市場(chǎng)中房智庫(kù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng) 柴鐸 2020-11-09 09:34:00 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??黨的十九屆五中全會(huì)審議通過(guò)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(以下簡(jiǎn)稱“建議”),分15個(gè)部分,共60條,約2萬(wàn)字,是開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的綱領(lǐng)性文件,也是今后五年乃至更長(zhǎng)時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的行動(dòng)指南。
??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),建議除提出推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展、促進(jìn)住房消費(fèi)等積極表述外著墨不多,表明“十四五”期間我國(guó)房地產(chǎn)政策仍將延續(xù)“穩(wěn)中有進(jìn)”的基調(diào)——在“房住不炒”指引下按照“因城施策、有保有壓”的策略實(shí)施“長(zhǎng)期+短期相結(jié)合”的調(diào)控政策。其中,建議在自然資源管理領(lǐng)域的若干部署可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生重要且長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。
??高質(zhì)量發(fā)展國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)新格局
??首先,建議提出“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)中,“國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)格局得到優(yōu)化”是重要一項(xiàng),提出強(qiáng)化國(guó)土空間規(guī)劃和用途管控,落實(shí)生態(tài)保護(hù)、基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)等空間管控邊界,減少人類活動(dòng)對(duì)自然空間的占用。早在“主體功能區(qū)”規(guī)劃時(shí)代,我國(guó)即開(kāi)始參考日本和歐美國(guó)家做法劃定空間主導(dǎo)功能,用以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、人口和資源配置。未來(lái),我國(guó)將重點(diǎn)推動(dòng)國(guó)土空間規(guī)劃、土地用途管制制度改革、國(guó)土空間生態(tài)修復(fù)等工作,通過(guò)劃定“城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界、生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田保護(hù)紅線”明確國(guó)土城鄉(xiāng)和生態(tài)格局,明確城市化地區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)、生態(tài)功能區(qū)三大功能空間,構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)新格局。這將成為指導(dǎo)重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大生產(chǎn)力和公共資源布局的“空間綱領(lǐng)”,將對(duì)未來(lái)我國(guó)大城市擴(kuò)張、城市群布局、土地資源配置政策產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)需密切關(guān)注這些新動(dòng)向,及時(shí)調(diào)整投拓戰(zhàn)略、區(qū)域戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)布局,針對(duì)不同區(qū)域主導(dǎo)功能開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品,與我國(guó)區(qū)域發(fā)展的政策和要素投入大勢(shì)相協(xié)調(diào)、共乘東風(fēng)。
??天量農(nóng)村土地資產(chǎn)的盤(pán)活
??其次,建議提出以農(nóng)村土地制度改革推動(dòng)農(nóng)村改革、助推鄉(xiāng)村振興,發(fā)揮土地要素使用權(quán)、收益權(quán)對(duì)增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的支撐作用。未來(lái),我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的重點(diǎn)方向是健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。具體包括建立土地征收公共利益用地認(rèn)定機(jī)制,縮小土地征收范圍;宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置;進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)保障和依法自愿有償轉(zhuǎn)讓等具體工作。天量農(nóng)村土地資產(chǎn)的盤(pán)活利用將對(duì)現(xiàn)有土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益格局產(chǎn)生重要影響,也開(kāi)辟了新的市場(chǎng)機(jī)遇。
??城市更新是房企發(fā)展的重要藍(lán)水
??第三,建議特別提出實(shí)施城市更新行動(dòng)、堅(jiān)持“房住不炒”定位。2019年,我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)60%,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議突出強(qiáng)調(diào)“城市更新”,提出要加大城市困難群眾住房保障工作,加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
??隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化速率放緩、不再追求增速,轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展,城市住房和各類物業(yè)總體供求關(guān)系緩解,加之宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境轉(zhuǎn)變,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)也應(yīng)逐步由依靠高周轉(zhuǎn)高杠桿實(shí)現(xiàn)快速外延式增量擴(kuò)張、攫取土地級(jí)差地租收益的傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式、集約型、綠色化、科技密集化”的存量?jī)?yōu)化與物業(yè)資管、經(jīng)營(yíng)模式,城市更新領(lǐng)域必將成為房企生存發(fā)展的重要藍(lán)水。同時(shí),由于地方財(cái)政壓力加大,吸引企業(yè)進(jìn)入也稱為地方城市更新工作推進(jìn)的必由之路。
??長(zhǎng)租房政策好,急需社會(huì)資本進(jìn)入
??第四,建議提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),延續(xù)了“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房供應(yīng)體系”政策導(dǎo)向。除傳統(tǒng)租賃房市場(chǎng)外,未來(lái)城市商改住和“利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房”將是重點(diǎn)推進(jìn)的方向,利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房已經(jīng)在廣州、佛山、肇慶、成都等18個(gè)城市先后開(kāi)展試點(diǎn),2020年9月7日住建部也發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》,提出了鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同等完善長(zhǎng)租房政策措施。當(dāng)然,這類重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式房企普遍較為謹(jǐn)慎,未來(lái)是否能吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入該領(lǐng)域,可能是該項(xiàng)政策能否取得成功的關(guān)鍵。
??文旅康養(yǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更需關(guān)注空間規(guī)劃
??此外,建議還提出了“完善自然保護(hù)地、生態(tài)保護(hù)紅線監(jiān)管制度”以及“建立健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制”等要點(diǎn)看似與房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)關(guān),實(shí)則亦有影響。從實(shí)踐來(lái)看,生態(tài)紅線內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地通過(guò)“增減掛鉤”等方式騰退的力度將加大,相應(yīng)的土地指標(biāo)配置和交易可能帶來(lái)一些機(jī)會(huì),也會(huì)對(duì)目前處于生態(tài)功能區(qū)的項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。未來(lái)文旅康養(yǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更需關(guān)注空間規(guī)劃,避免不必要的影響,同時(shí)也應(yīng)提前預(yù)研配套設(shè)施保障問(wèn)題。同時(shí),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將進(jìn)一步深化,結(jié)合新一輪人口普查,我國(guó)居民房屋和自然資源財(cái)產(chǎn)權(quán)利狀況將更加明晰,為未來(lái)通過(guò)大數(shù)據(jù)等新技術(shù)實(shí)施智能化管理奠定基礎(chǔ),同時(shí)也是在為房地產(chǎn)稅收改革鋪路(雖然相關(guān)部門(mén)出面否認(rèn))。但短期內(nèi),考慮到經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì),后者暫不具備實(shí)施可能性。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論