市場(chǎng)克而瑞研究中心 2021-03-19 09:27:25 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的年代,隨著杠桿、金融和人口三大紅利消失,宏觀政策層面不斷收緊,行業(yè)已步入無增長(zhǎng)時(shí)代,這意味著行業(yè)由粗放擴(kuò)張走向效率,由杠桿驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為能力驅(qū)動(dòng),并由資源驅(qū)動(dòng)過渡到管理驅(qū)動(dòng)。
??面對(duì)行業(yè)發(fā)展新邏輯,頭部房企在人力資本、組織架構(gòu)方面“動(dòng)手術(shù)”,以適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)變化,匹配新的企業(yè)戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì),2020年以來,頭部房企在人力資本方面持續(xù)加碼,50強(qiáng)房企中有半數(shù)左右的房企進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整。2021年前2個(gè)月,已有包括世茂集團(tuán)、新城控股、時(shí)代中國(guó)等十余家千億級(jí)房企進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整,就連萬科也有變化,比如推出OKR管理法,本質(zhì)也是從管理的角度入手,提升企業(yè)組織管理效能。
??頻繁且集中的組織架構(gòu)調(diào)整,意味著精益化管理,將成為新階段下房企提質(zhì)增效的重要一環(huán),同時(shí)也是企業(yè)規(guī)模再上臺(tái)階的“長(zhǎng)效機(jī)制”。
??01
??半數(shù)50強(qiáng)房企調(diào)整組織架構(gòu)
??從2020年至2021年1月份,50強(qiáng)房企中有27家在組織架構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化。其中,前10強(qiáng)房企動(dòng)作最為積極,有6家房企在2020年進(jìn)行架構(gòu)上變動(dòng)。其中TOP3房企碧桂園、恒大、萬科均有所調(diào)整。
??相較而言,調(diào)整比例最高的是31-50強(qiáng)房企,這部分企業(yè)在市場(chǎng)資源集中度持續(xù)走高的情況下,擁有的市場(chǎng)份額正在持續(xù)降低,不得不通過內(nèi)部調(diào)整來“破局”。
??相對(duì)而言,11-20強(qiáng)、21-30強(qiáng)梯隊(duì)房企調(diào)整比例較低。主要原因是此類房企有著強(qiáng)烈的業(yè)績(jī)擴(kuò)張需求,規(guī)模擴(kuò)張和提高市占率是重心。
??從調(diào)整內(nèi)容來看,集中在總部和區(qū)域以及新業(yè)務(wù)模式的設(shè)立,強(qiáng)調(diào)效率提升。多數(shù)房企將總部定位為“戰(zhàn)略把握者”,打造總部生態(tài)系統(tǒng)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)做精,相近職能部門進(jìn)行合并,形成管控精、業(yè)務(wù)精的模式。并通過區(qū)域整合兼并,實(shí)現(xiàn)資源合理分配。此外,依據(jù)戰(zhàn)略調(diào)整,設(shè)立新區(qū)域、新業(yè)務(wù),以匹配未來的發(fā)展方向。
??02
??進(jìn)一步推進(jìn)扁平化高效率管理
??2020年以來大部分進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整的房企,均以“精總部、強(qiáng)一線、優(yōu)項(xiàng)目”作為主要的調(diào)整方向,意在進(jìn)一步放權(quán)至一線,總部職能被定義成“做平臺(tái)、做支持、做創(chuàng)新、做整合、做標(biāo)準(zhǔn)”。
??以萬科為例,早在2018年,萬科便啟動(dòng)以“收斂聚焦”為主的組織調(diào)整,深圳總部員工數(shù)量?jī)H150人左右,對(duì)比銷售規(guī)模,其總部極度“精簡(jiǎn)”。2020年萬科持續(xù)在總部上進(jìn)行調(diào)整,生產(chǎn)類職能部門成立“研究與開發(fā)專業(yè)公會(huì)”并搬至上海,總部則更加明確后臺(tái)事務(wù)定位。如此一來,萬科總部人數(shù)進(jìn)一步精簡(jiǎn)至120人左右,且從職能上來看,更加的“去地產(chǎn)化”,管理效率持續(xù)提高。
??此外,金科、榮盛、建業(yè)等均在2020年進(jìn)一步調(diào)整總部的組織架構(gòu),縮短管理層級(jí)、推行扁平化運(yùn)營(yíng),以提升管理效率。
??03
??區(qū)域整合與兼并實(shí)現(xiàn)放權(quán)提升
??在區(qū)域深耕的戰(zhàn)略指導(dǎo)下,多家房企將現(xiàn)有區(qū)域進(jìn)行了一定程度聚合,主要表現(xiàn)為多個(gè)弱勢(shì)區(qū)域合并、或強(qiáng)勢(shì)區(qū)域兼并弱勢(shì)區(qū)域,整體來看有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的整合。
??根據(jù)CRIC人力資本研究統(tǒng)計(jì),銷售TOP50房企中有10家企業(yè)在2020年進(jìn)行了區(qū)域的整合,包括綠地、綠城和世茂等TOP10房企。綠地香港成立灣區(qū)投資管理公司,將廣東事業(yè)部合并;綠城則將武漢公司并入上海公司,且海外公司也與上海公司合署辦公;世茂在2020年收購(gòu)福晟后,于2021年初就對(duì)區(qū)域進(jìn)行了大幅調(diào)整。
??世茂集團(tuán)、雅居樂、藍(lán)光發(fā)展區(qū)域?qū)用娴墓緮?shù)量均減少了2個(gè),更便于資源聚合、持續(xù)聚焦重點(diǎn)城市,同時(shí)精簡(jiǎn)人員,尤其是中間管理層員工數(shù)量得以優(yōu)化,提升企業(yè)人均效能。
??04
??區(qū)域裂變加大重點(diǎn)區(qū)域布局力度
??2020年,仍有部分房企在區(qū)域結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了裂變或增設(shè),進(jìn)一步提高深耕區(qū)域的市場(chǎng)占有份額。
??其中,三個(gè)企業(yè)的區(qū)域組織架構(gòu)變化值得注意。萬達(dá)和碧桂園在2020年均經(jīng)歷了“先收縮,后裂變”的調(diào)整方式,先通過壓縮區(qū)域的組織架構(gòu),增強(qiáng)了放權(quán)程度、人員精簡(jiǎn)后,再根據(jù)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的需要,再次進(jìn)行裂變。
??新城則持續(xù)精簡(jiǎn)調(diào)整住宅開發(fā)事業(yè)部,從“10個(gè)區(qū)域公司+15個(gè)城市公司”這樣較分散的管理結(jié)構(gòu),逐步整合為14個(gè)大區(qū),而商業(yè)開發(fā)事業(yè)部則在持續(xù)裂變中,從3大區(qū)裂變?yōu)?大區(qū)。不同業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行不同方向的調(diào)整,體現(xiàn)出新城對(duì)商業(yè)版圖的重視程度有所提升,進(jìn)一步穩(wěn)固“雙輪驅(qū)動(dòng)”的另一只車輪。
??05
??商業(yè)、金融成新業(yè)務(wù)熱點(diǎn)
??房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂,房企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)上下游賽道,尋找增長(zhǎng)第二曲線。包括城市更新、代建、文旅、康養(yǎng)等細(xì)分領(lǐng)域,50強(qiáng)房企中,也有部分房企在2020年進(jìn)行了業(yè)務(wù)板塊的調(diào)整。
??以雅居樂為例,去年雅居樂新增城市更新集團(tuán),一方面拓寬了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍,另一方面更是對(duì)企業(yè)新增拿地的有力輔助,尤其在廣州、深圳這樣城市核心地塊較少,舊改是企業(yè)獲取核心地塊的重要方式。
??值得一提的是,在以上房企積極增設(shè)業(yè)務(wù)線條的同時(shí),綠城將小鎮(zhèn)集團(tuán)、楊柳郡集團(tuán)、資產(chǎn)集團(tuán)等二級(jí)集團(tuán)被撤并為事業(yè)部,結(jié)合上文提到的中南文旅事業(yè)部被撤銷的舉動(dòng),可以看出小鎮(zhèn)、文旅這些幾年前曾經(jīng)引發(fā)房企“爭(zhēng)相涌入”的領(lǐng)域目前受到的重視程度正在下滑。
??將2020年房企新增的業(yè)務(wù)線條和撤并的業(yè)務(wù)線條進(jìn)行對(duì)比,可以看出商業(yè)、金融、輕資產(chǎn)甚至汽車、體育等“去房地產(chǎn)化”、“金融化”的產(chǎn)業(yè)受歡迎程度持續(xù)提升,而文旅、小鎮(zhèn)等前期投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)前景不夠穩(wěn)定的細(xì)分領(lǐng)域熱度在衰減。
??整體來看,2020年是房企大幅調(diào)整組織架構(gòu)、開始追求精益化管理的一年,2021年,這樣的調(diào)整趨勢(shì)還將持續(xù)延續(xù)。
??組織架構(gòu)調(diào)整的最大重心放在區(qū)域的整合或裂變上,依據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需求,既有整合、也有裂變或新增,但在行業(yè)見頂、調(diào)控持續(xù)收縮的大背景下,預(yù)計(jì)接下來區(qū)域?qū)用尜Y源整合、兼并更加常見。未來,房企將持續(xù)在組織、人才管理等方面求變,在業(yè)務(wù)線條方面的調(diào)整上,“去房地產(chǎn)化”、“金融化”成為主流。
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2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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