市場 2020-10-19 10:17:03 來源:丁祖昱評樓市
??數(shù)據(jù)中心IDC(Internet Data Center),是一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型。
??廣義來看,數(shù)據(jù)中心是為計算機系統(tǒng)(包括服務(wù)器、存儲和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等)安全穩(wěn)定持續(xù)運行提供的一個特殊基礎(chǔ)設(shè)施,該空間一般包括建筑物、電力電氣系統(tǒng)、裝修裝飾工程基礎(chǔ)設(shè)施。
??狹義來看,IDC本質(zhì)上是數(shù)字時代的地產(chǎn)行業(yè),通過向金融、IT等行業(yè)客戶租售機柜、提供運維服務(wù)獲取租金回報,類似于“商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)模式”。從IDC房地產(chǎn)屬性來看,數(shù)據(jù)中心需要取得相關(guān)土地使用權(quán)力、建設(shè)廠房以及購置機柜、電力設(shè)備、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)備。從數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)而言,數(shù)據(jù)中心的運營包括電信資源本身運營與電信資源相關(guān)的設(shè)備提供和服務(wù)等。
??2020年,新基建相關(guān)政策推進,云計算、5G、人工智能、自動駕駛等技術(shù)推動數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展,作為“數(shù)字時代的地產(chǎn)行業(yè)”,數(shù)字地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性、稀缺性獲得市場廣泛關(guān)注。
??談?wù)揑DC數(shù)據(jù)中心離不開數(shù)字地產(chǎn),數(shù)據(jù)中心是數(shù)字地產(chǎn)的一個典型應(yīng)用類型,本文將重點分析IDC在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的運用。
??01
??IDC具備不動產(chǎn)屬性,長期回報率高
??數(shù)字中心面向互聯(lián)網(wǎng)、電商、金融、政府、行業(yè)用戶等,他們會租下整個單元或整個物業(yè),租期以8-10年者居多,因此其現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定,長期回報率較高。
??一般來說,數(shù)據(jù)中心運營商作為整個數(shù)字地產(chǎn)建設(shè)和運營中的主導(dǎo)方,從上游的供應(yīng)商處采購?fù)恋貜S商、硬件設(shè)備、寬帶等設(shè)施,并向下游的最終用戶提供數(shù)據(jù)服務(wù)。
??運營商市場主要由電信運營商、第三方數(shù)據(jù)中心和云服務(wù)企業(yè)等構(gòu)成,并呈現(xiàn)出自建零售型和定制批發(fā)型兩種業(yè)務(wù)特征,這重點取決于是否自有土地、投入成本高低、客戶類型大小等。
??無論是自建零售型還是定制批發(fā)型業(yè)務(wù),大部分?jǐn)?shù)據(jù)中心均是產(chǎn)業(yè)用地,有物流用地、園區(qū)用地,也會根據(jù)定制客戶類型采用辦公用地作為數(shù)據(jù)中心。由于自建零售型客戶以中小型客戶為主,合作時間更加靈活,收入穩(wěn)定性會不如定制型客戶,上架率是影響收入的重要因素。為了獲得更加優(yōu)質(zhì)而穩(wěn)定的企業(yè)客戶,自建零售型往往位于一線城市周邊,服務(wù)那些數(shù)據(jù)需求日益增長的金融、政府、互聯(lián)網(wǎng)客戶為主,用地成本也會更高。
??定制批發(fā)型客戶以大型客戶為主,阿里、騰訊、字節(jié)跳動、快手等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均也在二三線城市采用定制批發(fā)型路徑,但盈利能力和議價能力較弱??蛻粼谀芎?、土地、帶寬、電力等資源均具有政策優(yōu)勢,用地成本更低、占地規(guī)模會較大,且通常為10年左右的運營期,相對于一線布局的IDC企業(yè)而言,代建模式盈利能力和議價能力較弱,但有望伴隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速發(fā)展而實現(xiàn)快速成長。
??02
??市場中三種運營模式是主流
??總結(jié)行業(yè)內(nèi)主流數(shù)字地產(chǎn)運營的特點,大致可以分為三類:
??1)以利潤為中心的穩(wěn)健發(fā)展型;
??2)以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型;
??3)以現(xiàn)金流為中心的快速擴張型。我們認(rèn)為三種打法沒有好壞之分,匹配公司自身能力(組織結(jié)構(gòu)、融資能力、公司治理結(jié)構(gòu))的打法就是最好的打法。
??1、以利潤為中心的穩(wěn)步發(fā)展型——光環(huán)新網(wǎng)為代表
??光環(huán)新網(wǎng)是我國領(lǐng)先的第三方IDC廠商,主要業(yè)務(wù)為IDC運營管理服務(wù)、IDC增值服務(wù)和云計算,項目主要集中于北京和上海及其周邊,其中北京地區(qū)業(yè)務(wù)占90%以上。光環(huán)新網(wǎng)以收購?fù)恋夭⒆越◤S房的自建零售型業(yè)務(wù)為主,是第三方毛利率中最高的,項目的IRR通常保持在18%以上,自有土地、自建機房的模式相比于租賃土地、代建廠房成本更低。
??2、以核心資源為中心的資源協(xié)同型——寶信軟件為代表
??寶信軟件主營業(yè)務(wù)包括工業(yè)軟件開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)外包(IDC業(yè)務(wù))和系統(tǒng)集成,且IDC業(yè)務(wù)占寶信軟件總營收的31.0%,卻貢獻了接近50%的毛利潤。得益于集團支持,寶信軟件擁有了寶鋼部分工廠的租用權(quán),并獲得豐富的土地供應(yīng)、廠房資源、以及現(xiàn)有的自備電廠、完善的供配電與供水資源,為打造數(shù)據(jù)中心提供了先天的資源優(yōu)勢。寶之云IDC 產(chǎn)業(yè)基地就是以鋼廠舊址為基礎(chǔ)改建,在一線城市中擁有獨一無二的規(guī)模優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。不僅可以為大客戶提供大批量的、定制化的機柜空間,更是少數(shù)能滿足BAT和電信運營商對IDC 需求的項目之一。以寶之云4期為例,其土建和電力成本占比均低于行業(yè)平均水平。
??3、以現(xiàn)金流為中心的快速擴張型——數(shù)據(jù)港為代表
??上海數(shù)據(jù)港是上海靜安區(qū)國資委控股公司,其率先在國內(nèi)推行數(shù)據(jù)中心定制化業(yè)務(wù)模式,憑借技術(shù)、運營優(yōu)勢迅速成長,數(shù)據(jù)港是阿里巴巴的長期供應(yīng)商,相關(guān)采購占據(jù)總業(yè)務(wù)90%以上。數(shù)據(jù)港采用定制型業(yè)務(wù)模式,幫助用戶實現(xiàn)從設(shè)計要求、安全管理等級到運維監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)與流程的100%適配需求,建設(shè)周期、成本節(jié)約和能源效率方面更優(yōu),通過規(guī)?;\營獲取更高運營利潤。
??03
??IDC布局正向環(huán)一線城市擴張
??我國數(shù)據(jù)中心數(shù)量大約有7.4萬個,主要集中北京、上海、深圳、江蘇、香港等城市。隨著政策的限制和能源的管控,目前IDC的擴張趨勢正向環(huán)一線城市發(fā)展。
??數(shù)據(jù)中心屬于重資產(chǎn)運營,對成本控制要求比較高,行業(yè)平均毛利率一般在30%左右,而光環(huán)新網(wǎng)和寶信軟件的毛利率表現(xiàn)較為突出,主要體現(xiàn)在對電力成本的合理把控上。
??IDC的建設(shè)規(guī)模主要分為中小型數(shù)據(jù)中心、大型數(shù)據(jù)中心以及超大型數(shù)據(jù)中心三種類型。從數(shù)據(jù)中心規(guī)模和數(shù)量來看,世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心的體量較小但數(shù)量多,以單體建筑為主,不超過4.5萬方,而寶信軟件的數(shù)據(jù)中心由于是鋼廠轉(zhuǎn)型改造,一般以超大型數(shù)據(jù)中心為主,占地面積可達近3平方公里。
??04
??IDC能否成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新商機?
??1、進入IDC行業(yè)開發(fā)商還缺什么?
??第一,與傳統(tǒng)地產(chǎn)一致,數(shù)字地產(chǎn)需進行自建房屋審批,但還有特殊門檻。數(shù)字地產(chǎn)運營商若自建數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施,要取得一般自建房屋項目,需取得的相關(guān)審批、許可及證照,并在竣工驗收備案完成后方能出租并投入使用。除此之外,與自建房屋項目不同,還需要辦理工業(yè)和信息化投資項目備案和節(jié)能審查等特殊的審批或備案。
??第二,IDC能耗指標(biāo)條件嚴(yán)格,影響數(shù)據(jù)中心的建設(shè)規(guī)模。2020年6 月 5 日,上海發(fā)布了《支持新建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項目用能指標(biāo)的通知》,批復(fù)了 3.6 萬個機架,這一數(shù)量已大幅超過去年。政策將推動上海市數(shù)據(jù)地產(chǎn)的整體發(fā)展,但能耗指標(biāo)申請的條件將非常嚴(yán)格,僅利好部分實力強勁的企業(yè)。
??第三,缺少長期穩(wěn)定的數(shù)據(jù)需求方。在滿足入門資質(zhì)、能耗指標(biāo)使用權(quán)后,決定數(shù)據(jù)中心經(jīng)營的就是上下游客戶,無論是互聯(lián)網(wǎng)公司、政府機關(guān)、金融機構(gòu)、制造業(yè)公司等,能夠綁定客戶資源是數(shù)據(jù)中心發(fā)展的秘訣。
??2、從開發(fā)商角度估算IDC項目投資收益
??數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字地產(chǎn),也被稱為“數(shù)據(jù)世界的商業(yè)地產(chǎn)”,這是因為數(shù)據(jù)中心與商業(yè)地產(chǎn)的運營模式相近,同時用地性質(zhì)的相似,也具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地屬性。
??典型的數(shù)據(jù)中心一是需要自有或租用用地、土建與裝修、電力能源等核心資源;二是需要通過向終端客戶出租機柜獲取租金(運營)收入。所以,以商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營視角來看待IDC的運營特征,比如不同的IDC地段決定租金成本不同,具有一定的適用性。
??在IDC項目中,以寶山軟件的寶之云IDC四期項目為例,根據(jù)項目數(shù)據(jù)測算,如果實現(xiàn)達產(chǎn),項目年度營業(yè)收入為9.49億元,項目的毛利率為46.47%,成本收益率為82.67%。在商業(yè)地產(chǎn)項目中,以穩(wěn)定期的萬象城項目為例,通常項目營業(yè)收入為22.26億元,項目毛利率70.2%,但是項目成本收益率為13.1%。在產(chǎn)城項目中,以某傳統(tǒng)房企產(chǎn)城項目為例,產(chǎn)城可售收入達84.8億元,產(chǎn)城成本收益率為31.68%,毛利率為24.06%。
??通過典型項目比較可以看出,IDC項目相對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說,營業(yè)收入、毛利率相對比較低,但是成本收益率較高;相對于產(chǎn)城項目來說,營業(yè)收入相差較大,但是毛利率和成本收益率相對比較高。所以,從收入的體量來說,IDC項目相對偏低,但是具有較好的盈利能力。
??3、哪些開發(fā)商更適合布局IDC市場
??從目前數(shù)據(jù)中心的主流三類運營特點來分析,其中以利潤為中心的穩(wěn)健發(fā)展型更適合具有自有土地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,自建廠房要比代建模式成本更低,作為零售型廠商,主要面對云廠商和中小客戶,議價能力也更強,在項目運營中能夠獲得較高的運營利潤。
??以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型,更適合有資源的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,比如類似有寶鋼屬性的制造業(yè)相關(guān)或與電信運營商相關(guān)的開發(fā)商,可以利用現(xiàn)有的土地供應(yīng)、廠房資源、電力資源等現(xiàn)有資源,在投入中降低成本,獲得優(yōu)勢。
??以現(xiàn)金流為中心的快速擴張型,適合運營能力更強的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,通過較強的成本控制和運維能力,提供貼合客戶的適配需求。
??然而,自有土地的開發(fā)商、有資源基礎(chǔ)的開發(fā)商和運營能力較強的開發(fā)商,如果不能拿到辦理工業(yè)和信息化投資項目備案和節(jié)能審查等特殊的審批或備案,不能獲得能耗指標(biāo)使用權(quán),不能綁定互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源,進入IDC領(lǐng)域的門檻還是無法跨越。
??隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)競爭加強,行業(yè)集中度逐步上升,雖然投資IDC項目規(guī)模與傳統(tǒng)地產(chǎn)規(guī)模相比,不足相提并論。但是IDC數(shù)據(jù)中心由于捆綁優(yōu)質(zhì)的客戶資源、穩(wěn)定的長期收益,對于一些小型的地產(chǎn)企業(yè)卻可能帶來很好的現(xiàn)金流和增值的收益。
??城地股份就是一家成功轉(zhuǎn)型IDC行業(yè)的代表!
??城地股份深耕地基與基礎(chǔ)工程行業(yè),主要從事樁基、基坑圍護等地基與基礎(chǔ)工程施工,是我國首家以地下工程為主業(yè)的A 股主板上市公司。公司于2018年收購香江科技100%股權(quán),總交易價格為23.33億元。通過收購,城地股份從原有業(yè)務(wù)拓展至IDC系統(tǒng)集成、IDC運營管理及增值服務(wù)領(lǐng)域,定位為數(shù)據(jù)中心行業(yè)整體解決方案商,實現(xiàn)了IDC產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化的業(yè)務(wù)布局,三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展,業(yè)務(wù)規(guī)模及盈利能力逐年提升。
??2019年間,并表后營業(yè)收入29.24億元,歸母凈利潤3.31億元,同比分別增長97%和252%,還帶來傳統(tǒng)業(yè)務(wù)業(yè)績增長20%。同時,公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)毛利率及凈利潤率都較低,收購香江科技后公司毛利率由2018年18.39%提升至27.28%,凈利率由5.73%提升至11.33%,增速客觀。香江科技所處的IDC行業(yè)景氣度高,未來料將為公司業(yè)績持續(xù)注入新動力。
??可以看出,地產(chǎn)及上下游行業(yè)企業(yè),是否可以通過收購方式,進行資源互補,帶來長期的業(yè)務(wù)協(xié)同性,不僅主營業(yè)務(wù)獲得了穩(wěn)定的成長空間,還獲得持續(xù)的現(xiàn)金流回報。業(yè)務(wù)協(xié)同和資源互補還有效的降低了拿地成本、空置成本、電力成本、財務(wù)成本等一次性成本,獲得可觀的持續(xù)經(jīng)營能力和競爭優(yōu)勢。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
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2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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