??疫情后，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢如何？判析房企面臨的金融環(huán)境，研討下一階段房企的應(yīng)對策略，是房企和金融機構(gòu)下半年關(guān)心的課題。以“當(dāng)前形勢下中國房地產(chǎn)金融環(huán)境及應(yīng)對策略”為主題的易居論壇日前在上海舉行。

??主辦方上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師大終身教授張永岳致辭表示，房地產(chǎn)發(fā)展離不開金融，房地產(chǎn)金融是一個持久的重要的話題，金融穩(wěn)住了房地產(chǎn)才能夠穩(wěn)住。研究房地產(chǎn)金融，不僅涉及到房地產(chǎn)，也涉及到整個社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。另一主辦方《中國房地產(chǎn)金融》雜志總經(jīng)理尤優(yōu)致辭表示，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)與金融結(jié)合將更加緊密，房地產(chǎn)本身具有金融屬性，而金融則是將房地產(chǎn)作為重要載體。由此，創(chuàng)造一個良好的房地產(chǎn)金融交流平臺對行業(yè)具有重要的意義。

??有理由看好下半年樓市走勢

??易居研究院副院長楊旭紅從疫情對宏觀面的影響出發(fā)，將當(dāng)前的形勢和2009年四季度以及2014年年底、2015年年初兩個時期做了政策面和資金面的對比。他表示，當(dāng)前形勢參考2014年年底和2015年年初，當(dāng)時M1同比增速開始上揚，同時同業(yè)拆借利率即市場化利率一直大幅往下走。目前利率降到2015年的水平。預(yù)計之后利率還將下行，但空間有限M1增速回上升到15-20%之間

??目前樓市分化嚴重。唐山是過去一年京津翼地區(qū)房價漲幅最大的城市，二手房價格同比漲幅15.2%。深圳漲幅排第二。西寧銀川板塊輪動還未結(jié)束，因此漲幅也比較大。華東地區(qū)寧波、無錫漲幅較強。河南里洛陽漲幅比鄭州強。與此相反，京津冀地區(qū)、中西部地區(qū)漲幅較弱。對于上海樓市，他表示毋需太過悲觀。他給出一個判斷指標(biāo)：兩萬套是二手房成交量的分水嶺，低于兩萬套，價格漲不動；高于兩萬套，量有所起來，價格將平穩(wěn)上漲。當(dāng)前上海二手房成交量活躍，是買房的好機遇。

??不良資產(chǎn)與大宗資產(chǎn)投資機遇凸顯

??瑞威資本副總裁宋昊在論壇上表示，實體經(jīng)濟直接融資、多層次資本市場建設(shè)、國民財富積累等需求，私募基金行業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展鏈條和國民資產(chǎn)配置不可或缺的一部分。從整體私募基金發(fā)展情況來看，私募基金行業(yè)整體規(guī)模穩(wěn)步上升。根據(jù)中基協(xié)統(tǒng)計，目前存續(xù)私募基金管理規(guī)模14萬億元，較2018年末增長11%。同時，在城市化的長期發(fā)展過程中，房地產(chǎn)始終保持著穩(wěn)定而強大的投資韌性和需求結(jié)構(gòu)。但從實際發(fā)展情況來看，地產(chǎn)私募基金呈現(xiàn)逐年縮量趨勢。

??如何有效發(fā)揮私募基金在地產(chǎn)行業(yè)中的作用，如何進一步理清私募基金與其他產(chǎn)品的特質(zhì)區(qū)別，成為值得思考的地方。對此，他強調(diào)私募基金管理人必須秉持個性，必須只投自己看得懂、控得住的行業(yè)，對投資人負責(zé)，把比人口中的不好變成自己手中的武器，增強價值發(fā)現(xiàn)和價值管控能力。在投資標(biāo)的上，他看好不良資產(chǎn)與大宗資產(chǎn)的投資機遇。他表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的投資機會始終存在，屬于優(yōu)質(zhì)的長期資產(chǎn)配置選擇之一。

??房企融資面臨的問題及應(yīng)對策略

??中梁控股金融集團助理總裁戴娟在會上提出了目前房企融資面臨的問題及應(yīng)對策略。她表示，2020年1-5月，房企債券融資約5627億，融資規(guī)模為2019年全年的48%，全年規(guī)模有望超越2019年。但與此同時，房企融資正面臨著銷售壓力競爭加劇、隱形債務(wù)壓力劇增、以及存量債務(wù)高企、到期償債高峰來臨等多重壓力。

??如何應(yīng)對？她提出九點策略：一、“早銷、多銷、快銷”促回款，現(xiàn)金為王。二、剝離非核心資產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦核心業(yè)務(wù)，去杠桿。三、發(fā)展供應(yīng)鏈金融，助力地產(chǎn)核心企業(yè)企盤活產(chǎn)業(yè)鏈上存量資產(chǎn)，提高上下游供應(yīng)商便捷、高效獲取資金能力，切實減輕地產(chǎn)核心企業(yè)業(yè)務(wù)支付壓力。四、抱團取暖，房企可以引進有實力的資金方進行財務(wù)合作，成立地產(chǎn)股權(quán)基金；房企之間圍繞地產(chǎn)主業(yè)，開展拿地、項目開發(fā)等方面合作。五、提質(zhì)增效，提高經(jīng)營效益，特別關(guān)注總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)收益率、資本回報率及投資回報率四個指標(biāo)；提高去化率、回款率，結(jié)轉(zhuǎn)率等指標(biāo)；減少運營資本的占用，減少庫存，減少過多的在建產(chǎn)品，減少預(yù)付和應(yīng)收款，增加非現(xiàn)金的支付比重。六、通過資產(chǎn)證券化工具（ABS），盤活房企存量資產(chǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)進入存量市場，資產(chǎn)證券化這一藍海在被釋放，政策支持，銀行青睞。例如：供應(yīng)鏈ABS、購房尾 款A(yù)BS、物業(yè)收費權(quán)ABS和CMBS等。七、做好債務(wù)梳理，尋找金融機構(gòu)戰(zhàn)略客戶，繼續(xù)爭取傳統(tǒng)融資渠道的資金支持。 房企要做好存貨和現(xiàn)金流、負債情況的梳理，及早的與金融機構(gòu)進行溝通，搶占融資資源。八、積極物色私募、資管、金控平臺等資金，關(guān)注國企、央企、外資的資金或合作資源，必要時讓渡股權(quán)；積極儲備涵蓋私募、資管、小貸、擔(dān)保以及國企、外資、高凈值個人等的綜合金融資源，并積極拓展和積累同行、同業(yè)資源以拓展合作空間與發(fā)展空間。九、靈活運用關(guān)聯(lián)體系內(nèi)的融資載體，如智能科技、建筑施工、教育醫(yī)療、策劃設(shè)計等，避開涉房的授信限制。

??央行釋放流動性會否流向房地產(chǎn)

??過去十幾年的歷史經(jīng)驗表明，每一次央行釋放流動性，部分資金最終都會追逐房地產(chǎn)。今年上半年，對于流動性的水究竟最終能否流入樓市，流入資金是多是少，幾位嘉賓發(fā)表了見解。

??綠地金融控股集團投資部總裁吳洋表示，水一直在進入房地產(chǎn)，只不過有時大有時小。判斷水流大小的標(biāo)準就是資金價格。頭部房企融資成本在下降，說明有了增量；中小房企水過不去，故而價格在上升。

??五礦信托上海公司總經(jīng)理顧維表示，房地產(chǎn)股權(quán)投資是一項收益很穩(wěn)定的產(chǎn)品，同時房地產(chǎn)是大類資產(chǎn)配置的重要組成部分。在貨幣超發(fā)的情況下，很穩(wěn)定的收益必然會有很多資金有意愿進入。

??華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星表示，未來房地產(chǎn)市場不僅僅是單一的開發(fā)市場，更重要的是以資產(chǎn)為核心的網(wǎng)絡(luò)狀的房地產(chǎn)。圍繞資產(chǎn)多樣化，需要有大量金融資產(chǎn)介入進來。大的放水背景之下，水流勢必會進入到房地產(chǎn)市場。

??關(guān)于目前房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，原信達上?？偨?jīng)理顏祖旺表示，目前房地產(chǎn)有泡沫，但不會一下子刺破，會是一個緩慢的過程。

??論壇主持人、易居研究院院長助理崔霽表示，未來房企格局將呈現(xiàn)強者恒強，越來越專業(yè)化；同時小企業(yè)也有生存空間，在有些領(lǐng)域深耕，并有核心競爭力的小而美的企業(yè)會越來越多。房企應(yīng)做好、做深，將自己擅長的點更加精細化。