棚改規(guī)模縮水65%,三四線樓市將迎新一輪調(diào)整期

市場(chǎng)丁祖昱 2020-12-08 08:38:26 來源:丁祖昱評(píng)樓市

掃描二維碼分享

??2020年是棚改最后一年,三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃收官,大拆大建的時(shí)代即將結(jié)束。

??2015年-2018年,受棚改貨幣化安置帶動(dòng)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面激活,房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪普漲行情,尤其是2016、2017年棚改貨幣化安置猶如催化劑,迅速激活三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度,帶動(dòng)大批增量購(gòu)房需求,成為市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱的重要誘因。

??自2019年以來,棚改市場(chǎng)已進(jìn)入相對(duì)靜默期,棚改市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)趨勢(shì)性下滑,12省計(jì)劃開工量銳減53%。2020年,《政府工作報(bào)告》再未提及棚改,棚改淡化,舊改補(bǔ)位。全國(guó)層面也不再制定具體的開工計(jì)劃,12個(gè)重點(diǎn)省份棚改市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)下滑,計(jì)劃開工量較2018年銳減65%。隨著棚改退潮,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入新一輪調(diào)整期。

??城市現(xiàn)行的微觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期影響較大,而棚改政策的變化,會(huì)大幅度刺激或壓抑市場(chǎng)活躍度,而棚改規(guī)模對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大,棚改量增減對(duì)樓市成交影響立竿見影,規(guī)模大小將直接影響樓市成交量?jī)r(jià)。

  01

  12省棚改開工量銳減65% 江蘇、安徽仍處高位

??近兩年來,棚改市場(chǎng)規(guī)模趨勢(shì)性連續(xù)下降,具體到各省市,分化不斷明顯。

??具體數(shù)據(jù)來看,2018年,12個(gè)重點(diǎn)省份棚改計(jì)劃開工量372.8萬套,全國(guó)占比達(dá)到53%。2019年,這一數(shù)據(jù)下滑至176.4萬套,同比下降53%。2020年,12省計(jì)劃開工量進(jìn)一步下滑至131.4萬套,同比再降26%,較2018年下降65%。

??傳統(tǒng)棚改大省山東、河南、新疆等計(jì)劃開工量更是顯著縮量。以全國(guó)棚改第一大省山東為例,計(jì)劃開工量由2018年67.2萬套持續(xù)下滑至2020年14.3萬套,累計(jì)降幅多達(dá)79%,棚改市場(chǎng)規(guī)模顯著縮量。

??江蘇、安徽和江西等棚改市場(chǎng)規(guī)模整體仍處高位。例如江蘇省,2020年棚改計(jì)劃開工17.7萬套,較2018年高峰期下降18%。

圖:2018-2020年12個(gè)重點(diǎn)省份棚改計(jì)劃開工量(萬套)

數(shù)據(jù)來源:政府網(wǎng)站

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,從7省110城近三年棚改計(jì)劃開工量增減變化來看,有73城棚改計(jì)劃開工量不足1萬套,占比66%。其中,19城棚改全面清零,主要集中在廣東、河南兩省。廣東省21個(gè)地級(jí)市中有16個(gè)地級(jí)市棚改規(guī)模清零,占比多達(dá)76%,東莞、中山、清遠(yuǎn)、河源、揭陽(yáng)和陽(yáng)江6城更是連續(xù)3年清零。另外,河南省下轄的鶴壁、三門峽和航空港區(qū)同樣棚改規(guī)模清零。

??此外,仍有32城棚改計(jì)劃開工量企穩(wěn)反彈,同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),占比29%。其中,23城計(jì)劃開工量穩(wěn)中有升,并一舉超越2018年,典型如亳州,棚改市場(chǎng)建設(shè)持續(xù)推進(jìn),計(jì)劃開工量由2018年1.6萬套穩(wěn)步提升至2020年3萬套,累計(jì)增長(zhǎng)85%。

??2019年以來,不僅棚改市場(chǎng)規(guī)模顯著縮量,而且多數(shù)省市逐漸調(diào)降乃至取消貨幣化安置,實(shí)物安置比例呈趨勢(shì)性上升態(tài)勢(shì),致使棚改拆遷進(jìn)度明顯放緩。從克而瑞研究中心調(diào)研情況來看,除少數(shù)棚改片區(qū)因體量小或整體改造難度大之外,多數(shù)城市成規(guī)模的棚改片區(qū)早已改造完畢。

表:2018-2020年7省110城棚改計(jì)劃開工量(套)

數(shù)據(jù)來源:政府網(wǎng)站

??02

??煙臺(tái)、駐馬店等棚改退潮 樓市下行壓力加劇

??實(shí)際上,不少三四線城市因?yàn)榕锔囊?guī)模下降,整體成交量大幅下滑,山東煙臺(tái)和河南駐馬店最為典型。棚改規(guī)模漸次退潮,成為樓市由熱轉(zhuǎn)冷、市場(chǎng)下行壓力不斷加劇的重要因素。

??2018年下半年以來,棚改縮量,煙臺(tái)、駐馬店等房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷,市場(chǎng)需求及購(gòu)買力漸顯疲態(tài),疫后市場(chǎng)下行壓力不斷加劇。

??以煙臺(tái)為例,2016-2018年,棚改貨幣化安置加速推進(jìn),計(jì)劃開工量逐年提升至3.4萬套。受此影響,煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖,2017年商品住宅成交面積升至685萬平方米,創(chuàng)歷史新高。

??至2019年,煙臺(tái)棚改計(jì)劃開工量跌至3607套,同比驟降89%,2020年計(jì)劃開工量進(jìn)一步回落至792套,同比再降78%。與之相對(duì)應(yīng)的是,2020年煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇,1-11月累計(jì)成交352萬平方米,同比仍降18%。

圖:2015-2020年煙臺(tái)商品住宅成交面積及棚改計(jì)劃開工量(萬平方米、套)

數(shù)據(jù)來源:CRIC、政府網(wǎng)站

??河南駐馬店情況也不容樂觀,2018年駐馬店棚改市場(chǎng)建設(shè)“大干快上”,全年計(jì)劃開工量飆升至10.8萬套的歷史高位,至2020年計(jì)劃開工量下滑至1.4萬套,較2018年下降87%。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng),2018年下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,市場(chǎng)觀望情緒明顯提升,新開盤項(xiàng)目普遍出現(xiàn)蓄客不足、去化率下降的情況,疫后駐馬店市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷,且愈加嚴(yán)峻。

??從市場(chǎng)表現(xiàn)來看,整體表現(xiàn)出兩種市場(chǎng)狀態(tài)。一方面優(yōu)質(zhì)客戶已被釋放殆盡,整體客戶質(zhì)量在下降,價(jià)格成為首要關(guān)注因素,潛在置業(yè)群體普遍捂緊錢袋子,全城看房比較價(jià)格,購(gòu)房決策周期明顯拉長(zhǎng),并對(duì)價(jià)格異常敏感,價(jià)差100元/平方米便成為買不買的重要因素。另一方面,迫于現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力,本土中小房企以價(jià)換量,最高降幅達(dá)到20%-30%,市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)將轉(zhuǎn)跌,進(jìn)一步加劇市場(chǎng)觀望情緒。

??03

??徐州、淮安等樓市成交回升 大規(guī)模棚改仍是穩(wěn)定劑

??對(duì)于徐州、淮安等城市而言,大規(guī)模棚改仍是穩(wěn)定劑。2020年,房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇強(qiáng)勁,成交企穩(wěn)回升甚至創(chuàng)新高。

??2020年徐州、淮安棚改市場(chǎng)規(guī)模仍處高位。其中,徐州棚改計(jì)劃開工量多達(dá)3.85萬套,較2018年高峰期增長(zhǎng)10%;淮安棚改計(jì)劃開工1.33萬套,同比增長(zhǎng)18%。

??大規(guī)模的棚改發(fā)揮了重要的穩(wěn)定劑作用,一定程度上拉動(dòng)樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇。

??以徐州為例,受惠于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城剛需、主城區(qū)存量改善以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求持續(xù)釋放,2020年徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇,3月以來成交穩(wěn)步提升,同比跌幅收窄乃至轉(zhuǎn)正,并在6月成交升至162萬平方米,創(chuàng)近年來單月新高。前11月累計(jì)成交1255萬平方米,同比增長(zhǎng)9%,預(yù)計(jì)徐州全年成交規(guī)模將達(dá)到1400萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。

圖:2018-2020年徐州商品住宅成交面積及棚改計(jì)劃開工量(萬平方米、套)

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、政府網(wǎng)站

??04

??棚改拉動(dòng)效力減弱 亳州、阜陽(yáng)等樓市由熱轉(zhuǎn)冷

??仍有一部分城市,雖然棚改市場(chǎng)規(guī)模整體仍處高位,但棚改對(duì)樓市拉動(dòng)力明顯減弱。典型如亳州、阜陽(yáng)等城市,2020年阜陽(yáng)棚改計(jì)劃開工量多達(dá)2.9萬套,亳州計(jì)劃開工量更由2018年1.6萬套穩(wěn)步提升至2020年3萬套,累計(jì)增長(zhǎng)85%。

??從成交情況來看,2016年下半年,阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“賣方市場(chǎng)”,市場(chǎng)供不應(yīng)求出現(xiàn)搶房潮,2019年下半年,阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“買方市場(chǎng)”,新開盤項(xiàng)目售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期,疫后阜陽(yáng)市場(chǎng)短暫復(fù)蘇,3月成交明顯放量,但5、6月市場(chǎng)疲態(tài)盡顯,成交顯著下滑,9月市場(chǎng)慘淡,10月房企競(jìng)相降價(jià)跑量,城南板塊房?jī)r(jià)由“9”字頭跌至“8”字頭,棚改帶動(dòng)作用明顯弱化。

??亳州也較為典型,疫情之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性轉(zhuǎn)暖,但三季度市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)冷。主城區(qū)市場(chǎng)需求基本飽和,市區(qū)家庭戶均2-3套房,再購(gòu)房需求羸弱;鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購(gòu)買力則多有不濟(jì),其對(duì)價(jià)格異常敏感,而對(duì)品牌、產(chǎn)品力等不甚在意,全城看房比對(duì)價(jià)格是常態(tài)。盡管棚改拆遷戶購(gòu)買力依舊充裕,近郊補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)4000-5000元/平方米,補(bǔ)償資金足以購(gòu)買1-2套商品房,但由于市場(chǎng)需求趨于飽和,難以從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)所面臨的需求瓶頸。

??整體來看,棚改漸次退潮,多數(shù)省市棚改開工量或?qū)⒊掷m(xù)下滑,其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大,對(duì)樓市拉動(dòng)力或?qū)②厔?shì)性遞減。

??隨著棚改所帶動(dòng)的大批增量購(gòu)房需求快速抽離,或?qū)⒓觿∪木€城市市場(chǎng)下行壓力。短期內(nèi)強(qiáng)三線城市市場(chǎng)需求增長(zhǎng)乏力,成交或?qū)⒉饺胂陆低ǖ?,疫后弱三四線不僅成交縮量,而且市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌。

??中長(zhǎng)期來看,樓市前景終將回歸到城市基本面。強(qiáng)三線城市外來人口持續(xù)凈流入,市場(chǎng)需求依舊充裕,并有較強(qiáng)購(gòu)買力支撐,市場(chǎng)前景可期。弱三線城市本地人口不斷外流,市場(chǎng)需求瓶頸盡顯,疊加前期房?jī)r(jià)快速上漲,市場(chǎng)購(gòu)買力難免透支,市場(chǎng)前景則難言樂觀。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部