市場丁祖昱 2020-10-13 08:32:35 來源:丁祖昱評樓市
??今年的“金九銀十”與往年不同,“十一”假期的樓市表現備受關注。
??9月傳統(tǒng)銷售旺季,供應明顯放量但成交表現平平,市場逐漸走弱。進入10月,盡管房企加大了營銷力度,但“黃金周”成交整體進入下降通道,“十一”假期房地產市場平淡收場,企業(yè)之間、各城市之間分化明顯。由于新房銷售受網簽備案數據延遲影響,我們統(tǒng)計了2020年10月1-10日的數據,克而瑞研究中心監(jiān)測的全國63個重點城市商品住宅累計成交668.1萬平方米,相較于2019年(10月1-10日)同期數據同比減少3.1%,環(huán)比(2020年9月21-30日)減少51%。
??事實上,四季度開局并不樂觀。市場分化的壓力之下,熱點城市祭出樓市新政,徐州、紹興打響四季度樓市調控“第一槍”,盡管力度相對溫和,但地方政策走向也將直接對房企全年業(yè)績達成產生一定的影響??梢灶A見,在市場分化和監(jiān)管的雙重壓力下,為迎接年終大考,房企勢必將進一步加大促銷力度。
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??全國重點63城成交同比微降3.1%
??受9月以來市場走弱趨勢的影響,疊加“十一”假期各城市網簽備案數據延遲,整體成交步入下降通道??硕饠祿@示,全國63個重點城市商品住宅累計成交668.1萬平方米,相較于2019年(10月1-10日)同期數據同比減少3.1%,環(huán)比(2020年9月21-30日)減少51%。
??分能級來看,一線城市商品住宅成交面積為60.2萬平方米,環(huán)比下降73%,同比增長33%,同比增幅為正主要受上海成交數據的拉動,十一假期期間,上海成交面積達到20.5萬平方米,同比增長209%。廣州市場熱度不減,南沙、增城兩區(qū)市場熱度更是持續(xù)攀升,成交同比仍增長26%。北京、深圳市場降溫特征明顯,成交面積皆不足8萬平方米,同比跌幅均在20%以上。
??二線城市房地產市場表現不及預期,17個重點監(jiān)測二線城市累計成交303萬平方米,同、環(huán)比分別下降10%和50%。具體來看,各城市分化明顯。廈門、合肥和拉薩保持較高熱度,同比翻倍增長,其中廈門同比漲幅最大;寧波、重慶、杭州等市場熱度慣性延續(xù),成交同比皆實現正增長;南寧、南昌、福州、武漢等市場整體低迷,成交持續(xù)低位運行,同比近乎腰斬。
??受“返鄉(xiāng)置業(yè)”的帶動,42個重點監(jiān)測三四線城市累計成交314.8萬平方米,環(huán)比下降47%,同比增長0.3%。其中麗水、淮安等這類傳統(tǒng)人口輸出型城市出現返鄉(xiāng)置業(yè)潮,成交迅速回升,同比漲幅分別達到340%和114%。
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??徐州、紹興接棒樓市調控
??“十一”假期剛過,10月9日,徐州、紹興相繼出臺相關政策,加碼樓市調控。從政策內容來看,雖然政策力度相對溫和,市場規(guī)范作用大于抑制作用,預計四季度地方調控“緊多松少”的局面還將延續(xù),部分城市市場熱度將受到影響。
??三季度以來至今已有14城加碼樓市調控,而徐州、紹興的政策內容延續(xù)了此前調控內容方向,分別從土地供應、商品房銷售備案、規(guī)范市場秩序等多個方面貫徹中央“房住不炒”的主基調,強調落實“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”目標。其中,徐州明確規(guī)定“備案價格一年內不得調整”,紹興則實行“雙備案”制度,加推盤項目價格備案不得高于首次備案的商品住房價格。
??綜合兩地政策,存在三點共性:首先,規(guī)范土地市場,加大土地供應,同時差別化供地,旨在“控地價”。其次,實施銷售價格備案管理,“穩(wěn)房價”意圖明顯。第三,兩地均發(fā)布了規(guī)范市場秩序、營造良好輿論環(huán)境的多項舉措。
??房、地價居高不下是兩地加碼調控的直接導火線。
??以徐州為例,從商品住宅的月度供求趨勢來看,自3月以來成交節(jié)節(jié)攀升,6月沖高至164萬平方米,達2018年以來單月新高,此后月成交量基本都在130-140萬平方米持穩(wěn),前三季度成交累計同比漲幅達7.15%,顯著好于去年同期。
??從房價上漲幅度來看,國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市銷售價格指數顯示,8月徐州新房成交均價同比上漲11.6%,二手房成交均價同比漲幅高達7.3%,均顯著高于一、二線城市平均漲幅。克而瑞數據顯示,2020年以來,徐州房價波動加劇,整體保持在1萬元/平方米的相對高位。
??土地市場量價齊漲,疫后土拍穩(wěn)步升溫,據CRIC監(jiān)測數據,前9月徐州涉宅用地累計成交建面達2217萬平方米,同比增長38%,9月達到381萬平方米,創(chuàng)年內新高。從地價變動來看,2020年以來基本保持波動上行趨勢,2020年前三季度,徐州成交樓面價高于8000元/平方米的涉宅用地達到了11宗,成交樓面價最高為16907元/平方米。地方政策疊加“三道紅線”影響下,徐州、紹興的土拍熱度也將小幅回落。
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??房企仍需搶銷售、抓回款
??目前,房企正面臨著市場分化和監(jiān)管加強的雙重壓力下,房企需時刻關注現金流,為迎接年終大考,必須加大促銷力度,接下來去化仍為第一要務。
??從“十一”假期表現來看,房企集團層面統(tǒng)籌的促銷規(guī)模和范圍較為有限,但仍有以恒大、碧桂園、富力等為代表的房企舉行了大規(guī)模的營銷活動。從方式來看,主要有折扣讓利、造節(jié)營銷、借力平臺渠道等三種方式。
??從效果來看,恒大、富力、陽光城、弘陽等紛紛發(fā)布銷售數據,均有明顯的突破。以恒大為例,為把握“金九銀十”銷售節(jié)點,恒大推出全國619個樓盤全線7折的營銷活動,推案規(guī)模和折扣力度空前,9月1日至10月8日實現銷售額1416億元。根據CRIC推算,恒大“十一”黃金周期間的銷售達600億元左右,較去年同期上漲近20%,并且接近前9月月均銷售。
??在市場分化和監(jiān)管雙重壓力的大背景下,參與促銷的房企數量和促銷力度均會較十一期間將有所擴大,房企可從渠道營銷、全民營銷、首付分期、特價房等四大舉措加大促銷力度,以搶銷售、促回款。
??具體來看:
??第一,適當讓渡傭金費,通過渠道解決去化難項目。渠道聯動是目前面臨銷售壓力項目使用最多的方式,也是效果最為明顯的手段。
??第二,通過具有全民營銷功能的線上售樓處等小程序做補充,可促成10%-20%的交易量。
??第三,為直接促成成交,房企可嘗試首付分期有效緩解購房客資金壓力。目前恒大就推出了集團層面的首期10%分期付款,金科、龍湖等旗下的多個項目也有類似活動。
??第四,打包特價房,形成規(guī)模效應去化效果優(yōu)異?,F階段特價房仍是房企營銷的重要方式。
??鑒于9月房地產市場已有走弱的跡象,疊加“十一”黃金周也是平淡收場,預示著四季度房地產市場難言樂觀。
??預計四季度地方調控“緊多松少”的局面還將延續(xù),特別是銀川、唐山、西寧等房價漲幅居前的城市,政策加碼的可能性頗高。限制性政策的力度也將延續(xù)遞減態(tài)勢。
??受限于融資“三道紅線”和地方加碼樓市調控,四季度房企仍需竭力搶銷售、抓回款,渠道分銷或將是企業(yè)實現銷售業(yè)績快速變現的重要途徑,部分負債規(guī)模整體偏高的房企不排除以價換量的可能性。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |