市場(chǎng)沈建光 2020-07-13 17:57:17 來源:中國(guó)房地產(chǎn)金融
??公募REITs破冰,是落實(shí)“六?!焙暧^調(diào)控的現(xiàn)實(shí)需求,更是深化金融供給側(cè)改革的重要舉措。
??證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》),證監(jiān)會(huì)還就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(簡(jiǎn)稱《指引》)公開征求意見,開啟公募REITs的“破冰”之旅。
??此次改革是落實(shí)“六保”宏觀調(diào)控的現(xiàn)實(shí)需求,更是深化金融供給側(cè)改革的重要舉措。一方面,立足當(dāng)前,盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),可幫助地方政府實(shí)現(xiàn)再融資,促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)升級(jí)和新基建更快更好投資;另一方面,放眼長(zhǎng)遠(yuǎn),此舉為基礎(chǔ)資產(chǎn)投資人提供全新退出渠道,形成新的社會(huì)融資方式,增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。
??REITs試點(diǎn)開啟基礎(chǔ)資產(chǎn)“IPO”
??國(guó)內(nèi)圍繞不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化實(shí)踐正在不斷成熟。基礎(chǔ)設(shè)施類REITs試點(diǎn)相對(duì)于市場(chǎng)上已有的類似產(chǎn)品有重大突破,其實(shí)質(zhì)是針對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的“首次公開發(fā)行”(IPO)。
??基礎(chǔ)設(shè)施支持證券的性質(zhì)從類固收轉(zhuǎn)向權(quán)益類。與之前不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)債權(quán)屬性不同,公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施支持證券要求基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)出售”。同時(shí),公募REITs的收益方式也是權(quán)益類的。類REITs等項(xiàng)目的收益方式往往是固定的利息、費(fèi)用、門票、租金等,收益分配期限較短。公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施支持證券的收益類別更加豐富,包含了
??“分紅+資產(chǎn)增值收益”,其中“分紅”收益來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的當(dāng)期收入,“資產(chǎn)增值收益”來源于REITs基金處置基礎(chǔ)資產(chǎn)的資本利得。
??基礎(chǔ)資產(chǎn)聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板和新基建,開辟公募融資新模式。《通知》《指引》明確了基礎(chǔ)設(shè)施類REITs聚焦的兩類主體:第一類是倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短
??板行業(yè);第二類是信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施,國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等前期固定資產(chǎn)投資大的基礎(chǔ)設(shè)施。
??將運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任明確給基金管理人,降低委托代理成本。我國(guó)的公募REITs采用契約制結(jié)構(gòu),三組資產(chǎn)對(duì)應(yīng)三類管理人——基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、公募基金管理人。由于交易鏈條較長(zhǎng),為降低基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理人之間的代理成本,提高投資運(yùn)營(yíng)效率,《指引》明確基礎(chǔ)設(shè)施基金管理人同時(shí)負(fù)擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)管理,統(tǒng)一負(fù)責(zé)REITs資金端的風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)端的運(yùn)營(yíng)管理。
??通過“公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有制度成本最小化銜接。根據(jù)《指引》要求,“公募基金+ABS”對(duì)現(xiàn)行交易結(jié)構(gòu)改動(dòng)最小,也不必對(duì)相關(guān)法律進(jìn)行修改,制度成本最低。
??新基建是理想標(biāo)的
??從金融行業(yè)看,基礎(chǔ)設(shè)施REITs有助于完善資本市場(chǎng)投融資渠道,豐富投資產(chǎn)品選擇;從實(shí)體經(jīng)濟(jì)看,基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于拓寬基礎(chǔ)設(shè)施的融資渠道,更好滿足新基建的融資需求。
??數(shù)字化紅利賦能,持續(xù)提升新基建項(xiàng)目的“隱藏收益率”。與上市公司估值計(jì)算體系多采用PB等方式估值不同,REITs多采用絕對(duì)估值(凈資產(chǎn)價(jià)值NAV)和相對(duì)估值(營(yíng)運(yùn)資金乘數(shù)P/FFO)方式,重視基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值。數(shù)字科技具有外溢性,新基建項(xiàng)目規(guī)模越大,成本越低,且在運(yùn)營(yíng)上具有平臺(tái)屬性和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng),因此數(shù)字化發(fā)展賦予了新基建項(xiàng)目極高的“隱藏收益率”。
??新基建的建設(shè)經(jīng)營(yíng)與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易設(shè)計(jì)相互契合。首先,新基建項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)明晰,采取市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng),具有較好的收益水平,不依賴財(cái)政補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入,現(xiàn)金流收入分散、持續(xù)且穩(wěn)定。其次,新基建類REITs是“輕資產(chǎn)、重管理”,新基建的經(jīng)營(yíng)管理和REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)理念一致,都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。此外,新基建能夠承載更大量的REITs項(xiàng)目需求,在政策鼓勵(lì)下,新基建項(xiàng)目供給會(huì)不斷擴(kuò)大,同時(shí)相對(duì)客觀的投資回報(bào)率使市場(chǎng)對(duì)于新基建的需求持續(xù)旺盛。
??加快完善相關(guān)制度規(guī)范
??為了更好釋放基礎(chǔ)設(shè)施類REITs投融資效率,還需要在基礎(chǔ)資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理方要求、適用法律規(guī)范等方面做進(jìn)一步優(yōu)化。
??根據(jù)新基建行業(yè)特點(diǎn),可適當(dāng)放寬基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期限要求。新基建類的基礎(chǔ)設(shè)施REITs需要重點(diǎn)考慮:新基建回收資金再投入的周轉(zhuǎn)率與新基建新增需求之間的匹配程度。雖然倉儲(chǔ)物流、電信基建服務(wù)及數(shù)據(jù)中心的前期資金投入較大、建設(shè)周期較長(zhǎng),但是這類基礎(chǔ)設(shè)施可以在短時(shí)間(快則3年之內(nèi))內(nèi)進(jìn)入成熟期。一旦進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期之后,新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求又會(huì)接踵而至。
??明確現(xiàn)金流收入標(biāo)準(zhǔn),以穿透方式核查收入分散性。新基建類的基礎(chǔ)設(shè)施REITs需要考慮:新基建項(xiàng)目付費(fèi)方的分散程度是否可以幫助抵御單一風(fēng)險(xiǎn)。新基建具有平臺(tái)特性,存在著直接付費(fèi)方和底層成本承擔(dān)者不一致的情況。例如一些物流倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施的直接付費(fèi)方不夠分散,但是最終使用者分散,其所輻射的區(qū)域及業(yè)務(wù)廣泛,在實(shí)質(zhì)上具備抵御單一風(fēng)險(xiǎn)的能力。
??放寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方的標(biāo)準(zhǔn),鼓勵(lì)吸引更多人才聚攏助力。新基建類的基礎(chǔ)設(shè)施REITs需要考慮:新基建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方的實(shí)際專業(yè)能力與項(xiàng)目是否匹配。對(duì)于專業(yè)機(jī)構(gòu)過嚴(yán)的要求將會(huì)限制一批專門進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理的、從原集團(tuán)分拆的第三方管理機(jī)構(gòu)的參與,較難滿足具備5年以上管理經(jīng)驗(yàn)的要求。
??加快完善相關(guān)制度規(guī)范,出臺(tái)操作細(xì)則。新基建類的基礎(chǔ)設(shè)施REITs需要考慮:制度規(guī)定與交易活力之間的互動(dòng)。一是要破除法律制度障礙,減少交易鏈條,降低交易成本。二是要促進(jìn)管理人激勵(lì),明確管理人兩類角色,降低管理風(fēng)險(xiǎn)。三是要改善稅收機(jī)制,提升REITs項(xiàng)目收益率。四是要明確國(guó)資REITs細(xì)則,關(guān)注國(guó)資在估值和稅收等方面的特殊性,降低政策風(fēng)險(xiǎn)。
??( 本文作者沈建光系京東數(shù)科副總裁,京東數(shù)科首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)。)
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論