??“像我們這樣資金鏈緊張企業(yè)付不起太多保證金，拿地就會(huì)面臨很大壓力，到時(shí)只能放棄一部分土地，這樣一來(lái)規(guī)模就會(huì)受到影響?！?月25日，一位TOP20房企總部投拓負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??讓這位負(fù)責(zé)人感到頭痛的是此前出臺(tái)的“兩個(gè)集中”土地政策。

??2月24日，有消息顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。文件還表示，近期召開(kāi)視頻會(huì)議，在視頻會(huì)議之前重點(diǎn)城市暫停發(fā)布住宅用地公告。

??根據(jù)消息內(nèi)容，22個(gè)重點(diǎn)城市除了北上廣深四個(gè)一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。

??“我們開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)型了”

??2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》一文，提出“將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地‘兩集中’同步公開(kāi)出讓”，“全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)”。

??無(wú)獨(dú)有偶，當(dāng)日，一份出自天津市自然資源和規(guī)劃局的《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》提到，2021年天津市將于3月、6月和9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。

??此前一日，另一份名為《鄭州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》則顯示，鄭州市航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)的住宅用地出讓公告發(fā)布已被叫停，轉(zhuǎn)由市局統(tǒng)一組織發(fā)布。

??“第一反應(yīng)是我們做投資的可以考慮轉(zhuǎn)型了?！鄙鲜鐾锻刎?fù)責(zé)人苦笑道，“尤其像我們這種現(xiàn)金流比較緊張的企業(yè)，會(huì)比較艱難，以后公司做傳統(tǒng)招拍掛的人員就沒(méi)價(jià)值了?！?/p>

??“如果每個(gè)城市按不同時(shí)間出讓，會(huì)好一點(diǎn)，現(xiàn)在大家都在等后面細(xì)則，如果細(xì)則還是這么苛刻，就真的卡死了.”他繼續(xù)表示。

??但“兩個(gè)集中”并不是完全沒(méi)有積極一面，他認(rèn)為，如果政策最終落地，可以一次性篩選地塊，做精準(zhǔn)投資，也可能會(huì)催生新的投資模式。

??從房企拿地角度看，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，假設(shè)某市全年供應(yīng)120塊地，這樣平均每月供10塊，若分3次則一次供40塊地?！凹泄_(kāi)土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房企來(lái)說(shuō)可以平衡拿地節(jié)奏，減緩急切拿地壓力?！?/p>

??集中供地對(duì)中小房企有利，盧文曦認(rèn)為，40塊地一起放出來(lái)后，大房企要選擇參與每塊土地并不現(xiàn)實(shí)，這樣就給一些中小房企撿漏機(jī)會(huì)。

??房企融資經(jīng)受考驗(yàn)

??中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，若各個(gè)城市每年3次集中出讓土地，按照2020年供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對(duì)企業(yè)融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高要求。

??同時(shí)，去年“三道紅線”試點(diǎn)以來(lái)，行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來(lái)源；若集中供地政策實(shí)施，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷端也將帶來(lái)深刻變化，以往銷售節(jié)奏與營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)也需要重新鋪排，以面對(duì)集中拿地資金需求。

??中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁告訴記者，集中供地主要是考驗(yàn)房企融資能力。以前零散式供地，中小型企業(yè)尚可以參與其中，但像這種集中供地，土地供應(yīng)量陡然增大的情況往往就變成頭部大型房企發(fā)揮優(yōu)勢(shì)舞臺(tái)。集中供地有利于頭部房企在重點(diǎn)城市鞏固自身市場(chǎng)地位，也會(huì)降低大型房企拿地成本和運(yùn)營(yíng)成本。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月15日，上海共成功出讓各類土地368宗，分散在全年進(jìn)行，其中92宗宅地在12個(gè)月均有出讓。

??2020年6月至8月時(shí)，由于供應(yīng)加大，且有多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地掛出，上海土拍市場(chǎng)多次上演數(shù)家房企爭(zhēng)奪競(jìng)價(jià)激烈場(chǎng)面，土拍溢價(jià)率逐漸走高，在此期間宅地平均溢價(jià)率高達(dá)23%；同年9月以來(lái)，為了給土地市場(chǎng)降溫，上海通過(guò)“降質(zhì)減量”的方式來(lái)平抑，月均成交宅地?cái)?shù)量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價(jià)率亦回落到5%以內(nèi)。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，對(duì)于土地市場(chǎng)在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓，對(duì)于房企資金會(huì)產(chǎn)生一定分流效果，使得競(jìng)拍同地塊房企數(shù)量減少，間接降低了土拍激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過(guò)熱現(xiàn)象，土地溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理控制?！坝绕淙羰窃诒鄙蠌V深一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點(diǎn)二線城市落實(shí)這樣的供地政策，對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行?！?/p>

??陳霄認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)“兩個(gè)集中”政策將會(huì)加速房企間分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊競(jìng)拍，擁有更多拿地機(jī)會(huì)。房企資金能力成為拿地重要決定因素，這對(duì)于房企資金狀況將是一個(gè)新挑戰(zhàn)。在去年“三道紅線”新規(guī)加持之下，房企銷售回款任務(wù)更加艱巨，對(duì)房企銷售端來(lái)說(shuō)將面臨新調(diào)整。同時(shí)，也有利于促進(jìn)房企謹(jǐn)慎理性拿地。