市場唐軍 2020-07-14 08:55:06 來源:中房報
??1月23日,疫情暴發(fā)后,武漢封城,市場遭遇前所未有冰封。4月8日,歷經76天艱苦卓絕抗疫,武漢勝利解封,市場開啟了復蘇之路。
??在房地產交易端,市場交易在4月份試探性恢復后,5月和6月成交量均強勢破萬。特別是二季度,武漢新房成交量分別達到6627套、1.2萬套和1.33萬套。進入7月,武漢市場全面步入正常軌道,首周成交量高達4895套。
??土地端,上半年武漢拍地總收入為688億元,屢次引發(fā)市場關注。
??亮眼數據的背后也隱現著現實困境:截至2020年5月末,武漢已批準預售尚未網簽的商品住房161991套,面積1861.08萬平方米,庫存創(chuàng)下新高。
??“武漢面臨的形勢仍然比較嚴峻,我們對房地產下半年的發(fā)展不能盲目的樂觀!”武漢大學發(fā)展研究院院長、湖北發(fā)展問題研究中心主任曾國安教授說。
??“我們與省市領導一同到這些企業(yè)調研、企業(yè)負責人在匯報時說著說著就哭了起來,非常令人揪心?!币晃慌c會專家說。
??這席話發(fā)自7月8日在武漢地產研究院學術委員會成立大會上。當天,資深地產專家齊聚一堂,圍繞2020年武漢下半年房地產機遇和挑戰(zhàn)展開深入研判。
??歷經茫然、緊張、恐慌以及抗疫告捷后,武漢扛過了艱難上半年,市場生機逐步復蘇。下半年,武漢地產能否迎來快速發(fā)展進入新的機遇期?
??曾國安認為,最大的挑戰(zhàn)還是市場,以及整體經濟復蘇。
??復蘇的信心
??6月30日,武漢市舉行上半年最后一次土拍,出讓9幅地塊,吸金243.83億元。在上半年最后一日武漢又逆襲。
??實際上,自新冠疫情緩解以來,武漢土地市場頻頻爆出新聞。
??3月31日,武漢尚未解封,武漢市土地交易中心通過網上及視頻兩種揭牌方式,重啟土地公開出讓,推出的10宗土地均順利成交,成交面積120.74公頃,出讓金額108.53億元。
??這則出讓信息一時間引發(fā)市場關注,業(yè)內紛紛將其視為武漢土地、樓市開封標志。
??隨后的幾個月里,武漢土地市場開始正?;?。4月23日,武漢“解封”后首場土拍再度出讓10宗土地,融創(chuàng)拿下4宗地塊,武漢當日土拍攬金228億元。5月,武漢又推出用地18宗,出讓面積共計129.69萬平方米,土地成交金額達到167.06億元,經過11輪競價,招商局地產(武漢)有限公司以總價58.873億元競得硚口區(qū)古田路的P(2020)022號地塊。
??經過統(tǒng)計,上半年武漢拍地總收入為688億元,在1-6月土地出讓金TOP20城市中躍居全國前十行列。
??百億土地出讓金背后表明,盡管深受疫情重創(chuàng),頭部房企對于武漢只會遲到不會缺席,融創(chuàng)中國、中國金茂、華僑城、綠地集團、招商蛇口、華夏幸福、中海地產等房企紛紛爭相在武漢拿地,持續(xù)深耕。
??華中師范大學城市經濟與房地產研究中心主任、住建部住房政策專家委員會副主任委員鄧宏乾
??華中師范大學城市經濟與房地產研究中心主任、住建部住房政策專家委員會副主任委員鄧宏乾教授說:“疫情暴發(fā)以來,房地產市場是武漢經濟恢復的先行者。目前武漢零售商業(yè)、酒店、旅游等行業(yè)恢復仍不理想,房地產市場恢復速度比其他行業(yè)要快。盡管上半年土地市場及房地產市場成交數據與去年比還有差距,但市場信心已經逐步恢復?!?/p>
??現實中的難題
??鄧宏乾認為,疫情后武漢市場雖然在恢復,但基本面卻發(fā)生了幾點重要變化:
??一是居民收入水平在下降。受疫情沖擊,企業(yè)效益下滑,就業(yè)率下降,人們的收入水平有所下降,這為市場帶來一定影響。特別是人們的負債率在提升,目前,武漢市居民住房貸款負債占可支配收入超過了160%;下半年,居民負債率有繼續(xù)攀升可能。
??二是武漢城市人口總量下降。疫情讓人口流動性下降,據不完全統(tǒng)計,疫情暴發(fā)后武漢流動人口減少了200多萬。這對擁有1400多萬人口的武漢有一定損失,由此造成房地產市場需求陡然下降,對樓市產生負面沖擊。
??三是房地產企業(yè)負債率高企。數據顯示,今明兩年房地產行業(yè)償還負債總額達到1.4萬億元,今年估計有6000多億元。今年下半年到明年行業(yè)面臨一定挑戰(zhàn)。
??據武漢市房地產開發(fā)協會統(tǒng)計,2020年上半年武漢新建商品房成交5.03萬套,同比下降48.78%;成交面積552.91萬平米,同比下降47.82%。其中商品住宅成交4.36萬套,同比下降48.77%;成交面積494.06萬平米,同比下降47.93%。
??上半年市場交易幾乎腰斬,商品房庫存卻在持續(xù)攀升。6月中旬,武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布市場運行數據顯示,截至2020年5月末,已批準預售尚未網簽商品住房161991套,面積1861.08萬平方米,庫存創(chuàng)下新高。
??顯然,武漢市場在上半年留下較大缺口,下半年顯得更尤為重要。但市場基本面變化為武漢地產復蘇增添了更多不確定性。
??武漢市政協委員、湖北省長江經濟研究院執(zhí)行院長王濤說:“我們感覺疫情對酒店、文旅、產業(yè)園等產業(yè)打擊幾乎是毀滅性的。我們與省市領導一同到這些企業(yè)調研、企業(yè)負責人在匯報時說著說著就哭了起來,非常令人揪心。由于武漢有些企業(yè)的優(yōu)惠政策比如稅收減免、租金減免等即將到期,市場與企業(yè)面臨考驗時刻已經到來?!?/p>
??武漢大學發(fā)展研究院院長、湖北發(fā)展問題研究中心主任曾國安
??“上半年武漢是在茫然、緊張、恐慌中度過的,目前面臨的形勢比較嚴峻。我們對房地產下半年發(fā)展不能盲目樂觀!”曾國安說,“由于武漢疫情暴發(fā)最早、受沖擊最大,要短時期內消除對投資、人才流入的負面影響比較難,也不太現實。由于多方面因素,目前武漢市場購房意愿下降出現了觀望景象。從市場表現來看,比較突出的是支付能力在下降。市場需求側和房價都面臨壓力。房企提升產品品質也面臨較大壓力,近幾年倡導的全裝修、綠色建筑及綠色環(huán)保產品應用需要增加科技配置,成本也會加大,因此,企業(yè)面臨著兩難。”
??曾國安認為,最大的挑戰(zhàn)還是市場,以及整體經濟的復蘇。
??武漢地產何時復蘇?
??在經濟復蘇中武漢也出現了新機遇。
??曾國安說:“中央已經開始推出對湖北和武漢一攬子扶持政策,作為疫情重災區(qū)可以爭取更好的扶持政策,這都蘊含著機遇?!?/p>
??“頭部房企對武漢發(fā)展前景和預期普遍看好,還有個基本面沒有改變。目前武漢的困難是階段性的?!蓖鯘f:“武漢面臨的機遇一是新基建,二是新政策。中央支持湖北要發(fā)行萬億地方債,主要用于基建與經濟復蘇,這很值得期待。武漢房地產機遇是疫情后人居的新需求。
??鄧宏乾認為:“智慧社區(qū)、健康住宅、城市更新與老舊小區(qū)改造幾個方面將是今后房地產發(fā)展著力點,也是企業(yè)新機遇。”
??華中師范大學經濟與工商管理學院副院長、博士生導師陳淑云
??華中師范大學經濟與工商管理學院副院長、博士生導師陳淑云教授說:“從房地產政策來說有個天花板,那就是“房住不炒”。對于深受疫情沖擊的武漢來說,如何因城施策需要周密考慮。從基本政策手段來說,主要是運用好“人、地”這些基本要素政策,國家的要求是人隨地走。從武漢城市所處發(fā)展階段來看,目前還是‘虹吸效應’為主,要充分利用有效政策,吸引周邊人、資金,形成優(yōu)質產業(yè)聚集,從而推動區(qū)域發(fā)展。另外。不能只盯著新房這個增量市場,因為增量市場會逐步減少的,因此,應該把存量市場激活。特別是老舊小區(qū)改造方面的政策要用好用活,把存量市場激活并釋放出來?!?/p>
??湖北省社會科學院經濟研究所所長,湖北省房地產經濟學會會長葉學平說:我們要在“房住不炒”的政策框架下制定有效的政策措施,提振市場需求。宏觀政策要穩(wěn),產業(yè)政策要準,改革政策要實,微觀政策要活。首先要讓企業(yè)活下來才能有機會獲取今后發(fā)展;其次,應該考慮后疫情時代變化,要關注市場需求、產品結構的變化,比如人們對健康生態(tài)宜居的新需求,另一方面考慮生活方式、工作方式的變化,對居家辦公的需求,再疊加到“二孩家庭”對居住空間的需求。
??有專家特別表示,武漢在某些政策制定方面顯得頗為保守與謹慎,政策出臺不及時,表現的不太給力。
??在疫情暴發(fā)與防控中,全國各個城市人才爭奪大戰(zhàn)并沒有停止,受疫情重創(chuàng)的武漢更需要在人才政策方面下功夫。從引進人才政策來看,主要是戶籍、資金獎勵、住房補貼等三個方面。目前,武漢在這些方面政策與全國其他二線城市比無競爭優(yōu)勢。因此,專家們認為,武漢應該盡快出臺關于人才引進的購房政策,應以更有效、更積極人才政策推動城市發(fā)展。
??曾國安強調,從中央到地方要充分肯定房地產業(yè)對相關行業(yè)的關聯性及其對經濟的拉動性,來明確房地產業(yè)對疫后經濟恢復的重要性。從房地產行業(yè)施政著力點上要考慮如何更好的推動經濟復蘇,推動經濟高質量發(fā)展,以此角色來發(fā)展自己,奠定地位。
??武漢地產何時復蘇?
??“房地產市場的復蘇要依賴于經濟基本面的好轉。雖然經濟有相關指標與GDP數據,但我們可以從人流、物流的表現直觀看到,如果武漢人口開始大量凈流入,農民工都進城務工了,商業(yè)恢復景氣了,那就說明城市真正的復蘇了。這樣房地產市場會真正的好起來?!痹鴩卜治?。
??市場,正期待著這一天到來。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |