市場秦佳麗 2021-02-02 09:32:19 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
???2021年將成為國內(nèi)住房租賃市場一個(gè)轉(zhuǎn)折之年。
??繼監(jiān)管部門整頓租賃住房市場秩序、規(guī)范“高杠桿加租金貸”式長租公寓亂象后,先有中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及“十四五”規(guī)劃提出“高度重視保障性租賃住房”定調(diào),后有各試點(diǎn)城市加快地方措施規(guī)范與租賃住房用地供應(yīng)。
??1月28日,上海房管局、住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,當(dāng)?shù)亍笆濉逼陂g確定的新增供應(yīng)70萬套租賃住房目標(biāo)已超額完成,截至2020年末,上海共推出租賃住房用地152幅。當(dāng)?shù)赜?jì)劃到2025年供應(yīng)40萬套以上租賃住房。
??這只是各地完善租賃房市場一個(gè)縮影。2020年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)范圍擴(kuò)展至24城,北京、廣州、深圳、杭州、寧波、青島等試點(diǎn)城市紛紛探索租賃住房的供給與運(yùn)營模式。
??步入2021年1月,熱門城市圍繞租賃住房市場供應(yīng)重掀熱潮,北京擬定新建1萬套集體建設(shè)用地租賃房,廣州、深圳積極試驗(yàn)“商改租”“公改租”,寧波完善“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”,南京對(duì)住房租賃企業(yè)予以稅收減免,各大城市租賃住房集結(jié)號(hào)在“十四五”開局吹響。
??加快租賃住房供地
??歲末年初,“大力發(fā)展租賃住房”成為高層定調(diào)的同時(shí),至少10個(gè)城市打出了對(duì)應(yīng)“組合拳”。
??1月28日,上海房管局、住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曬出了租賃住房“大賬本”,據(jù)介紹,當(dāng)?shù)亍笆濉逼陂g確定新增供應(yīng)70萬套租賃住房的目標(biāo)已超額完成。截至2020年末,上海共推出租賃住房用地152幅,規(guī)劃建筑面積逾1000萬平方米,可供應(yīng)至少22萬套新建租賃住房。
??另據(jù)上?!笆奈濉币?guī)劃,當(dāng)?shù)貙⒍嘀黧w多渠道增加租賃住房供應(yīng),到2025年形成租賃住房供應(yīng)40萬套以上。其中,2021年上海計(jì)劃新增5.3萬套租賃住房供應(yīng),包括新增供應(yīng)公租房8000套。
??就在2020年底,上?!盁狒[”的供地場景剛剛落幕。該年上海共計(jì)完成19宗租賃住宅用地,僅12月份便一口氣推出15宗租賃住宅地塊。
??步入今年1月,當(dāng)?shù)匮永m(xù)了密集供地態(tài)勢,分兩批次于嘉定、楊浦、閔行和浦東新區(qū)等推出10宗租賃住房用地,合計(jì)土地出讓金超過25億元,重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)各創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住保障。
??除了增加供應(yīng),新一年的上?!案哒{(diào)”發(fā)力,租賃住房市場迎接多方位培育。1月9日,由當(dāng)?shù)刈夥孔赓U機(jī)構(gòu)發(fā)起成立“上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”,上海市房屋管理局、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海建信住房服務(wù)有限公司、地產(chǎn)城方、城投寬庭、華潤有巢、魔方、旭輝領(lǐng)寓等機(jī)構(gòu)及企業(yè)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。另據(jù)近期上海市房管局、住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表述,上海鼓勵(lì)和培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;I(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展,聯(lián)手上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投集團(tuán)、華潤集團(tuán)等80余家國有企業(yè),大力建設(shè)保障租賃住房市場。
??與上海主推的“純租賃住房用地”不同,北京近年主攻集體建設(shè)用地用作租賃房和企業(yè)自持項(xiàng)目。
??1月12日,北京住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》,提高集體土地租賃住房供地質(zhì)量,將房源統(tǒng)一納入全市租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。按照規(guī)劃,2021年北京將新建1萬套集體建設(shè)用地租賃房,向市場投放5000套(間)。
??作為全國首個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的城市,北京市租賃房痕跡可以追溯到2011年,原國土資源部批準(zhǔn)北京開展相應(yīng)試點(diǎn)工作,先后啟動(dòng)了海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X村、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村等5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目,共涉及集體建設(shè)用地38公頃,可建設(shè)近1. 5萬套租賃住房。
??直到2019年,北京市迎來了全國首個(gè)投入運(yùn)營試點(diǎn)項(xiàng)目——位于成壽寺、豐臺(tái)花鄉(xiāng)的兩處集體土地租賃住房項(xiàng)目進(jìn)入出租運(yùn)營階段,二者均屬萬科的租賃住宅品牌“泊寓”,通過村企合作開發(fā)的商業(yè)租賃模式,雙方成立合資公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營,萬科作為參與方僅承擔(dān)建設(shè)運(yùn)營職能,并提供給村集體固定租金及超額經(jīng)營分紅。
??廣州、深圳等城市則傾向于通過“商改租”“公改租”解決城市居住問題。
??1月21日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局2020年工作總結(jié)和2021年工作計(jì)劃》顯示,2020年廣州新開工棚戶區(qū)改造住房11053套,基本建成公共租賃住房3805套,超額完成目標(biāo)任務(wù)。對(duì)于2021年的目標(biāo)規(guī)劃,廣州市住建局指出,將大力發(fā)展保障性租賃住房,構(gòu)建多層次人才住房工作體系,重點(diǎn)推進(jìn)中心城區(qū)83條城中村、100個(gè)以上老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目。
??深圳近期發(fā)布的“十四五”規(guī)劃,亦單列租賃住房用地計(jì)劃,探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。事實(shí)上,早在2018年,深圳市住建委便開啟“二次房改”,新增住房市場由“商品房”正式轉(zhuǎn)為“保障房”主導(dǎo),提出自該年起確保新增居住用地中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%,到2035年,新增建設(shè)該類住房總量不少于100萬套。
??遲遲發(fā)力的福州近期也刷足“存在感”。2020年,福州出讓3宗涉租賃住宅用地,其中位于閩東電泵廠、晉安區(qū)新店鎮(zhèn)秀山村板塊的2宗土地于12月份集中出讓,總出讓金額約7億元,均由于龍湖旗下公司競得。據(jù)龍湖方面透露,兩幅地塊將建龍湖冠寓,合計(jì)將推出約1700間套長期租賃住房。另據(jù)當(dāng)?shù)厥匈Y源規(guī)劃局及市房管局介紹,2020年至2022年福州計(jì)劃新增10萬套租賃住房。
??增加市場供應(yīng)的之余,為租賃企業(yè)給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免、搭建官方租賃住房交易平臺(tái)等,同樣成為了一批城市的著力點(diǎn)。
??例如,福州、寧波作為獲批中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展的試點(diǎn)城市,可在近3年獲得24億元專項(xiàng)資金,給予新建租賃住房項(xiàng)目可獲得1000元/平方米補(bǔ)貼;南京市稅務(wù)局、南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布對(duì)向個(gè)人出租住房的住房租賃企業(yè)提出了具體減稅政策,一般納稅人可選擇適用增值稅簡易計(jì)稅方法,按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納應(yīng)納稅額,培育住房租賃市場主體。
??地方國企成為拿地主力軍
??一個(gè)明顯現(xiàn)象是,頂層規(guī)劃對(duì)租賃房市場表現(xiàn)為“嚴(yán)管厚愛”,各地政策加大對(duì)市場監(jiān)管的同時(shí),亦鼓勵(lì)規(guī)模型開發(fā)商入局做“二房東”。不過,由于租賃用地性質(zhì)特殊性,目前租賃用地市場交易多以地方國企為主導(dǎo)。
??克而瑞城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年12月,核心8城范圍內(nèi),榜單中TOP20企業(yè)獲取的租賃用地和自持土地累計(jì)規(guī)模約1300萬平方米,預(yù)計(jì)未來三到五年能為市場提供約26萬套租賃住房。
??其中,11家國企持有租賃用地與自持土地占據(jù)了TOP20拿地榜單總量64%,余下3成拿地規(guī)模來自碧桂園、龍湖、金地等規(guī)?;駹I房企。
??“國家隊(duì)”主導(dǎo)作用在深圳租賃住房市場尤其明顯。作為當(dāng)?shù)貙X?zé)從事人才安居住房投資建設(shè)的市屬國有獨(dú)資公司,深圳市人才安居集團(tuán)占據(jù)深圳自持居住用地半壁江山。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),自2017年10月推出首宗自持居住用地起,深圳市共成交26宗居住用地,僅人才安居集團(tuán)就拍下了13宗,明確用于住房租賃的建筑面積共計(jì)51萬平方米,集團(tuán)后續(xù)通過投資建設(shè)、合作開發(fā)、項(xiàng)目回購等渠道保障完成籌集建設(shè)人才安居住房的房源目標(biāo)。
??類似情況在上海如出一轍。2020年,上海共成交19塊租賃用地,除青浦朱家角鎮(zhèn)3宗地被華為競得,其余租賃用地均由上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海浦發(fā)集團(tuán)、上海張江集、上海城投集團(tuán)等市屬或區(qū)屬國企收獲。
??深圳一家房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)此表示:“在建設(shè)租賃房方面,相較于傳統(tǒng)開發(fā)商,國企、央企以政府需求為主導(dǎo),對(duì)盈利要求不高,因而在土地市場競價(jià)中具備優(yōu)勢。另外,建設(shè)大型租賃社區(qū)中所需要發(fā)揮的資源配置優(yōu)勢和協(xié)調(diào)作用,國企、央企更能發(fā)揮較大的政策屬性和功能屬性。”
??這種地方國有企業(yè)的“功能屬性”,2020年為各地租賃住房建設(shè)破局。比如,浙江省首家省屬國企長租公寓品牌“浙能尚悅”于2020年5月面市;作為重慶首家國有住房租賃平臺(tái)公司,重慶地產(chǎn)集團(tuán)旗下重慶市渝地辰寓住房租賃有限公司亦掛牌成立,聚焦集中式長租公寓;合肥市包河區(qū)國資委控股的包河房屋租賃公司,開發(fā)建設(shè)的繽紛公寓已于2020年10月投入使用,系安徽省首個(gè)投入使用的集體建設(shè)用地租賃房項(xiàng)目。
??關(guān)于租賃住房市場主體培育,2021年1月上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的房屋租賃行業(yè)R4(租賃社區(qū))專題討論會(huì)或許在一定程度上給出注解。
??上海中原市場分析師盧文曦在當(dāng)天研討會(huì)上表示,“進(jìn)入租賃用地的開發(fā)商首先需要具備資金實(shí)力,由于租賃土地成本較低,民營房企拿地合算;但后期的運(yùn)營管理則對(duì)開發(fā)商的綜合能力有著較高的要求。能否吸引房企投資發(fā)展租賃業(yè)務(wù),關(guān)鍵仍要看金融體系的支持力度,其次資金監(jiān)管等制度也急需規(guī)范。”
??中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至2019年,TOP100房企中約25%房企直接或間接參與長租公寓,TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓,萬科泊寓和龍湖冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長租公寓新增規(guī)模比例近6成。盡管并非競得租賃房用地主力軍,規(guī)模型民營房企仍是租賃住房的建設(shè)運(yùn)營的重要主體。
??上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰建議:“租賃市場是市場導(dǎo)向的,要發(fā)展租賃市場還需要國企民企攜手推進(jìn)。相對(duì)來說,國有企業(yè)具有更強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感,是穩(wěn)倉石主力軍;但民營企業(yè)更加靈活,效率高且市場敏感度高。雙輪驅(qū)動(dòng)下,租賃行業(yè)才可以發(fā)展更快?!?/p>
成都碧桂園富高置業(yè)有限公司
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碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
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重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司
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濟(jì)南龍湖泰熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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沈陽金地天邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
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風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 152 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 36
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論