市場高拯坤 2020-11-16 09:12:49 來源:中房報
??北京共有產(chǎn)權(quán)住房市場已悄然生變:新增供應(yīng)量縮水,供地節(jié)奏放緩,城區(qū)項目與城郊項目呈現(xiàn)“冰火兩重天”,部分項目申購雖火爆,棄購率卻始終居高不下。
??統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年元旦至11月9日,北京共有產(chǎn)權(quán)住房新增供應(yīng)(以取得預(yù)售證為準)8751套,遠遠低于2019年全年16817套,新增供應(yīng)面積、成交套數(shù)、成交面積均縮水嚴重。且今年以來,北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地節(jié)奏也明顯放緩。
??這與市場需求變化有密切關(guān)系。在“應(yīng)保盡?!闭哂绊懴?,北京剛需家庭數(shù)量較過去有所減少,樂于申購和購買保障性住房的家庭出現(xiàn)銳減。
??在數(shù)據(jù)上這種情況體現(xiàn)得更為明顯。自2017年北京首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目公開搖號到今年11月初,供應(yīng)和需求比已經(jīng)從最高的1:284降低至個別項目的1:1.2,相差幾百倍。這也使共有產(chǎn)權(quán)住房在運行之后棄購率始終居高不下,成交量徘徊不前。
??有專家認為,就目前情況來看,共有產(chǎn)權(quán)住房已經(jīng)實現(xiàn)了去投資化和保障剛需人群的目標(biāo)。但共有產(chǎn)權(quán)住房在退出機制設(shè)計上、產(chǎn)品打造上,還有進一步提升空間。
??這也是共有產(chǎn)權(quán)購買者的心聲。
??供應(yīng)量縮水近一半
??來自合碩機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年元旦至11月9日,北京共有產(chǎn)權(quán)住房新增供應(yīng)(以取得預(yù)售證為準)套數(shù)8751套,新增供應(yīng)面積79.54萬平方米;成交套數(shù)9871套,成交面積86.74萬平方米。
??雖然2020年還剩下不足兩個月,但對比去年數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),北京共有產(chǎn)權(quán)住房新增供應(yīng)量已出現(xiàn)明顯下滑。
??2019年,北京共有產(chǎn)權(quán)住房新增供應(yīng)套數(shù)16817套,新增供應(yīng)面積147.68萬平方米,成交套數(shù)20203套,成交面積178.7萬平方米。
??供應(yīng)量縮水,與疫情影響有一定關(guān)系。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,今年元旦至11月9日,北京開展申購的共有產(chǎn)權(quán)住房項目總計25個,主要集中在下半年,截至11月9日共計14個,其中僅10月份就有7個項目(以開始申購時間為準)開始申購。在上半年,2月和3月無新增共有產(chǎn)權(quán)住房項目,主要集中在5月和6月。
??對供應(yīng)量縮水影響更直接的是市場需求量發(fā)生了變化。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析認為,北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房的初衷,是解決在京生活工作的京籍和非京籍剛需家庭的住房需求。近些年,在“應(yīng)保盡?!闭哂绊懴?,北京剛需家庭數(shù)量較過去有所減少,這直接導(dǎo)致供應(yīng)規(guī)模隨之減少。
??北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池則持有更樂觀的看法。她說:“共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性商品房,供應(yīng)時序由政府把控,執(zhí)行計劃中會有調(diào)整,比如過去的自住型商品房有一些已經(jīng)調(diào)整為共有產(chǎn)權(quán)住房,只不過未體現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中?!?/p>
??購房意愿降低
??除了外部因素,供應(yīng)量縮水背后還體現(xiàn)出剛需家庭對保障性住房的熱度降低。在經(jīng)歷經(jīng)適房、兩限房轉(zhuǎn)到共有產(chǎn)權(quán)住房變化后,樂于申購和購買保障性住房家庭明顯減少。
??一組前后對比數(shù)據(jù)或許能夠說明這一點。2017年9月30日,北京首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目錦都家園開始公開搖號,項目共427套房源,吸引高達12.1萬位購房者,比例高達1:284。
??到了今年11月初,懷柔區(qū)一個共有產(chǎn)權(quán)住房項目開始搖號,項目共589套房源,參與搖號的卻只有724戶,比例僅1:1.2,與3年前最火爆時相差幾百倍。
??購買保障性住房意愿降低,市場上觀望情緒濃厚,直接導(dǎo)致了共有產(chǎn)權(quán)住房在運行之后棄購率居高不下。
??至于為何剛需購房者對共有產(chǎn)權(quán)住房不再感興趣?郭毅認為,主要原因是共有產(chǎn)權(quán)住房小戶型特性、裝修、小區(qū)配套建設(shè)問題,不具備增值溢價,以及退出機制的不完善。
??這種說法得到了許多剛需家庭認可,有不少計劃申購剛需家庭就擔(dān)心,共有產(chǎn)權(quán)住房確實能夠滿足自家現(xiàn)階段需求,但隨著經(jīng)濟能力提升和家庭人口數(shù)量增長,共有產(chǎn)權(quán)住房無法滿足自己“賣舊買新”的改善升級需求。加之此前限競房集中入市,就放棄了繼續(xù)申購共有產(chǎn)權(quán)住房想法。
??還有棄購者認為,相比收入而言,共有產(chǎn)權(quán)住房價格并不便宜,雖然一般低于周邊新房,但普遍高于周邊二手房價格,首付和月供壓力仍然較大,特別是區(qū)位比較好的項目,不僅價格貴,競爭也激烈。
??10月中下旬,記者走訪了大興區(qū)和通州區(qū)多個處于申購階段共有產(chǎn)權(quán)住房項目,發(fā)現(xiàn)前來咨詢和參觀購房人并不多。有項目銷售人員稱,目前購房人一方面會考慮自身經(jīng)濟實力,另一方面則會考慮性價比,價格低的項目明顯更受歡迎。
??供地速度放緩下的新需求
??在市場回歸冷靜的情況下,今年以來北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地節(jié)奏明顯放緩,配建共有產(chǎn)權(quán)房的項目也有所減少,順義區(qū)甚至還直接暫停了共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,截至11月9日,在北京已出讓30余宗住宅土地中,純粹共有產(chǎn)權(quán)住房用地和在地塊中配建共有產(chǎn)權(quán)房地塊僅有4宗地,分別位于海淀永豐、海淀清河、房山良鄉(xiāng)、門頭溝龍泉鎮(zhèn)。4宗地規(guī)劃的共有產(chǎn)權(quán)住房總建筑面積約57.23萬平方米,入市時間大致在2022年前后。
??對于供地節(jié)奏放緩,趙秀池認為,從近幾年供應(yīng)情況來看,居民對城區(qū)、有區(qū)位優(yōu)勢、配套好的項目需求量大;對郊區(qū)偏遠地方、配套差項目需求量小,政府需要根據(jù)需求來調(diào)控供應(yīng)區(qū)位和數(shù)量。比如從職住平衡角度去供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房,進一步完善共有產(chǎn)權(quán)房項目的配套設(shè)施,特別是學(xué)校、醫(yī)院、交通。
??郭毅則表示:“從共有產(chǎn)權(quán)住房建立初衷來看,很好地實現(xiàn)了去投資化和保障剛需人群的特定條件”。同時她也建議,共有產(chǎn)權(quán)住房在退出機制設(shè)計上、產(chǎn)品打造上有進一步提升空間,如此才能最大程度保障剛需一族置業(yè)升級需求。這一點也正是許多接受采訪并參與申購的剛需家庭的需求。
??目前,北京市已建立起“?;尽⒎謱哟?、廣覆蓋”住房供應(yīng)體系:對于低收入群體,采取租賃型、小戶型、低租金,做到應(yīng)保盡保;對于中間層群體,采取產(chǎn)權(quán)型、中戶型、適當(dāng)售價,做足做實;對于高收入群體,采取產(chǎn)權(quán)或租賃型,市場價格,加強調(diào)控。通過引導(dǎo)居民形成梯級消費理念,加快構(gòu)建購租并舉的住房制度,建立完善符合首都特色的住房基礎(chǔ)性制度和長效機制。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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