口已達到839.22萬人,創(chuàng)下東莞歷史峰值。2019年,東莞常住人口增量為7.23萬人,在廣東省排名第五。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部