市場(chǎng) 2021-01-08 10:09:54 來源:樂居
??上海,2021年1月7日 — 2020年是特殊的一年,對(duì)于上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)也是沉淀的一年??傮w租賃市場(chǎng)承壓,成交金額下降為近年最低,投資者整體節(jié)奏放緩,整個(gè)市場(chǎng)再度回歸理性。享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行就2020年全年上海大宗交易市場(chǎng)進(jìn)行了獨(dú)家盤點(diǎn),上海作為資本云集,全國(guó)流動(dòng)性最強(qiáng)的大宗交易市場(chǎng),今年的整體回落只是特殊背景下以及地產(chǎn)周期中的一時(shí)“浮云”;厚積而薄發(fā),上海市場(chǎng)回暖在即。
??短期內(nèi)寫字樓供需失衡
??空置率持續(xù)上升至21.85%,上海寫字樓租賃市場(chǎng)在短期內(nèi)仍將面對(duì)供需不平衡的挑戰(zhàn),租金承壓下行。預(yù)計(jì)寫字樓空置率的上升趨勢(shì)將在2021年上海供應(yīng)量攀升至頂點(diǎn)后出現(xiàn)拐點(diǎn)。2021年,對(duì)于相對(duì)長(zhǎng)線的投資人而言,將會(huì)是一個(gè)搶先鎖定優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的最佳窗口期。
??總交易額繼續(xù)蟬聯(lián)全國(guó)第一
??2020年上海市場(chǎng)共錄得722億的房地產(chǎn)大宗交易,成交總額同比下降13%。值得注意的是,今年上海722億的總成交仍占據(jù)全國(guó)35%的市場(chǎng)份額,繼續(xù)位列第一。 放眼全國(guó),上海依舊是商辦物業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性最好的城市,也是投資者避險(xiǎn)策略下的首選。
??核心辦公樓資本化率上升至4.1%
??投資者出于對(duì)市場(chǎng)不確定性及租賃風(fēng)險(xiǎn)的考慮,將對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期進(jìn)一步上調(diào)。今年各類資產(chǎn)成交的資本化率均輕微上升,創(chuàng)近三年內(nèi)上海市場(chǎng)新高。其中,園區(qū)研發(fā)辦公樓的資本化率超越市場(chǎng)水平。
??內(nèi)資買家比例創(chuàng)近年新高 自用買家成交增長(zhǎng)超三倍
??今年內(nèi)資買家成交金額顯著超越外資,占比高達(dá)84%,創(chuàng)近年新高,這個(gè)與全球新冠疫情導(dǎo)致的境外投資人投資放緩有主要因果關(guān)系。 同時(shí)相比投資性的房地產(chǎn)基金的謹(jǐn)慎保守態(tài)度,自用買家的市場(chǎng)相對(duì)表現(xiàn)活躍。 據(jù)統(tǒng)計(jì),今年企業(yè)自用交易占全年交易總額超五成,同比去年增長(zhǎng)超三倍。受益于自用買家旺盛的收購(gòu)需求,辦公類資產(chǎn)持續(xù)成為上海交易金額最高的物業(yè)資產(chǎn)類別。
??展望2021,戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平表示,共振復(fù)蘇下的上海機(jī)會(huì),主要有以下三點(diǎn):
??1.上海地位無可取代
??經(jīng)過整一年的市場(chǎng)沉淀,各類型物業(yè)投資機(jī)會(huì)大批量涌現(xiàn)。上海憑借以其資產(chǎn)流動(dòng)性第一的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)在內(nèi)、外資投資者心中占踞無可取代的地位。
??隨著全球新冠疫苗的應(yīng)用,海外疫情有望加速得到控制,外資投資機(jī)構(gòu)回歸正常運(yùn)作后將迅速重回上海市場(chǎng)。與此同時(shí),自用買家也將把握這一難得的“窗口期”,持續(xù)購(gòu)入上海優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我們預(yù)計(jì)2021年上海大宗交易市場(chǎng)成交總額將恢復(fù)至2019年的規(guī)模水平。
??2.辦公樓仍是主戰(zhàn)場(chǎng),地標(biāo)性樓宇更受青睞
??在租賃市場(chǎng)普遍承壓的市場(chǎng)環(huán)境下,租賃需求穩(wěn)定且有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐的商務(wù)園區(qū),例如張江、漕河涇等,將備受投資者關(guān)注。另一方面,在核心商圈和新興商圈,由于相對(duì)激烈的寫字樓租賃市場(chǎng),辦公租賃呈現(xiàn)一種“聚攏”趨勢(shì)——租賃需求逐步集聚于板塊內(nèi)高品質(zhì)、地標(biāo)性樓宇。這將使得該類型辦公資產(chǎn)更受買家青睞。
??3.2021投資新動(dòng)向
??除了歷史傳統(tǒng)的穩(wěn)定現(xiàn)金流商辦資產(chǎn)以及高收益率的數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目外,2021年上半年投資新動(dòng)向包括:
??? 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,可散售的住宅或公寓類項(xiàng)目將更具優(yōu)勢(shì),預(yù)計(jì)2021年一季度將重新出現(xiàn)比較多的成交案例;
??? “三條紅線”政策背景下,2020年底央行銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款新規(guī),對(duì)于房地產(chǎn)貸款采取集中度管理。開發(fā)商與有貸款的投資機(jī)構(gòu)有更大機(jī)會(huì)與動(dòng)力以市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格出售其持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),有助于大宗交易雙方預(yù)期更加接近,推動(dòng)成交。
??? 年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中重點(diǎn)提了“實(shí)施城市更新行動(dòng)”,其將有助于與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)分開,政府將給予更大的政策空間與金融政策支持空間,具備改造、增值空間的高性價(jià)比資產(chǎn)將獲得更優(yōu)的政策紅利及更高的利潤(rùn)空間。
- 王永平預(yù)見2021:商業(yè)不良資產(chǎn)將會(huì)增加
- 關(guān)于2021房地產(chǎn)的重點(diǎn)問題,住建部長(zhǎng)如是說
- 小數(shù)點(diǎn)CEO李杰先生受邀出席第七屆房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)峰會(huì)暨2021產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)
- 楊現(xiàn)領(lǐng)博士2021“中觀世界”跨年演講暨空·白大居住行業(yè)千人峰會(huì)圓滿成功
- [克而瑞]2020年疫情影響指數(shù)持續(xù)走低,2021年初估值預(yù)計(jì)有修復(fù)空間
- 綠地耿靖:2021中國(guó)房地產(chǎn)投資增速回落至5%
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論