??海南省臨高縣海豚花園小區(qū)一套26平方米的商品房里，69歲的周偉正在收拾打包行李，身旁獨(dú)自玩耍的是她4歲大的外孫。去年年底，周偉帶著外孫從重慶來到海南過年。原本計(jì)劃過了年就要返回老家，但因?yàn)檫@套房子的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證一事，她還是與外孫留了下來。

??3月15日下午，位于臨高角的海豚花園小區(qū)，要舉行一場(chǎng)首批21戶業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證核發(fā)儀式。這場(chǎng)特殊意義的儀式，標(biāo)志著曾經(jīng)深度爛尾的房地產(chǎn)項(xiàng)目正式盤活。

??這也是同時(shí)期海南首個(gè)正式宣告徹底盤活的爛尾項(xiàng)目。不單單是海豚花園，在整個(gè)海南，類似的爛尾項(xiàng)目并不少見。在2009年左右，海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來的第二個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榉N種原因，最終爛尾，給當(dāng)?shù)卣唾彿咳肆粝乱粋€(gè)個(gè)爛攤子，許多棘手的爛尾項(xiàng)目至今仍在處置當(dāng)中。

??不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證成為購房人與開發(fā)商最直接的紛爭(zhēng)，因?yàn)檫@代表著購房人最核心的利益。

??賣樓花和縮水的項(xiàng)目

??“你聽我講嘛！”海豚花園小區(qū)業(yè)主周偉與人交談時(shí)，不希望別人忽略整個(gè)事情的全過程而直接跳躍至結(jié)果，包括記者的采訪。

??這位69歲的“倔強(qiáng)”老人不希望別人中途打斷她的講述，大抵是出于她此前的職業(yè)習(xí)慣——建筑工程設(shè)計(jì)師，每一步都要講究邏輯關(guān)系，且要表述準(zhǔn)確無誤。以至于她此前就房產(chǎn)被查封一事找法官交涉時(shí)，都要將事情問個(gè)清楚、追個(gè)明白。

??雖然從事工程設(shè)計(jì)幾十年，也做過房地產(chǎn)項(xiàng)目總，但在購房這件事上，周偉認(rèn)為自己“防不勝防地掉坑里了”。

??周偉是見證海豚花園從一片荒地到建設(shè)到爛尾全過程的業(yè)主之一。12年前，周偉到海南旅游，借住在?？诎咨抽T公園附近的親戚家。一天下午，她到小區(qū)樓下散步，不經(jīng)意走進(jìn)了一家房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售點(diǎn)。在銷售人員的極力游說下，她交了2萬元的購房定金。

??“我要他們拿項(xiàng)目規(guī)劃或者施工圖紙給我看，對(duì)方說暫時(shí)手頭沒有。”周偉告訴記者，但對(duì)方稱可以先預(yù)交2萬元定金，項(xiàng)目開盤時(shí)可以優(yōu)先選房。當(dāng)時(shí)，“海南國際旅游島”即將宣布，滿大街都是此類項(xiàng)目的銷售點(diǎn)、房產(chǎn)中介。

??擠在一輛車上，周偉與其他購房者一起，被開發(fā)商帶至距離海口數(shù)十公里遠(yuǎn)的臨高縣臨高角。開發(fā)商站在一個(gè)制高點(diǎn)，手臂一揮在空中劃了個(gè)半圓，扭頭對(duì)身后的購房者稱，眼前這一大片區(qū)域就是即將開工建設(shè)的一線海景房地產(chǎn)項(xiàng)目——臨瀾灣國際海岸水城一期項(xiàng)目（即現(xiàn)在的“海豚花園”）。

??周偉等購房人順著開發(fā)商所指，看到的卻是一大片雜草叢生的荒地，沒有半點(diǎn)動(dòng)工的跡象。周偉也曾動(dòng)過要開發(fā)商退款的念頭，但想想2萬元也不多。“當(dāng)時(shí)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目都是這樣干的，我只能這樣安慰自己?！敝軅シQ。

??回憶起當(dāng)時(shí)在海豚花園的購房經(jīng)歷，周偉覺得很好笑?！暗诙辏?010年），我又跑去項(xiàng)目工地去看了，還是沒有半點(diǎn)動(dòng)工的跡象。”周偉稱，開發(fā)商當(dāng)初宣稱總規(guī)劃用地面積2500畝的臨瀾灣國際海岸水城，在2012年建成占地52畝的住宅小區(qū)，之后再也沒有了下文。

??盡管“2500畝國際海岸水城”因?yàn)槎喾N原因縮水為52畝的“小區(qū)”，但周偉等購房者還是慶幸拿到了房子。

??備案房產(chǎn)被查封

??“這個(gè)小區(qū)存在的問題大概在2016年開始暴露，我們陸續(xù)接到業(yè)主的投訴，說小區(qū)物業(yè)不讓業(yè)主進(jìn)入小區(qū)裝修房子?！弊鳛闋款^盤活海豚花園的重組方——甲乙丙資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人吳先生告訴記者，許多業(yè)主有家不能回，只能在小區(qū)附近租房住。

??吳先生告訴記者，海豚花園雖然已經(jīng)基本建成，但最終爛尾的原因較為復(fù)雜，一方面是項(xiàng)目原開發(fā)商一個(gè)主要負(fù)責(zé)人因挪用公款、受賄、行賄等數(shù)罪被判刑，另一方面是項(xiàng)目被卷入紛繁復(fù)雜的糾紛官司；還有一個(gè)重要的原因就是，與原開發(fā)商千絲萬縷關(guān)聯(lián)的小區(qū)物業(yè)霸占項(xiàng)目，存在黑惡勢(shì)力的情形。

??周偉、吳丹等業(yè)主也正是在2016年在海豚花園購房（周偉系再次購房——記者注）?！拔以谂R高縣城做生意，原來的房子有些小，考慮到老人養(yǎng)老，我在海豚花園給我母親買了一套26平方米的小房子。”吳丹告訴記者，包括3萬元“中介費(fèi)”在內(nèi)，他一共支付了11萬余元的購房款。

??2017年前后，吳丹、周偉等業(yè)主要進(jìn)場(chǎng)裝修房子，但小區(qū)物業(yè)要求業(yè)主先交前期物業(yè)管理費(fèi)，不交費(fèi)不得進(jìn)行裝修。“你猜他們要收多少？像我們這樣的26平方米的小戶型，他們要一次性收取1.5萬元前期物業(yè)管理費(fèi)，大戶型的房子要收取4萬元?！眳堑じ械胶芗{悶，按照當(dāng)時(shí)小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一年也就800多元物業(yè)管理費(fèi)，況且其簽購房合同也僅一年時(shí)間。

??“我當(dāng)時(shí)在重慶，就打電話給物業(yè)的楊經(jīng)理，質(zhì)問他們?yōu)槭裁匆者@么多物業(yè)費(fèi)，這不明顯是強(qiáng)買強(qiáng)賣嗎？”周偉告訴記者，對(duì)方稱這是他們規(guī)定的，不交就不要進(jìn)場(chǎng)裝修。為此，海豚花園的許多業(yè)主被擋在了小區(qū)之外，只能在小區(qū)附近租房居住，有家不能回。

??之后，吳丹、周偉等購房人又獲悉了一個(gè)令人震驚的消息，包括他們?cè)趦?nèi)的200多套房源被法院查封，或多輪查封?！拔覀兊馁彿亢贤熬驮诜抗懿块T合法備了案，法院怎么就查封了呢？”周偉對(duì)此十分不解。

??海豚花園105戶業(yè)主為此聯(lián)名寫控訴材料，控訴小區(qū)物業(yè)干擾業(yè)主正常裝修、提前收取物管費(fèi)等“十二宗罪”。被法院查封房產(chǎn)的業(yè)主也奔走各個(gè)部門，無數(shù)次討說法。

??來之不易的21個(gè)房本

??海豚花園游泳池排水系統(tǒng)被人為破壞，成了養(yǎng)魚塘；小區(qū)金屬柵欄銹跡斑斑，失去了安全隔擋功能；住戶門窗被腐蝕嚴(yán)重，在高空中搖搖欲墜；道路兩旁景觀樹被攔腰砍斷，綠化帶雜草叢生。這種景象讓人們無法熟視無睹。

??“一個(gè)好好的小區(qū)破敗不堪，業(yè)主有家不能回，確實(shí)讓人痛心?！睜款^項(xiàng)目重組盤活方——甲乙丙資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人吳先生稱，2019年4月，公司為此專門派員以租客的身份在海豚花園租房，匿伏小區(qū)調(diào)查摸底。一個(gè)多月后，物業(yè)被重組方下了“逐客令”：正式通知原物業(yè)公司人員退場(chǎng)，過渡性全面接管小區(qū)。

??與此同時(shí)，業(yè)主的不斷信訪也引起了當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的高度重視。在多方的努力下，法院對(duì)一些查封的房產(chǎn)進(jìn)行解封。

??“去年1月22日，房產(chǎn)被法院解封，這一天正好是我的生日。”周偉聽到房產(chǎn)解封的消息后，喜極而泣，“但我還是有些不放心，到房管局查，到不動(dòng)產(chǎn)中心查，人家說是真的?！闭f到此處，周偉開心得像個(gè)孩子似的，滄桑的臉上堆滿了笑容。

??3月15日下午，一場(chǎng)特殊的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證核發(fā)儀式在海豚花園舉行，臨高縣政法委、住建和市場(chǎng)監(jiān)督等縣房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位負(fù)責(zé)人參加，首批21個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到業(yè)主的手中。

??儀式上，臨高縣政法委王平副書記動(dòng)情地說：“黨委政府一直牽掛著海豚花園，牽掛著大家，今天看到項(xiàng)目盤活、風(fēng)險(xiǎn)化解、業(yè)主拿證，我們非常高興、太高興了！”作為業(yè)主代表發(fā)言，周偉感慨地說：“我今年69歲了，我要爭(zhēng)取活到89歲，還要再活20年，我想好了，以后每年都要來海豚花園過年?！?/p>

??海豚花園作為一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的問題項(xiàng)目，曾經(jīng)長(zhǎng)期存在業(yè)主集體上訪維權(quán)問題。經(jīng)過重組努力，終于成功為業(yè)主批量辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這意味著項(xiàng)目徹底重組盤活成功，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成功化解。

??另據(jù)了解，海豚花園涉黑涉惡團(tuán)伙9人于2020年11月落網(wǎng)。經(jīng)警方深入調(diào)查，該團(tuán)伙長(zhǎng)期盤踞在海豚花園小區(qū)，通過有組織地實(shí)施職務(wù)侵占、尋釁滋事、敲詐勒索、強(qiáng)迫交易等違法犯罪活動(dòng)，牟取非法利益。落網(wǎng)消息發(fā)布后，海豚花園全國各地業(yè)主紛紛開始回到小區(qū)裝修、居住。

??“從真正意義上講，海豚花園是近年海南首個(gè)徹底盤活的爛尾項(xiàng)目。”吳先生告訴記者。牽頭重組海豚花園項(xiàng)目的甲乙丙公司，同時(shí)也是樂東縣美好龍沐灣項(xiàng)目的牽頭重組方。美好龍沐灣項(xiàng)目在業(yè)界被稱為“全國最復(fù)雜爛尾樓”，目前通過重組項(xiàng)目盤活也有重要進(jìn)展。

??在海南，類似的爛尾項(xiàng)目并不少見，但因?yàn)楦鞣N復(fù)雜因素纏繞，使得這些爛尾項(xiàng)目無法一時(shí)解開死結(jié)。如本報(bào)曾經(jīng)報(bào)道的三亞南楓禪墅108套房產(chǎn)被查封、業(yè)主攔省委書記反映情況的三亞翠景藍(lán)灣等樓盤。海豚花園等爛尾項(xiàng)目在專業(yè)資產(chǎn)重組機(jī)構(gòu)牽頭下通過重組成功盤活，或許能為其他爛尾項(xiàng)目走出窘境，提供積極的借鑒經(jīng)驗(yàn)。