市場 2020-09-29 14:35:43 來源:丁祖昱評樓市
??疫情之下,各城市間的分化差距正在拉大。最新數(shù)據(jù)顯示,北上廣深四大一線城市中,除了廣州新房均價低于3萬元/平米以外,其他三大一線城市新建商品住宅均價均突破5萬元/平方米,熱點二三線城市也由于房價上漲過快、市場熱度高溫不下紛紛迎來樓市調(diào)控政策。
??另一邊,仍然有不少“收縮型城市”以“白菜價”房價頻頻沖上熱搜榜,典型如黑龍江鶴崗、遼寧鐵嶺以及山東乳山。在房價動輒上萬的時代下,“白菜價”房價顯得格外吸睛。
??目前房價偏低的城市多集中于收縮型城市當(dāng)中,我國曾分三批確定了69個資源枯竭型城市(縣、區(qū)),排除部分市轄區(qū)之后,47個資源枯竭型城市中一手房平均單價為5113元/平方米,其中,最高單價為8092元/平方米,最低單價僅為2736元/平方米。
??此前,我們曾調(diào)查了典型收縮型城市樓市情況,對于今年市場情況如何,我們通過深度采訪進一步探究當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀,并通過典型城市梳理房價“白菜價”城市的共性特征,對于此類城市而言,如何去庫存、高效的盤活存量、促進住房供給的多樣化分層,已是當(dāng)務(wù)之急。
??黑龍江鶴崗:3萬元買房,降價8000元賣出
??在鶴崗成為“網(wǎng)紅”城市之前,當(dāng)?shù)刭彿靠蛻艏性诒镜?,改善型消費占主流,也有年輕人買來做婚房。
??去年4月,貼吧上一個“鶴崗買套房只需1.9萬”的帖子迅速將這座東北小城推向風(fēng)口浪尖。極低的房價吸引不少投資客,包括來自湖北的小伙許康,他于2019年11月份在鶴崗花了3萬塊買了一套47平方的房子。這意味著,用一線城市一平米的資金在這里可以買到兩套一室一廳的房子。
??前不久,據(jù)媒體報道,許康于今年以2.2萬元將房子賣出,此事再次引發(fā)公眾對于這座東北小城的關(guān)注。
??去年4、5月份,來自全國各地的投資客紛紛涌入,之后鶴崗二手房房價一直保持著小幅上漲趨勢,2019年11月均價為1904元/平方米,2020年3月均價為2375元/平方米,最新數(shù)據(jù)顯示,2020年8月鶴崗二手房均價已達到3100元/平方米。
??當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示,2012年至2018年間,鶴崗商品房銷售均價呈現(xiàn)出波動下降趨勢,2014年當(dāng)?shù)胤績r均價最高,為3487元/平方米,2016年跌至2792元/平方米,之后便處于疲軟狀態(tài)。
??2008年開始,鶴崗市相繼啟動了煤礦棚戶區(qū)、采煤沉陷區(qū)棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)和城中村改造項目,導(dǎo)致這些低價“萬元房”并不是通常意義上的商品房,而是棚改房,屬于住房供給中的保障品,性質(zhì)與一般商品房有明顯區(qū)別,取得產(chǎn)權(quán)證明的流程也更為繁瑣。
??人口流失導(dǎo)致購房需求嚴重壓縮。數(shù)據(jù)顯示,從2010年開始,鶴崗出現(xiàn)連續(xù)7年人口下滑,2017年,鶴崗人口已經(jīng)下降至100.9萬人。戶籍人口的不斷下降,首先意味著購買力不斷下降。
??資源收縮之后,鶴崗GDP結(jié)構(gòu)也難有大突破。
??2017年GDP總量282.9億元,人均GDP為27658元,僅為黑龍江全省人均GDP的65%。其中,鶴崗市第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)合計占比常年在60%以上,作為依賴于煤炭產(chǎn)業(yè)的城市,轉(zhuǎn)型發(fā)展仍舊是困難重重。
??遼寧鐵嶺:一套學(xué)區(qū)房售價僅3.8萬元
??同樣是東北城市,遼寧鐵嶺一套學(xué)區(qū)房掛牌總價僅3.8萬元,單價僅1000元/平方米左右。刷新了對學(xué)區(qū)房房價的認知。
??經(jīng)過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn),“白菜價”學(xué)區(qū)房并非孤例,當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問推薦了一套“鐵嶺五中”對面的二手房,80平米總價只要7.2萬元。要知道,在北上深,學(xué)區(qū)房基本上都在10萬元/平方米以上,反差過于強烈。
??在我國數(shù)百個地級市中,鐵嶺雖是一個中小城市,但并不“墊底”。數(shù)據(jù)顯示,2019年鐵嶺GDP總量640億元,總?cè)丝谶_289萬人。“白菜價”學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)除了樓層、坡頂?shù)纫蛩刂?,最主要原因還是鐵嶺是人口流出的代表城市之一。
??如同東北大多數(shù)城市一樣,鐵嶺面臨著嚴重的人口流失,2010年鐵嶺的人口就開始不斷向外流出,2010年~2018年鐵嶺的戶籍人口數(shù)量減少了13.5萬。近幾年鐵嶺的戶籍人口下降趨勢更加顯著,戶籍人口總量早已跌到300萬以下,是典型的人口凈流出城市。
??同時,鐵嶺還面臨著老齡化突出的社會問題,老齡人口的比例也在不斷提高。2015年鐵嶺參加城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險人數(shù)44.7萬人,到2019年翻倍增加至93.98萬人。
??長期收縮的人口總量也使得當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨竺黠@減少,商品房成交量斷崖式下跌,根據(jù)官方最新公布數(shù)據(jù),2018年鐵嶺的商品房成交量已經(jīng)不足100萬平方米。加之潛在購房需求持續(xù)衰竭,樓市成交規(guī)模大概率持續(xù)低位運行,“白菜價”的學(xué)區(qū)房也似乎不是一件怪事。
??遼寧省阜新也和鐵嶺有著類似的情況,人口持續(xù)流出,導(dǎo)致樓市疲軟,當(dāng)?shù)匾渤霈F(xiàn)許多低于5萬元的學(xué)區(qū)房。
??山東乳山:十年間海景房虧損達50%
??近期,因低房價上熱搜的地方是山東威海的縣級市乳山,這是一個典型的旅游城市。
??與常見旅游城市高房價不同的是,一位購房者曾在2009年以20萬元的價格購置了一套36平的海景房,十年后的2019年卻以13萬的價格售出。10年間房價虧本約35%,如果算上利息和成本估計虧損能達到50%。
??這一狀況在當(dāng)?shù)匾廊辉诔掷m(xù)。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn),乳山二手房價近乎“腰斬”,只有新房價格的一半左右。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問介紹,樓層高一些的房子,價格甚至還不如10年前。
??根據(jù)乳山統(tǒng)計年鑒,2007年至2010年是乳山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展巔峰。2007年,乳山全年共完成房地產(chǎn)投資35億元,比上年增長116.05%,銷售面積119.25萬平方米。至2010年間一直保持高位運行,2010年乳山房地產(chǎn)完成投資33.1億元,銷售面積達128萬平方米。
??2011年之后,《乳山年鑒》不再透露年度房地產(chǎn)銷售面積和金額情況,竣工面積也日漸萎縮,乳山市政府在當(dāng)年還叫停了普通海景房的規(guī)劃審批和開發(fā)建設(shè),越來越多的房子積壓,乳山海景房產(chǎn)業(yè)逐漸開始變得不景氣。
??“當(dāng)?shù)鼐用癫⒉毁徶煤>胺浚话愣际峭獾乜捶繄F來買,但他們購房的目的是投資賺錢而非自住。正因如此海景房才逐漸過剩,另外周邊的配套設(shè)施并不完善,最終導(dǎo)致誰也不愿買房和接盤?!鄙鲜鲋脴I(yè)顧問告訴我們。
??乳山作為縣級市,當(dāng)?shù)刭彿啃枨笥邢蓿医耆丝诔掷m(xù)負增長,尤其在外地看房團撤出的影響下,近年來投資客紛紛低價拋售離場,乳山市場背后囤房、炒房的身影也開始落幕。
??實際上,一套房總價10萬元的城市在全國不在少數(shù),乳山情況較為特殊,而鶴崗和鐵嶺代表著大部分收縮型城市的命運。
??這些房價“白菜價”的地級市主要分布在黑龍江、遼寧、寧夏、新疆、甘肅、陜西等地區(qū),其中包括黑龍江鶴崗、雙鴨山、雞西、七臺河、佳木斯、大興安嶺,寧夏石嘴山,新疆博州,陜西銅川,遼寧阜新、鐵嶺等。2020年,全國商品房平均售價9600元/平方米,47個典型資源枯竭型城市平均房價僅5113元/平方米,而鶴崗、雙鴨山、石嘴山這些城市,房價甚至低于平均值。
??房價“白菜價”的城市均呈現(xiàn)出典型的特征,即資源枯竭導(dǎo)致人口凈流出加大,長期收縮的人口總量也使得當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨竺黠@減少,購買力不斷下降,商品房成交量往往呈現(xiàn)出斷崖式下跌的趨勢。
??后續(xù)對于此類城市,應(yīng)該積極培育新產(chǎn)業(yè),必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素,這樣才可以形成更好的購房條件。同時,在短期難以逆轉(zhuǎn)的情況下,如何去庫存、高效的盤活存量、促進住房供給的多樣化分層、建造具有商品房屬性和價值的品質(zhì)房源,成為首要解決的問題。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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