??在目前金融市場(chǎng)較為動(dòng)蕩的環(huán)境下，美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊表現(xiàn)不俗，數(shù)據(jù)中心、基建、自動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)等行業(yè)表現(xiàn)突出。

??長(zhǎng)久以來(lái)，呼吁推出REITs（即房地產(chǎn)投資信托基金RealEstateInvestmentTrusts）的聲音經(jīng)久不衰。近期，千呼萬(wàn)喚的“中國(guó)版”REITs試點(diǎn)方案被拉開(kāi)大幕，雖說(shuō)是困難重重，在法律、稅收等多方面制度難以協(xié)調(diào)，但以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目REITs為突破口的中國(guó)公募REITs走出了萬(wàn)里長(zhǎng)征第一步。

??作為最早推出REITs的美國(guó)，擁有全球最大的REITs市場(chǎng)，其市場(chǎng)規(guī)模占全球市場(chǎng)總規(guī)模的近2/3，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是其中核心一塊。美國(guó)REITs發(fā)展軌跡與中國(guó)有哪些不同？美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs從誕生到成熟，又是如何探索出一套成熟的運(yùn)營(yíng)模式？受新冠肺炎疫情影響，美國(guó)REIs表現(xiàn)又如何？

??疫情影響，因禍得福？

??“2020年初以來(lái)，由于新冠疫情采取的社交隔離措施以及隨后的美國(guó)經(jīng)濟(jì)停擺，使得美國(guó)股市經(jīng)歷多次熔斷，REITs也不例外，而且是整體情況最為嚴(yán)重的一次?！盫IINET董事、Vesta Investment Advisors首席執(zhí)行官陸兵接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的采訪時(shí)表示，疫情是否影響美國(guó)REITs市場(chǎng)？對(duì)這個(gè)近期自己被問(wèn)及最多的問(wèn)題，陸兵給出了肯定回答。

??眾所周知，自2008年以來(lái)，美國(guó)進(jìn)入了后經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)代。加上此次的“黑天鵝事件”，陸兵回顧美國(guó)資本市場(chǎng)近年的表現(xiàn)時(shí)指出，歷史數(shù)據(jù)表明美國(guó)REITs是股市相對(duì)好的避險(xiǎn)資產(chǎn)。

??因?yàn)镽EITs其本身的特點(diǎn)具有：收益性、抗通脹性、增值性、安全性、流通性。在收益率層面，占整個(gè)股權(quán)REITs47%的基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊位于各類型REITs板塊收益率第一梯隊(duì)。

??美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可投資對(duì)象包括：鐵路、微波收發(fā)系統(tǒng)、天然氣儲(chǔ)存及輸送管道、固定儲(chǔ)氣罐等等。由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs流動(dòng)性充足、債務(wù)水平良好，從收益來(lái)看，位于各類型REITs的第一梯隊(duì)。截至2020年5月底，美國(guó)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs2020年累計(jì)收益率為18%，超過(guò)同期標(biāo)普500的-6.3%。

??根據(jù)Nareit公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月，美國(guó)市場(chǎng)REITs過(guò)去20年平均年化收益率約為12.62%，遠(yuǎn)高標(biāo)普500的6.94%，同時(shí)對(duì)應(yīng)更高的年化波動(dòng)率。2019年美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施成分股REITs收益率為41.9%，僅次于工業(yè)REITs、數(shù)據(jù)中心REITs和林場(chǎng)REITs,比寫(xiě)字樓REITs收益率高出10.53%。

??陸兵表示：“在目前金融市場(chǎng)較為動(dòng)蕩的環(huán)境下，REITs板塊表現(xiàn)卻不錯(cuò)，雖說(shuō)經(jīng)濟(jì)周期下行，總體虧損是存在的，但仍有數(shù)據(jù)中心、基建、自動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)等個(gè)別行業(yè)表現(xiàn)突出，甚至有些成績(jī)趕超往年，可以說(shuō)是‘因禍得?！??！?/p>

??“這是因?yàn)橥话l(fā)的疫情，使大家的室內(nèi)活動(dòng)增加。家里的WI-FI從未承載過(guò)如此巨大的需求：筆記本電腦、孩子的平板電腦和游戲機(jī)、電視上的直播視頻、家庭安全系統(tǒng)以及所有家庭成員的手機(jī)，這就對(duì)通信基礎(chǔ)設(shè)施具有強(qiáng)烈的需求。”陸兵說(shuō)，社交媒體大型公司如推特、臉書(shū)允許員工在家辦公，以及更多的企業(yè)開(kāi)始實(shí)行遠(yuǎn)程居家辦公，這樣來(lái)看，對(duì)數(shù)據(jù)處理、網(wǎng)絡(luò)和WI-FI的需求，會(huì)變得越來(lái)越大。

??除此之外，由于疫情的原因，電子商務(wù)無(wú)疑是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的行業(yè)之一。美國(guó)本地電子商務(wù)銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史新高。陸兵說(shuō)：“由于疫情暴發(fā)所采取的社會(huì)疏離措施，電子商務(wù)已成為零售商的主要或唯一銷(xiāo)售渠道，為該行業(yè)帶來(lái)了前所未有的增長(zhǎng)?！?/p>

??同時(shí)，疫情加速了電商的發(fā)展，也將機(jī)遇帶到了物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的面前。疫情暴發(fā)后，線上業(yè)務(wù)量激增，對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求有所增長(zhǎng)。的確是，在線教育、網(wǎng)上購(gòu)物“火了”，相應(yīng)的，基于互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)比如電商、遠(yuǎn)程會(huì)議平臺(tái)，還有倉(cāng)儲(chǔ)物流等都變得異?；钴S。同時(shí)，陸兵也提出自己的看法，萬(wàn)事皆有利與弊。由于物流倉(cāng)儲(chǔ)入門(mén)門(mén)檻相對(duì)比較低，所以一直呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，這樣也極有可能出現(xiàn)供過(guò)于求。

??鼓勵(lì)和吸引外資進(jìn)入

??相比之下，中國(guó)的REITs起步較晚，且尚未形成規(guī)模，在證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》中顯示，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs所涉及領(lǐng)域包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅及商業(yè)地產(chǎn)。

??雖然不涉及到住宅、商業(yè)，但是也納入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如未來(lái)的醫(yī)療、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心，基礎(chǔ)設(shè)施在國(guó)內(nèi)存量規(guī)模非常大，以接受度比較高的基礎(chǔ)設(shè)施作為切入點(diǎn)，對(duì)于公募REITs的放開(kāi)和推動(dòng)會(huì)起到重要的作用。

??“從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是REITs市場(chǎng)的主要構(gòu)成部分。目前，美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資的對(duì)象包括：鐵路、微波收發(fā)系統(tǒng)、輸變電系統(tǒng)、天然氣儲(chǔ)存及輸送管線、固定儲(chǔ)氣罐等。”陸兵指出。由于美國(guó)對(duì)于REITs的分類中基礎(chǔ)設(shè)施REITs與數(shù)據(jù)中心REITs分開(kāi)，因此對(duì)于美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs與數(shù)據(jù)中心REITs的研究對(duì)于我國(guó)公募基金REITs發(fā)行有借鑒意義。

??在他看來(lái)，其中最大的不同在于從運(yùn)營(yíng)上如何去管理，美國(guó)早在1960年，就出臺(tái)《房地產(chǎn)信托投資法》，允許公開(kāi)募集資金用于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)REITs面世的同時(shí)，還為后續(xù)道路奠定了基礎(chǔ)。但由于法律規(guī)定不允許REITs自行開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，REITs處在第三方管理階段并持續(xù)多年，制約了其規(guī)模發(fā)展。

??以至于出現(xiàn)行業(yè)的明顯周期致使在上世紀(jì)80年代陷入停滯狀態(tài)。但在1981年以后，REITs開(kāi)始在經(jīng)營(yíng)上追求多樣化投資與投資風(fēng)險(xiǎn)管理，并降低負(fù)債比率。特別是1986年，美國(guó)時(shí)任總統(tǒng)里根簽署了《稅收改革法》更是被視為“轉(zhuǎn)機(jī)”和“革命性的推動(dòng)”。

??“該法案允許REITs直接經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)而不必交由第三方管理，放松了原法案中對(duì)REITs業(yè)務(wù)的監(jiān)管限制，使得REITs運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)明顯公司化。至此，REITs從房地產(chǎn)企業(yè)的融資載體一躍成為不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，發(fā)展進(jìn)入主動(dòng)管理快車(chē)道，加速美國(guó)REITs的復(fù)蘇和躍進(jìn)，眾多股權(quán)(Equity)REITs紛紛上巿，迎來(lái)了一個(gè)繁華的REITs時(shí)代?！标懕f(shuō)。

??值得一提的是，1997年的《納稅者減免法》和1999年的《REIT現(xiàn)代化法》大大降低了REITs享受稅收優(yōu)惠的要求，直到2004年，時(shí)任總統(tǒng)布什簽署美國(guó)創(chuàng)造就業(yè)法案，其中很重要的一條就是取消所有國(guó)外投資者在投資美國(guó)公開(kāi)交易的REITs產(chǎn)品時(shí)候的差別對(duì)待，強(qiáng)有力地鼓勵(lì)和吸引了大量外資涌入美國(guó)資本市場(chǎng)。

??直到2007年，美國(guó)才推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2007年，美國(guó)國(guó)內(nèi)稅務(wù)局（InternalRevenueService）以一事一議的批復(fù)信函方式確認(rèn)了基礎(chǔ)設(shè)施可以成為REITs的適格投資對(duì)象，由此開(kāi)啟了REITs投資基礎(chǔ)設(shè)施的序幕。美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs與中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施有一點(diǎn)不同在于，剔除了新基建如數(shù)據(jù)中心，單獨(dú)成為REITs的一種類別。

??陸兵認(rèn)為，管理的方法不斷改進(jìn)是最大的亮點(diǎn)和不同點(diǎn)，由于管理者的進(jìn)取心態(tài)的不同，所以承擔(dān)的責(zé)任也不同。要從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度進(jìn)行分析，發(fā)揮著其他金融產(chǎn)品難以替代的理財(cái)優(yōu)勢(shì)，吸引著美國(guó)公眾和商業(yè)社會(huì)的極大興趣。

??啟示：投資者利益放在首位

??除了上述不同之處，陸兵還從發(fā)展模式進(jìn)行分析，REITs在國(guó)內(nèi)做大之后，面臨的是要如何做強(qiáng)的問(wèn)題，也是值得思考的。在他看來(lái)，REITs若是要做大、做強(qiáng)，應(yīng)該把投資者的利益放在首位，保障投資者的利益的同時(shí)做到透明化，而不是單獨(dú)以融資作為其發(fā)展的手段。

??“雖說(shuō)現(xiàn)在美國(guó)，REITs已經(jīng)成為房地產(chǎn)專業(yè)投資基金的主流，但絕不能成為其融資的唯一手段。”他還強(qiáng)調(diào)，二者的目標(biāo)略有不同，如何考量其中利益的沖突，是首當(dāng)先需要衡量的。

??“除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)的管理與金融行業(yè)的管理完全是兩個(gè)不同的模式，二者不能一概而論，這是兩個(gè)專業(yè)性極強(qiáng)的領(lǐng)域，對(duì)于專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域的要求相對(duì)較高，金融考量的是合規(guī)性、基本操作熟練，但房地產(chǎn)要考慮租金收益率、回報(bào)率等問(wèn)題?！标懕鴱?qiáng)調(diào)，這也大大阻礙了其發(fā)展。例如，懂得房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的人，不一定擁有金融機(jī)構(gòu)的牌照，但擁有牌照的金融機(jī)構(gòu)，又不一定擁有房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)。

??二者之間要如何平衡、如何融合？倘若是讓不懂房地產(chǎn)專業(yè)的人士來(lái)管理、經(jīng)營(yíng)牌照，這將是非常危險(xiǎn)的。

??其次，“中國(guó)版REITs”試點(diǎn)乃至未來(lái)推廣的底層資產(chǎn)的供應(yīng)潛力巨大。

??經(jīng)過(guò)過(guò)去幾十年的投資建設(shè)，中國(guó)各級(jí)政府通過(guò)各種形式，積累了大量的成熟運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，但基礎(chǔ)設(shè)施REITs在底層物業(yè)上天生存在諸多不足。比如，在底層物業(yè)的權(quán)利、流動(dòng)性、估值、收益等方面，基礎(chǔ)設(shè)施均不占有優(yōu)勢(shì)。未來(lái)發(fā)展或許仍將面臨較多難題，如期限錯(cuò)配、缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、稅收拖累、市場(chǎng)流動(dòng)性差等。

??國(guó)內(nèi)在正式發(fā)行之前要有所準(zhǔn)備，才能應(yīng)對(duì)發(fā)行后諸多大大小小的問(wèn)題，陸兵進(jìn)一步解釋說(shuō)道：“例如中國(guó)的法律要不斷地更新以適應(yīng)新的金融創(chuàng)新的需要。公司法、信托法、稅法、信息披露制度等均需要進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)REITs需要。美國(guó)注重‘法律先行’，在推行之前就嚴(yán)格規(guī)定各項(xiàng)條條框框。避免‘一放就活、一管就死。’的現(xiàn)象出現(xiàn)?！?/p>

??“中國(guó)REITs未來(lái)的發(fā)展，不一定要照搬美國(guó)的操作方法，但一定要考慮其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。寧愿一開(kāi)始把速度放得緩慢一些，顧全大局，后續(xù)發(fā)展中產(chǎn)生連貫性，尤其是不能影響投資者的信心?！标懕f(shuō)。