??公募REITs推出，是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制改革的重大創(chuàng)新,此舉打通了資本市場與基礎(chǔ)設(shè)施的連接通道，也將改變未來房地產(chǎn)行業(yè)融資方式及運(yùn)營模式。

??4月30日，國家發(fā)展改革委與中國證監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)工作。標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步，是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制改革的重大創(chuàng)新,此舉打通了資本市場與基礎(chǔ)設(shè)施的連接通道，也將改變未來房地產(chǎn)行業(yè)融資方式及運(yùn)營管理模式。本文從REITs推出意義、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、稅收、運(yùn)營及未來落地的一系列配套政策，進(jìn)一步解讀公募REITs落地。

??REITs是去杠桿的好工具

??孟曉蘇 國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組長

??過去發(fā)行的“類REITs”都是私募產(chǎn)品，屬債務(wù)型的?，F(xiàn)在堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向，讓原有的基礎(chǔ)設(shè)施持有者能夠把項(xiàng)目通過“真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離”賣給機(jī)構(gòu)投資人，這種權(quán)益型的REITs才是真正的REITs。

??這次試點(diǎn)要求的產(chǎn)業(yè)與美國的REITs類型進(jìn)行了對比，會發(fā)現(xiàn)涉及領(lǐng)域不僅涉及基礎(chǔ)設(shè)施，還包括辦公樓、倉儲物流和數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)。政府在過去大舉投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一方面建成并運(yùn)營大量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，另一方面使負(fù)債率急劇上升。這些資產(chǎn)多由地方政府持有，要解決這些問題就要去杠桿，而REITs是去杠桿的最好工具，容易在拉動經(jīng)濟(jì)和降杠桿上發(fā)揮作用。

??此外，REITs是一種供給側(cè)改革的好方式。引入REITs可以解決疫情后恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干問題。通過投資形成有效資產(chǎn)，通過公募基金由社會持有其權(quán)益，年年能夠分配紅利，可以進(jìn)入資本市場交易，有效化解沉積債務(wù)，實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政充裕，降低資產(chǎn)負(fù)債率，可以用獲得的資金除貧紓困，還可以投資進(jìn)行新的建設(shè)。它可以實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的動能轉(zhuǎn)換，是推動混改的最佳方案。

??基礎(chǔ)設(shè)施投資實(shí)現(xiàn)“三角閉環(huán)”

??吳亞平 國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資所體制政策研究室主任

??2017年，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資的增速還有19%，但是，2018年和2019年連續(xù)兩年的基礎(chǔ)設(shè)施投資增長速度只有3.8%，下滑得非?？臁Ｔ鏊傧禄谋澈蟠_實(shí)是建設(shè)資金不足。

??長期大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施投資導(dǎo)致地方債務(wù)出現(xiàn)問題，同時(shí)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行壓力非常大，要擴(kuò)大投資，加大有效投資，又要去杠桿，這幾方面沒法形成閉合的三角形。推出REITs實(shí)際上有可能使這個(gè)三角形閉合，既有利于去杠桿，又有利于降低地方政府的債務(wù)，同時(shí)還可能為新建基礎(chǔ)設(shè)施籌集資金。

??基礎(chǔ)設(shè)施的重要特點(diǎn)之一是資產(chǎn)的沉淀性。如果沉淀資產(chǎn)不能交易，不能通過交易發(fā)生價(jià)值，甚至提升價(jià)值，那么就很難體現(xiàn)它的真實(shí)價(jià)值。所以REITS為存量基礎(chǔ)設(shè)施提供了一個(gè)存量資產(chǎn)價(jià)值重估的重大機(jī)會。

??從投資者角度來看，REITs為穩(wěn)健型的投資者提供了比較好的投資機(jī)會。它是介于股票和債券之間的一個(gè)金融工具，收益可能高于企業(yè)債券，當(dāng)然承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也比債券高。

??從宏觀角度看，我們現(xiàn)在的金融體系屬于間接融資主導(dǎo)，相對來講效率比較低，REITs能直接解決供需雙方的融資需求，有助于提高儲蓄轉(zhuǎn)化為儲蓄的效率。

??公募REITs推出意義深遠(yuǎn)

??聶梅生 全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長

??全聯(lián)房地產(chǎn)商會在過去的十五年中一直關(guān)注和推動著中國REITs的發(fā)展，本次公募REITs試點(diǎn)的適時(shí)推出意義深遠(yuǎn)。

??第一，從宏觀經(jīng)濟(jì)來說，公募REITs有利于當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)乃至全球的經(jīng)濟(jì)的快速振興;第二，公募REITs有利于穩(wěn)投資、補(bǔ)短板，有利于降杠桿、高效利用存量資產(chǎn);第三，公募REITs提供了一種居民儲蓄的投資轉(zhuǎn)化，提供了中等風(fēng)險(xiǎn)中等收益的適應(yīng)市場供給側(cè)改革的重要產(chǎn)品;第四，公募REITs推動了金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投融資循環(huán)，提高了資金的使用和周轉(zhuǎn)效率。

??最后，通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs的試點(diǎn)成功推出，有利于將成功的經(jīng)驗(yàn)向商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等等這些持有型物業(yè)類型的快速拓展，從而進(jìn)一步完善我國金融體制改革的創(chuàng)新和發(fā)展，為中國經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展提供新動力。

??為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而生

??劉洪玉 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

??在經(jīng)歷了2008年的次貸危機(jī)之后，人民銀行和國務(wù)院當(dāng)時(shí)已經(jīng)提出“開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”，以王剛秘書長為代表的中信證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)在那時(shí)就已經(jīng)開始了對于REITs的深入研究，幾經(jīng)周折終于面世，我們對于中國REITs飽含期待。

??REITs這一產(chǎn)品是為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而生的，這也是以基礎(chǔ)設(shè)施作為公募REITs開篇的內(nèi)在邏輯，非居住地間載體，是依靠有效運(yùn)營才能得到增值的。

??在歐美利率都以接近為零甚至于負(fù)利率的情況下，我們也應(yīng)該加速儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，有利于我國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋。

??我國在專業(yè)管理房地產(chǎn)規(guī)模方面還有很大潛力可挖，在經(jīng)歷了公募REITs開閘階段的基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)后，中國REITs的投資領(lǐng)域?qū)⑾蛏虡I(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域不斷拓展，希望我們能盡快縮小與美國、新加坡這類成熟市場的差距。

??PPP可與公募REITs很好的結(jié)合

??劉世堅(jiān) 清華大學(xué)PPP研究中心主任助理

??基礎(chǔ)設(shè)施REITs很早就已經(jīng)進(jìn)入研討階段，在當(dāng)下我國的金融業(yè)發(fā)展要堅(jiān)持控風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長，同時(shí)兼顧穩(wěn)定與創(chuàng)新，公募REITs恰逢其時(shí)的出現(xiàn)，非常契合中央的政策導(dǎo)向，也有助于彌補(bǔ)近年來我國PPP發(fā)展速度放緩的缺憾。

??公募REITs對于盤活存量，引導(dǎo)投資，降杠桿，釋放地方債的風(fēng)險(xiǎn)和當(dāng)前的政策訴求非常匹配。當(dāng)前的公募REITs政策中的細(xì)分行業(yè)及區(qū)域也是經(jīng)過謹(jǐn)慎篩選的，未來在操作上也會出現(xiàn)一些難點(diǎn)待解決，如資產(chǎn)的權(quán)屬問題、審批流程與材料是否完備的合規(guī)性問題、權(quán)益轉(zhuǎn)移后的底層資產(chǎn)經(jīng)營問題、募集資金的使用問題都是后續(xù)還需要進(jìn)一步探索和解決的實(shí)際問題。

??很多2014年以來發(fā)行的PPP項(xiàng)目由于項(xiàng)目尚未運(yùn)作成熟、所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)不在項(xiàng)目中以及使用者付費(fèi)模式不健全的一種或多種問題的存在，因此當(dāng)前還比較難運(yùn)用到公募REITs中，但是當(dāng)下運(yùn)作比較成熟的PPP項(xiàng)目是可以和公募REITs相結(jié)合的，尤其是重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)領(lǐng)域并且已產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目值得期待。

??如何評價(jià)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?

??徐成彬 中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任、教授級高級工程師

??大家對公募REITs非常關(guān)注，而且更關(guān)注資本這一側(cè)，如投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs針對基礎(chǔ)設(shè)施這一側(cè)進(jìn)行投資時(shí)，底層資產(chǎn)的好壞直接關(guān)系到投資者的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)。而什么叫優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)最重要指標(biāo)是具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

??首先，底層資產(chǎn)的形成要合規(guī)合法。REITs試點(diǎn)項(xiàng)目必須“已按規(guī)定履行項(xiàng)目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗(yàn)收”。第二，產(chǎn)權(quán)必須清晰。公募REITS強(qiáng)調(diào)權(quán)益性，是股權(quán)交易，實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人真正的出表。第三，現(xiàn)金流是審核資產(chǎn)好壞的核心。第四，原始權(quán)益人一般資產(chǎn)管理和經(jīng)營能力相對較強(qiáng)。REITS產(chǎn)品要求基金管理人必須具備資產(chǎn)的運(yùn)營能力。第五，融資獲得的資金要進(jìn)行再投資，而且投資的方向仍然是基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，打通了融資和投資的隔閡。第六，基礎(chǔ)設(shè)施REITS需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的支撐，這里不僅指金融機(jī)構(gòu)，而且包括律師事務(wù)所和財(cái)務(wù)管理人。

??總之，必須關(guān)注資產(chǎn)本身的好壞，項(xiàng)目好才是真的好;提升運(yùn)營質(zhì)量是保證現(xiàn)金流的最核心要素。除了金融資本端的專業(yè)支持之外，還必須有工程咨詢和項(xiàng)目管理專業(yè)機(jī)構(gòu)的支撐，促進(jìn)底層資產(chǎn)在REITs上市后發(fā)揮更大的價(jià)值。

??關(guān)注運(yùn)營能力、市場化、信披透明度

??朱慶恒 鵬華美國房地產(chǎn)基金基金經(jīng)理

??美國自1960年成立了REITs之后，通過多年來政策的不斷修改與完善，截至2019年上市REITs已經(jīng)達(dá)到1.3萬億美元，其中數(shù)據(jù)中心、物流、通訊塔等基礎(chǔ)設(shè)施REITs占據(jù)了整體規(guī)模的30%。以美國REITs總市值占GDP的比例推算，我國REITs的市場規(guī)模保守估計(jì)可達(dá)到3萬億人民幣以上。

??REITs從長期來看能產(chǎn)生很好的收益。在過去二十年間，REITs整體收益累計(jì)上漲了20倍，同期標(biāo)普500指數(shù)在過去20年增長了16倍，羅素2000指數(shù)在過去20年增長了14倍;此外，REITs的分紅收益率也比美國的國債收益率要高約1.3%。

??REITs的流動性也相對活躍，同時(shí)在相關(guān)性上也與大盤不存在非常強(qiáng)的相關(guān)性，泛基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的收益是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出REITs行業(yè)整體，其中新基建的表現(xiàn)要好于傳統(tǒng)基建類REITs。

??依據(jù)鵬華對于美國REITs的投資經(jīng)驗(yàn)，我國的公募REITs要在運(yùn)營能力、市場化交易、信息披露的透明度這幾方面多下功夫，才能保證我國公募REITs長期健康發(fā)展。

??落地待解決一系列技術(shù)問題

??王剛 中國REITs聯(lián)盟秘書長

??中國REITs聯(lián)盟多年來進(jìn)行REITs的傳播工作，為中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出也做了充分的準(zhǔn)備。2019年12月10號，在海南舉辦了一場中國規(guī)模最大的國際REITs研討會，為中國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出做了前瞻性研討。

??目前宏觀政策已經(jīng)定調(diào)，之后需要將很多詳細(xì)的規(guī)則補(bǔ)充進(jìn)來，同時(shí)也需要在操作過程中認(rèn)真的執(zhí)行與落實(shí)。比如要不要加入增信措施、公募REITs的定價(jià)與交易機(jī)制如何安排、資管計(jì)劃與項(xiàng)目公司之間的結(jié)構(gòu)安排、不同資產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定、是否需要引入行業(yè)顧問等，有待下一步通過行業(yè)內(nèi)的參與機(jī)構(gòu)代表、專家學(xué)者與監(jiān)管層再進(jìn)行不斷的研討確定。

??針對公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，中國REITs聯(lián)盟也總結(jié)了十大維度的解讀，未來也將積極的獻(xiàn)言獻(xiàn)策支持中國REITs發(fā)展。我們相信依靠基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成功發(fā)行與良好運(yùn)作，未來商業(yè)地產(chǎn)也將順利納入REITs的發(fā)行范圍內(nèi)。中國REITs已經(jīng)起飛，我們要做的是不斷助力，讓中國早日躋身國際一流REITs市場，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長。

??類REITs與公募REITs同時(shí)推進(jìn)

??穆文濤 富春控股集團(tuán)董事長助理

??在現(xiàn)在整體現(xiàn)金流比較充裕的市場條件下，未來公募REITs的分紅收益率可能會維持在一個(gè)相對低的范圍，這樣可以加大資產(chǎn)的證券化需求，所以市場前景非?？春?。同時(shí)依據(jù)我們的理解，公募REITs不設(shè)增信，沒有必要的主體評級的要求，這一塊是像我們這樣的資產(chǎn)持有人所期盼的

??對于市場上已有的或準(zhǔn)備發(fā)行的類REITs，我們認(rèn)為可以與公募REITs同時(shí)推進(jìn)和并存，甚至于類REITs在公募REITs成熟之后，也可以實(shí)現(xiàn)兩種結(jié)構(gòu)的平穩(wěn)過渡。

??富春集團(tuán)現(xiàn)在的主要業(yè)務(wù)集中在倉儲物流與供應(yīng)鏈管理，這也是我們的基礎(chǔ)設(shè)施REITs鼓勵的領(lǐng)域，同時(shí)我們也非常看好中國的數(shù)據(jù)中心。未來企業(yè)的核心資產(chǎn)可以與機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)金融與運(yùn)營的有機(jī)結(jié)合，在培育后實(shí)現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的REITs上市。

??公募基金面臨資產(chǎn)運(yùn)營考驗(yàn)

??趙可 招商證券房地產(chǎn)主管分析師

??對于公募REITs的推出，我們認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施REITs劃定的行業(yè)范圍有助于補(bǔ)行業(yè)短板，類比美國我們本次采用的是廣義的基礎(chǔ)設(shè)施概念，超越狹義基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的這部分資產(chǎn)范疇值得我們重點(diǎn)關(guān)注。

??公募REITs的法律和稅收后續(xù)還有需要解決的問題，但是都將會得到妥善解決。我們認(rèn)為公募REITs的發(fā)展最應(yīng)關(guān)注的是未來市場化的程度，即公募REITs作為權(quán)益化的資產(chǎn)不應(yīng)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)買賣為主要目的，更應(yīng)看重資產(chǎn)本身的經(jīng)營與服務(wù)質(zhì)量。

??公募基金對于資產(chǎn)的把控能力尤為重要，運(yùn)營能力出眾的機(jī)構(gòu)將有更大的市場空間。通過對于海外REITs的研究，可發(fā)現(xiàn)大部分的股權(quán)還是集中在有經(jīng)營能力的房企或經(jīng)營機(jī)構(gòu)手中，稅收的問題早晚會解決，當(dāng)前立足于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，未來商業(yè)地產(chǎn)REITs也定會在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)推出。

??清晰劃分機(jī)構(gòu)職責(zé)是難題

??楊廣水 北京奮迅律師事務(wù)所合伙人

??現(xiàn)階段我國推出的“公募基金+ABS+項(xiàng)目+基礎(chǔ)資產(chǎn)”的REITs模式在追求穩(wěn)健性和創(chuàng)新方面做了很好的平衡，權(quán)益性、長期性以及公開融資等要素均已具備，具有非常重大的創(chuàng)新意義。

??同時(shí)，我們也注意到公募REITs現(xiàn)階段還存在很多問題。由于公募REITs的已有結(jié)構(gòu)涉及機(jī)構(gòu)眾多，如何清晰的劃分各機(jī)構(gòu)的職責(zé)是一個(gè)難題;此外，公募基金管理人的經(jīng)營管理能力問題以及國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)問題等都值得重點(diǎn)關(guān)注與探討。

??現(xiàn)階段，監(jiān)管層的實(shí)施細(xì)則與監(jiān)管細(xì)則起草工作都已在同步展開，相信通過大家群策群力，這些問題都可以得到妥善解決，未來形成一個(gè)成熟完善的市場環(huán)境。

??公募+ABS安排是最優(yōu)選擇

??陳慎 華泰證券房地產(chǎn)首席分析師

??我國的公募REITs以基礎(chǔ)設(shè)施為突破口兼顧了國家的政策導(dǎo)向以及行業(yè)收益率情況的考量，我覺得是采用“公募基金+ABS”的模式來做一個(gè)最優(yōu)選擇。

??分板塊來看，倉儲物流板塊與公募REITs的整個(gè)發(fā)展方向來講對接起來是比較順暢的，它的整個(gè)模式特點(diǎn)也是和REITs非常匹配的，包括高度的標(biāo)準(zhǔn)化和輕運(yùn)營的市場。此外，產(chǎn)業(yè)園行業(yè)降杠桿的訴求比較強(qiáng)烈，但是由于行業(yè)自身證券化程度不夠，存在著回報(bào)率偏低、運(yùn)營管理附加值不高、產(chǎn)權(quán)不完整等原因。

??未來公募REITs的推出，將吸引越來越多的投資人與投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，會形成供需兩旺的格局，但是目前來看還有一些問題需要解決:

??第一，中國REITs的底層資產(chǎn)年限問題有待解決，這影響到資產(chǎn)的估值定價(jià);第二，稅收優(yōu)惠問題需要解決;第三，如果發(fā)行收益率偏低對于未來市場規(guī)模可能產(chǎn)生的影響;第四，對于底層資產(chǎn)的特許經(jīng)營權(quán)需要制定一個(gè)清晰完備的審批流程。

??相信在基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出后，長租公寓或者是商業(yè)地產(chǎn)也將在未來迎來突破。

??改善資本市場結(jié)構(gòu)、助力經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級

??程驍遠(yuǎn) 中信資本高級董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人

??基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的開啟將長期利好物流資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園及數(shù)據(jù)中心等新基建基礎(chǔ)設(shè)施的資金流動性，有助于開發(fā)企業(yè)或持有企業(yè)的融資、退出或持續(xù)運(yùn)營，有助于私募股權(quán)基金基于公募REITs的基金鏈運(yùn)營模式的良性循環(huán)。

??公募REITs拓展到寫字樓、購物中心、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尚待時(shí)日，以持續(xù)、穩(wěn)健現(xiàn)金流為價(jià)值核心的商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上區(qū)別于以散售回現(xiàn)為盈利核心的住宅地產(chǎn)，因此傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的公募REITs同樣符合國家“房住不炒”的發(fā)展戰(zhàn)略，有助于盤活和打造更多的持有型優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以改善資本市場結(jié)構(gòu)、助力經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，REITs市場的全面建立將促進(jìn)中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性可持續(xù)發(fā)展。

??做好賣方向買方的角色轉(zhuǎn)移

??李耀光 渤海匯金董事總經(jīng)理

??本次公募REITs的法規(guī)中，對于管理人的要求較高，應(yīng)做好賣方向買方的思維和角色轉(zhuǎn)移，做好投資運(yùn)營相關(guān)的能力建設(shè)以及項(xiàng)目儲備工作。

??參考海外的REITs經(jīng)驗(yàn)，規(guī)模較大的REITs通常流動性會相會更好一些，同時(shí)市值表現(xiàn)也會更穩(wěn)健一些，融資并購的能力也會更強(qiáng)一些。國內(nèi)REITs通過合理的安排和設(shè)計(jì)，將REITs作為一個(gè)持續(xù)擴(kuò)張的資本運(yùn)營平臺，這樣對于國內(nèi)的REITs市場的流動性和未來發(fā)展會提供更多的空間。

??本次公募REITs中定義的基礎(chǔ)設(shè)施REITs不同于傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施范疇，包含了商業(yè)運(yùn)營和資本邏輯在里面，對于公募REITs市場的起步和發(fā)展意義重大。

??突破基金“雙十”投資限制

??趙陽 長盛創(chuàng)富資產(chǎn)管理總經(jīng)理

??現(xiàn)階段的制度設(shè)計(jì)利用了公募基金分紅不交所得稅的特性，較好的規(guī)避了雙重征稅的弊端，同時(shí)大比例的持有資管計(jì)劃也突破了公募基金“雙十”的投資限制規(guī)定，具有劃時(shí)代的意義。

??公募REITs存在著一些比較大的問題，比如涉及到管理人的合規(guī)有效經(jīng)營問題，還有封閉式基金所有持有的資產(chǎn)交易時(shí)的定價(jià)問題等。

??在公募REITs推出之前，投資人可以適當(dāng)配置一些海外REITs，體驗(yàn)一下真正的權(quán)益類REITs是如何運(yùn)行的。在市場選擇方面，與香港相比，新加坡是一個(gè)資產(chǎn)種類更多、更加國際化的REITs市場，適合嘗試進(jìn)行REITs投資。

??評級公司應(yīng)順勢調(diào)整評級方法

??羅光 東方金誠董事長

??目前對于資產(chǎn)證券化的評級體系已經(jīng)不再適用于現(xiàn)在的公募REITs產(chǎn)品了，對于評級公司來說，涉及到模型的重新設(shè)計(jì)，但這需要將公募REITs的結(jié)構(gòu)中的所有細(xì)節(jié)敲定下來。

??公募REITs規(guī)定所投資的標(biāo)的資產(chǎn)是資管產(chǎn)品以及少量債券，但是從產(chǎn)品設(shè)立的初衷以及整體上來說還是股權(quán)類的公募基金，如果沒有增信以及產(chǎn)品的分級措施的話，沒有太多債性的元素，這樣評級在其中的角色就有所弱化了。

??前期考慮到產(chǎn)品的銜接問題，可能公募REITs前期仍需要評級公司的介入;此外，由于公募REITs可具有總資產(chǎn)20%規(guī)模的負(fù)債，這就需要進(jìn)行相關(guān)的評級服務(wù)作為借債的指導(dǎo)依據(jù)。

??期待稅收配套政策推出

??俞娜德 勤會計(jì)師事務(wù)所金融稅務(wù)及商務(wù)咨詢主管合伙人

??此次推出的“指引”里面要求90%分配給投資人，一年內(nèi)不少于一次分配，公募REITs已經(jīng)具備了與國外REITs相應(yīng)的嚴(yán)格監(jiān)管要求，因此具備實(shí)行稅收優(yōu)惠。

??公募REITs中主要的稅費(fèi)，把資產(chǎn)注入到SPV里面去，這個(gè)中間過程的一些稅收，包括像增值稅、契稅、房產(chǎn)稅的問題;此外，在運(yùn)營階段，也可以考慮一定程度的免稅待遇。

??未來在國務(wù)院、證監(jiān)會等監(jiān)管層的努力下，公募REITs稅收政策將會穩(wěn)步推動，能夠更好的指導(dǎo)中國REITs的發(fā)展，同時(shí)也為其他類型不動產(chǎn)發(fā)行REITs做好政策準(zhǔn)備。