江蘇揚州一口氣推32塊土地 TOP20房企總經(jīng)理:報名了,沒拿到

市場 2020-12-03 10:35:31 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??這次土拍之前,“我去看過現(xiàn)場的,很熱(鬧),我們報名了,(但)沒拿到?!?12月1日, 作為全國Top20房企在江蘇省揚州市的總經(jīng)理,喬少龍對剛剛過去的一場土拍感到頗為惋惜。

??11月26日,江蘇省揚州市一口氣出讓32宗地塊。這次密集的推地,共計20幅涉宅地塊,其中商住地塊4幅,純宅地16幅,12幅商業(yè)地塊。

??據(jù)了解,這場土拍涉及的所有土地均不設最高限價,網(wǎng)上競拍歷時超過10個小時。土地出讓總面積135.9萬平方米,起始總價為100.4億元,最終成交總價達133.5億元,平均溢價率達到約33%。

??揚州本土以及外地區(qū)的房企如恒通、恒大、龍湖、中信泰富、卓越、中南、大發(fā)、華鴻嘉信等房企均有斬獲。

??參與本次土拍的一家房企投資總經(jīng)理項本初告訴中國房地產(chǎn)報記者,最近兩年,揚州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)比較好,雖然目前市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫的趨勢,但全國排名50以內甚至100以內的企業(yè)基本上都到揚州來了,“他們來了,就要做事,所以很多房企都來搶地?!?/p>

??據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70城房價報告,今年10月,揚州新建商品房銷售價格漲幅以0.9%位列全國第一。

??密集出讓土地 高溢價率此起彼伏

??本次揚州土地出讓,一些優(yōu)質地塊在起拍前便吸睛無數(shù)。西區(qū)新城GZ230地塊,起拍樓面價為8000元/平方米,已經(jīng)刷新?lián)P州起拍樓面價紀錄。

??該地塊最終由恒通建設集團有限公司+江蘇景宇置業(yè)集團有限公司+南京彩程置業(yè)有限公司以總價16.39億元競得,成交樓面價達到11506元/平方米,溢價率約43.8%。

??位于東南新城的GZ222地塊稱得上是本次土拍中的一匹黑馬,以11017元/平方米的樓面價成為東南片區(qū)新地王。

??雖說東南新區(qū)近年投資熱度較高,但該地塊起拍樓面價價低于同板塊的GZ221地塊,為5911元/平方米,在384輪競價結束后,以8.42億元的總價被南京卓鳴置業(yè)有限公司(卓越)摘得,溢價率達到86.4%。

??另外,兩宗位于高新區(qū)的純住宅地塊GZ232和GZ233溢價同樣明顯,雖然起價較低,但最終分別溢價87.9%和75.4%后為景興建設摘得,最終成交樓面價分別為4979元/平方米和5488元/平方米。今年5月世茂首入揚州,亦在高新區(qū)板塊,彼時溢價率同樣達到87.54%。

??值得一提的是,恒大新能源汽車也在本次土拍中獲取五幅地塊,其中包括三幅住宅用地和兩幅商住用地,樓面價均低于3000元/平方米。

??根據(jù)揚州樓盤網(wǎng)的數(shù)據(jù),2020年8月至10月,揚州新房均價實現(xiàn)“三連漲”,分別為13764元/平方米、14469元/平方米和14577元/平方米。

??中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為,揚州本次一口氣推出那么多土地,應該是和最近揚州房價有關,“房價比較高,多推地,市場供求沒那么旺盛了,預期也就下去了。”

??盧文曦認為,雖然現(xiàn)在推地多,但時間節(jié)點可能不是最好,因為市場溫度還在比較高的位置,雖然推地多,但是也出現(xiàn)高亢情緒,那么就出了這種現(xiàn)象,最高溢價會上去。

??碧桂園在揚州披50個“馬甲”沒搶到地

??揚州的土地熱早在幾個月前就已顯現(xiàn)。

??今年9月18日,揚州將迎來今年下半年第二場土拍。當天,揚州以掛牌方式出讓7宗地塊,包括5宗涉宅用地和2宗商業(yè)用地??偯娣e約52萬平方米, 起拍價38.57億元,成交總金額約47.8億元。

??盡管這次土拍的總金額并不算突出,但“31秒報價348筆、35家房企套316個‘馬甲’公司搶地”的關鍵詞足以體現(xiàn)房企對揚州土地市場的熱衷。

??當天,一張列舉了競拍房企及其對應馬甲公司數(shù)量的圖片在揚州房產(chǎn)圈廣為流傳——316家競拍企業(yè)背后直指35家房企,馬甲超過10家的就占了三分之一。

??其中,碧桂園、保利、美的、金地、綠城分別以50家、40家、22家、20家、20家的馬甲數(shù)量排在前五。雅居樂、華潤、龍湖、招商、萬科、銀城、新希望等大大小小的房企都披著馬甲前來。

??頗為諷刺的是,參與當時土拍的喬少龍說,“碧桂園整了50個馬甲公司也沒搶到地?!?/p>

??最終,在9月18日爭奪位于安康路、江都路交會處西北方位的二畔鋪GZ215地塊的爭奪戰(zhàn)中,金地集團成為贏家,該公司以16.8億元的總價,1.2萬元/平方米的觸頂樓面價斬獲這幅土地。

??11月26日,這場土拍將最高的土地樓面價推至11506元/平方米的位置,目前排在揚州第三。

??項本初說,“其實政府和企業(yè)一樣,到年底了,都很缺錢?!彪m然,政策的大方向不變,但政策局部會有松綁,比如說,有些地方出讓土地的時候,原來是有裝配式建筑等一些比例的附加條件,現(xiàn)在可能會減少,甚至有局部地區(qū)的預售條件也會在年底迎來降低。

??喬少龍也對記者說,“現(xiàn)在政府的壓力都很大,因為今年受疫情影響,很多地方政府也有土地出讓指標,GDP增長的數(shù)據(jù)都不好看,很多實體企業(yè)的表現(xiàn)很多也不行。那么到年底的最后的沖刺關頭,政府有GDP的考核,就多推土地。”

??風險預期已現(xiàn) 房企拿地積極謹慎

??目前,揚州最高的樓面價已經(jīng)超過14000元/平方米。這個價格對應的“地王”誕生于今年7月24日,當日,揚州首個不限價的主城東GZ210地塊燃起了整個揚州樓市。

??該地塊開拍當天,經(jīng)過了300多輪報價才被南京頤峰置業(yè)有限公司競得,成交總價12.2億元,成交樓面價是14250元/平方米,作為揚州首個不限價地塊,直接刷新了揚州土拍紀錄。

??經(jīng)過揚州土地市場的一波波熱度之后,“我現(xiàn)在比較擔心后續(xù)的消化,因為揚州這個城市的房地產(chǎn)大部分都是內生型市場,外部進來的少?!眴躺冽堊隽艘粋€形象的比喻,“推貨多了,就跟一下子吃了10個包子一樣,也會造成消化困難,短時間就會出現(xiàn)供需不平衡。”

??對揚州未來的市場肯定會產(chǎn)生一定的影響,首先是市場會出現(xiàn)供大于求的情況,項本初說,揚州目前的庫存量大約有十七八個月。“但是大家看法不一樣,預期也不一樣,有的樓面價高,地段相較其他地塊要好得多?!?/p>

??現(xiàn)在揚州很多房企都缺土地,庫存量再大也沒用,房企該拿還是要拿地。項本初所在的房企在這次搶地中拿到了一副樓面價較高的土地,他說:“去化是沒有問題的,因為它的位置比較好,所以我們當時在這塊地上就不停地舉牌?!?/p>

??財經(jīng)評論員嚴躍進表示,揚州這次的密集供地,說明房企拿地意愿是比較強的,一般政府會揣摩房企的投資心態(tài),進而積極供地;另外一方面,也說明地方政府依然有意愿去供地,以增加土地財政收入。從實際過程看,供地過多,造成溢價率過高,確實是有風險的,因為揚州近期房價炒作比較多,后續(xù)也需要積極給予管控。

??對市場可能產(chǎn)生的風險,喬少龍已經(jīng)有了預期,并對他的拿地決策產(chǎn)生了影響,“后續(xù)我們會根據(jù)市場情況,積極謹慎地拿地,亦即是說,膽大心細,遇到好的地塊堅決參與,不合適的也果斷放棄?!?/p>

??公開資料顯示,2019年,揚州出讓15幅住宅地塊,16幅商住地塊,20幅商業(yè)地塊以及2幅其他用地性質地塊;2020年,揚州預計總共出讓25幅住宅地塊,17幅商住地塊,32幅商業(yè)地塊以及其他用地性質地塊,相比2019年多了24幅地塊。

??縱觀揚州今年的供地情況,整體面積相比2019年有大幅增長,同時溢價率也不斷走高。而硬幣的另一面則是不斷走高的房價。

??今年3月以來,揚州樓市新房價格便不斷上漲,幾乎每月環(huán)比上漲率都有上浮,從3月的0.4%,到4月的0.5%,再到0.6%。7、8兩月,揚州新房售價環(huán)比漲幅均達0.9%。

??據(jù)知情人士透露,春節(jié)前,揚州還有一批土地要入市,具體時間會在2021年1月份。

??(文中項本初、喬少龍均為化名)

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

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