監(jiān)管新規(guī)不斷出臺,房地產(chǎn)發(fā)展已不支持高增長

市場丁祖昱 2021-04-26 08:44:57 來源:丁祖昱評樓市

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??在監(jiān)管新規(guī)不斷出臺的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變,行業(yè)格局也迎來重塑。在如今這樣一個非常重要的時間節(jié)點下,我認為,今年的房地產(chǎn)市場還是有一定的壓力,從2021年1月1日就已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

??2020年第三季度“三條紅線”及2020年底房貸“兩條紅線”(央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布《建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》)的推出、落實,都對2021年房地產(chǎn)融資給出了明確的信號。

??2021年至今,一季度主要熱點城市率先出臺了各類調(diào)控限制性政策,到了一季度末二季度初,部分熱點三四線城市也開始跟著出臺了類似的調(diào)控政策,在政策方面未來三四線城市也將被納入調(diào)控范圍。

??與此同時,2021年開始出現(xiàn)了眾多“巨無霸”的“爆雷”問題,給我們帶來了很多行業(yè)的憂慮及對市場融資環(huán)境的擔(dān)心。

??基于這些,未來將何去何從,我想和大家做一點簡單的交流。

??01

??政策:三大重磅,重塑格局

??“三條紅線”、房貸“兩條紅線”再加上現(xiàn)在的“集中供地”,這三大政策讓整個行業(yè)圍繞著房住不炒、去杠桿、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期走下去,由于是長期政策,因此也會重塑整個行業(yè)格局。

??分別來看,前兩個政策的重點在于去杠桿,使房地產(chǎn)的開發(fā)/發(fā)展邏輯發(fā)生改變,土地政策是受穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期影響而推出的穩(wěn)地價政策,從目前情況來看還是有效的。

??值得注意的是,目前各大熱點城市“因城施策”,推出了各大限制性政策,我在這里可以明確地告訴大家,如果這些已經(jīng)調(diào)控的熱點城市“穩(wěn)”不住,未來還會有其他政策出臺。目前每一個城市都在看最終的政策實施效果。

??由于各大城市,無論是一二線還是三四線,無論是熱點還是非熱點城市都在全面實施限制性政策,最后房地產(chǎn)市場的發(fā)展邏輯一定會發(fā)生改變。

??我們過去管用的方式、發(fā)展手段、戰(zhàn)略,到今天都要做相應(yīng)的調(diào)整,只有去適應(yīng)、去改變,才會在今天的市場當(dāng)中還能贏得領(lǐng)先地位。

??02

??市場:一、二手房成本超預(yù)期

??雖然政策層面壓力很大,但是市場似乎都在高歌猛進,行業(yè)規(guī)模不僅比2020年大增,比2019年的銷售面積都同比增長了20.7%,銷售金額增長41.9%。

??從數(shù)據(jù)來看,在融資受限的情況下,靠銷售回籠的資金能夠滿足當(dāng)前現(xiàn)金流。但若后續(xù)銷售跟不上,或者資金回籠碰到一些問題的話,還是需要提前考慮用什么樣的手段解決。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2021年一季度百城商品住宅成交同比增長103%,比2019年增長了37%,這個數(shù)據(jù)比國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)高一些,因為這是百城銷售面積數(shù)據(jù),相對來說熱點城市表現(xiàn)出來的增長速度更快。

??一二三四線情況中,一線表現(xiàn)最好,二線有分化,整體增長20%,百城增長40%,部分二線城市比2019年的數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。

??三四線城市比想象中要好,當(dāng)然主要是熱點三四線城市。三四線城市經(jīng)過大浪淘沙之后,今天能排在三四線城市成交規(guī)??壳暗某鞘?,都是市場整體不錯的城市。

??從二手房來看,2021年3月的成交數(shù)據(jù)創(chuàng)造了這幾年的新高,整個一季度比2019年同期增長了80%。百城新房增長40%,二手房增長80%,說明二手房市場更加活躍,這一方面也是受新房限價影響。二手房市場活躍反過來也會對城市的一手房有正面的推動作用。

??2020年上海房價的上升,先是土地再是一手房,后面是二手房,城市的土地和一手房價格的上升是有限的,可以通過行政手段進行限制,所以最終上海的上漲體現(xiàn)在二手房上,類似的城市還有南京,這些二手房相對活躍的城市,整體一手房問題都不大。

??03

??土地:優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度不減

??2021年一季度土地市場成交大幅度下降,主要受土地“雙集中”影響,一二線城市都等著集中供地,因此沒有量,一線城市供應(yīng)下降29%,三四線增長了24%。

??從目前來看,“雙集中”給一部分三四線城市:長三角三四線城市、熱點三四線城市的土地市場有了很大的機會,但從我的角度來說,有些地溢價這么高、樓板價這么高,若一定要爭奪下來是虧的。

??未來的土地還是會分化,二季度整個土地市場的漲幅會進一步放大,我們比較了一下每個城市首次集中供給的住宅用地,大多數(shù)城市都在三四百萬平方米左右,只有少部分城市的供應(yīng)量在較多或較少的兩頭。

??如重慶有700多萬平米的供應(yīng),重慶房地產(chǎn)市場賺不到錢就是因為土地供給永遠源源不斷;而像廈門、福州、深圳都只有三四十萬平方米的供地,和重慶差20倍,所以房價很難控制,除非迅速加快舊改的步伐。深圳如果可以在未來三年里把舊改全部完成,至少五年之后的供地會得到很大程度的緩解。

??現(xiàn)在的廣州和之前的鄭州,就是兩個鮮明的例子。鄭州用了三年時間把舊改解決了,所以鄭州房地產(chǎn)市場在火了一把之后陷入供需平衡、部分區(qū)域供大于求的狀態(tài),所以市場下來了。但是深圳的情況更加復(fù)雜,速度會更慢。

??總體來看,我認為未來第二次和第三次的土地集中供應(yīng),特別是一些量還存在、量比較大的城市,激烈程度會比現(xiàn)在的第一次集中供應(yīng)要好些。因為很多城市這次拿完之后,四季度可以上市、回款,所以相對來講,這次的土地,特別是熱點城市土地的競爭會更加激烈。在這其中,北京和杭州的熱度可能會最高。

??04

??房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已不支持高增長

??今年中小規(guī)模房企的表現(xiàn)比去年好一些,去年之前都是越大越好,從去年開始已經(jīng)出現(xiàn)了前十強的增速明顯放緩的情況,投資都非常謹慎,量入為出成為共識。

??一方面是“三條紅線”之后,各大房企要重新做財務(wù)報表,投資肯定會控制。

??另外一方面,目前房地產(chǎn)發(fā)展邏輯已經(jīng)不支持高增長,所以現(xiàn)在拿地銷售比就是0.2,非常保守,但我認為這也是能夠控制風(fēng)險的比重。

??2020年之前,拿地銷售比基本上都在0.4或者0.4以上,從0.4到0.2,下降約50%,投資這塊少了一大半。

??在這其中,前50強投資環(huán)比降了51%,當(dāng)然這和“雙集中”供地有關(guān)系,現(xiàn)在很多城市想拿地拿不到地。

??2021年一季度各月融資數(shù)據(jù)都在下降,壓力很大,和去年同期比都是在下降,這已成定局,改變不了,也無法通過人為的方式改變,這是整個行業(yè)政策的問題。

??對于很多企業(yè)來說,現(xiàn)在除了賣房就是賣項目、轉(zhuǎn)讓項目,多找一些股東,把地轉(zhuǎn)給央企、國企,有些是讓其他跨界、非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)做股東,這也是一條思路。

??至于未來,我在去年年末的時候就曾表示,未來行業(yè)肯定會步入無增長時代。

??無增長不是銷售金額不增長,是總量上、總面積上的不增長,17億平方米已經(jīng)保持好幾年了,從2017年開始商品住宅的銷售面積就是在17億平方米左右的總量,金額可能還會增長,因為房價還會上升。

??規(guī)模房企去年有不少權(quán)益銷售額出現(xiàn)了下降,2020年有20%的房企權(quán)益銷售額下降,這種情況今年、明年、后年肯定還會看到,特別是踩了紅線的大企業(yè),今天的壓力會更大。

??所以我們認為,現(xiàn)在的房企還是要快速去杠桿,因為這是政策確定的事情。

??今年會有一半的房企“變綠”,當(dāng)然有一些房企努力三年也變不了綠,兩者之間也會產(chǎn)生新的分化。過去在于規(guī)模的分化,今天的分化在于負債上的分化,相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的分化,就算是規(guī)模較大的房企,如果三項財務(wù)指標(biāo)變不了綠,規(guī)模越大,風(fēng)險越大。

??從短期內(nèi)來看,各大房企抓銷售是毫無問題的,但我也和很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)都說過,2020年下半年到2021年下半年,這一年只要抓兩頭就行了,一頭抓投資,投資一定不要出問題,一頭抓營銷,營銷一定要出貨,控制成本,使用各種各樣的營銷手段。這兩頭抓住,至少從風(fēng)險的角度上來說,不會特別大。

??從2020年開始,數(shù)字化就是風(fēng)口,2021年會更加集中在營銷方面,很多房企表示,今年線上獲客的比重和去年比都提出了翻番的要求,現(xiàn)在大多數(shù)都在10%或10%以下,希望在這個基礎(chǔ)上翻一番,把渠道的比重適度往下降一些,因為這塊省下的營銷費用,對于大多數(shù)公司來說就是利潤,用掉的就是成本,省下來的就是利潤。

??現(xiàn)在很多的公司在嘗試這方面的探索,易居去年和阿里做天貓好房,克而瑞也在做各種各樣的線上營銷具體產(chǎn)品,我相信這個速度會非??臁Hツ甏蠹疫€猶猶豫豫,今年很多已經(jīng)成為標(biāo)配。

??與此同時,由于目前整體的開發(fā)已經(jīng)進入到瓶頸,金融環(huán)境也不太支持,所以對于房企來講,還是要開辟第二戰(zhàn)場,尋找第二曲線。原有業(yè)務(wù)爭取保持,每年確保盈利,不要想著做完一千億,還要做兩千億,能夠有適度的規(guī)模保持下去,每年能賺到錢,對于主營業(yè)務(wù)來講,這就是最好的發(fā)展路徑。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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