??10月，美國股市受大選等因素影響，道瓊斯指數(shù)再次下跌達(dá)4.65%，然而A股和港股卻小幅反彈，恒生指數(shù)上漲2.76%，上證指數(shù)上漲0.2%，深證指數(shù)上漲2.55%。物業(yè)行業(yè)并未因?yàn)?家新上市公司帶來沖喜效果，在8、9月連續(xù)下跌后，10月再次下跌達(dá)14.3%。

??10月股市，看點(diǎn)如下。

??4新股4破發(fā)，物業(yè)公司上市窗口期還有多久？

??10月共計(jì)4家物業(yè)公司上市，然后4家公司都曾跌破發(fā)行價(jià)。

??至10月30日收盤：卓越商企最后半小時(shí)極速拉升至10.86元，月漲幅1.69%；第一服務(wù)發(fā)行價(jià)為2.4元，以1.4元收盤，跌幅達(dá)41.67%，也是10月單月跌幅最大的物業(yè)股；世茂服務(wù)收盤前最后5分鐘拉盤保住發(fā)行價(jià)；合景悠活以6.08元收盤，跌幅達(dá)22.94%。

??今年上半年，上市物業(yè)公司的估值被迅速追捧炒高，部分公司市盈率甚至達(dá)100倍以上。今年半年報(bào)，上市物業(yè)公司復(fù)合增速已趨于平緩，管理承諾兌現(xiàn)能力出現(xiàn)了明顯的分化。隨著上市物業(yè)公司數(shù)量的增加，服務(wù)的同質(zhì)化越來越明顯，亮點(diǎn)越來越少，資本市場開始觀望甚至轉(zhuǎn)移投資領(lǐng)域，物業(yè)行業(yè)整體熱度自8月始急速下降。另外，IPO時(shí)PE過高，也是頻頻破發(fā)的動因之一。

??物業(yè)公司上市窗口期還有多長？其核心還是要看已上市物業(yè)公司的表現(xiàn)，如果兌現(xiàn)復(fù)合高增長能力得以強(qiáng)化，窗口期還有可能會延續(xù)，如果無法兌現(xiàn)或者兌現(xiàn)不足的公司越來越多，那么窗口期將會加速縮短……一位上市物業(yè)公司總裁如是說。

??10月份4家公司上市后，本年預(yù)計(jì)還有8家公司上市，11月有金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、宋都服務(wù)，12月有恒大物業(yè)、華潤萬象生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、榮萬家、佳源服務(wù)。4季度物業(yè)公司扎堆上市，能否在冬日真正火起來，我們且珍惜且前行。

??從市值總排名，看行業(yè)離散度，談中小企業(yè)如何破局？

??從市值總排名看，新上市的世茂服務(wù)以390.6億排第3位，卓越商企以130.3億排第10位，合景悠活以122.7億排第11位。從絕對值看，碧桂園服務(wù)是唯一的一家千億級別的公司明顯的第一梯隊(duì)，第二梯隊(duì)是百億市值以上的第2-11位。而百億市值以下的公司，離散度更高，管理規(guī)模、服務(wù)業(yè)態(tài)、業(yè)務(wù)覆射區(qū)域、營收及利潤率等等差異極大，那么對于此類型的物業(yè)公司，如何實(shí)現(xiàn)市值的突破？

??從半年報(bào)及近期一些物業(yè)公司的表現(xiàn)看，中小型物業(yè)公司急于證明自己，最容易掉進(jìn)如下發(fā)展誤區(qū)：

??1）過早平臺化、多元化，看似搭建了一個(gè)完美的生態(tài)圈，但很難在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中呈現(xiàn)；

??2）過于關(guān)注歸母凈利潤等指標(biāo)的增速，沒有規(guī)模的增長擠出來的利潤總有天花板；

??3）盲目收并購過早攤大餅，收并購標(biāo)不優(yōu)質(zhì)或超出管理幅度與能力的收并購，拉不動的時(shí)候很容易暴雷；

??4）過于依賴與卷商的溝通能力；

??5）過于依賴地產(chǎn)母公司的支持。

??為避免踩雷，已上市的中小型物業(yè)企業(yè)，要打造成什么樣的好公司，筆者將持續(xù)關(guān)注。在與行業(yè)大V們持續(xù)交流中，得出如下幾個(gè)觀點(diǎn)供參考：聚焦業(yè)務(wù)發(fā)展，少講生態(tài)圈堅(jiān)定有質(zhì)量的增長，年增長不低于50%（按半年報(bào)數(shù)據(jù)，上市公司管理規(guī)模半年環(huán)比增長均值為26.6%）；關(guān)注內(nèi)部良性運(yùn)營指標(biāo)的健康循環(huán)并構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的組織；收并購方面摒棄撿漏心態(tài)，寧愿高PE買優(yōu)質(zhì)標(biāo)的也不低價(jià)去貪便宜。

??物業(yè)股價(jià)8-10月三連跌，市場容量到底有多少？

??本文開篇已講到，上市物業(yè)公司整體股價(jià)在8、9月連續(xù)下跌后，10月再次下跌達(dá)14.3%。32家公司，僅有浦江中國、祈福生活服務(wù)、彩生活、卓越商企有小幅上漲，有27家公司出現(xiàn)下跌，其中新股第一服務(wù)以-41.67%居跌幅榜第一，時(shí)代鄰里、合景悠活分別以-23.34%、-22.94%居跌幅榜第二、第三。9月居跌幅前三的中奧到家、正榮服務(wù)、建業(yè)新生活，10月分別下跌13.19%、7.07%和18.8%。

??從市值總規(guī)?？?，8月28家上市公司總市值為4614億，10月新增了4家公司，總市值反而縮水至4497億，下降2.53%，僧多粥少現(xiàn)象凸顯。今年還有8家公司上市，期待捅破天花板，物業(yè)行業(yè)整體上行，對于個(gè)體空間才會更大。從市盈率方面看，物業(yè)行業(yè)從8月的40.3倍下降到32.5倍，對于年底新上市的物業(yè)公司將市盈率定為多少，也將是一個(gè)很重要的決策。

??最后

??10月30日，碧桂園服務(wù)宣布以約12倍市盈率戰(zhàn)略收購福建東飛60%的股權(quán)，而半月之前的10月14日，碧桂園以24.5億收購山東滿國康杰環(huán)衛(wèi)70%的股權(quán)，碧桂園在城市服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)大手筆投入。未來，城市服務(wù)特別是城市環(huán)衛(wèi)能否成為碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長的第二曲線，將成為行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

??10月31日萬科集團(tuán)合伙人朱保全對外宣布，萬科物業(yè)正式更名為萬科云空間服務(wù)有限公司，定義空間科技服務(wù)。其公布的萬物云品牌樹顯示，萬物云包括Space、Tech和Grow三大模塊，其中，Space模塊包含歸屬社區(qū)空間服務(wù)的“萬科物業(yè)”、“樸鄰發(fā)展”，歸屬商企空間服務(wù)的“萬物梁行”，和歸屬城市空間服務(wù)的全新品牌“萬物云城”；Tech模塊則包括“萬?？萍肌焙汀暗谖蹇臻g”；Grow模塊則是“萬物成長”。

??頭部企業(yè)的每一次變革，總會對行業(yè)的走向起到一定的影響，對此，你怎么看？期待分享與交流。