市場(chǎng) 2021-05-07 14:30:04 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??在監(jiān)管新規(guī)的不斷出臺(tái)背景下,房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變,集中供地給企業(yè)投資布局帶來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn),行業(yè)格局將迎來(lái)重塑。
??但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定劑,雖然政策層面壓力很大,但是市場(chǎng)似乎都在高歌猛進(jìn),行業(yè)規(guī)模不僅比2020年大增,比2019年的銷(xiāo)售面積都同比增長(zhǎng)了20.7%,銷(xiāo)售金額達(dá)到3.8萬(wàn)億元,增長(zhǎng)41.9%。與此同時(shí),一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27576億元,同比增長(zhǎng)25.6%,較2019年一季度增長(zhǎng)15.9%。
??區(qū)域分化仍然是行業(yè)面臨的突出問(wèn)題,其中東部地區(qū)新房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)1.02倍,長(zhǎng)三角三四線城市土拍市場(chǎng)再現(xiàn)“地王”;而東北地區(qū)市場(chǎng)與東部地區(qū)及中西部之間的差距正在拉大。
??2021年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)2020年疫后平穩(wěn)表現(xiàn),“三穩(wěn)”方針下樓市具有增長(zhǎng)剛性。隨著未來(lái)行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代,房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售面積或?qū)⒕S持不增長(zhǎng),未來(lái)或?qū)⒕S持在17億平方米左右,但隨著房?jī)r(jià)上漲,銷(xiāo)售金額或?qū)⒊掷m(xù)增長(zhǎng)。
??01
??銷(xiāo)售金額、面積創(chuàng)新高
??一季度,房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減,成交表現(xiàn)超預(yù)期。
??具體來(lái)看,商品房銷(xiāo)售面積36007萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)63.8%,較2019年一季度增長(zhǎng)20.7%。商品房銷(xiāo)售額達(dá)到3.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)88.5%,較2019年一季度增長(zhǎng)41.9%。3月,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情,商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別同比增38.1%和58.1%。進(jìn)入4月,市場(chǎng)延續(xù)小陽(yáng)春行情,CRIC數(shù)據(jù)顯示,29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2969萬(wàn)平方米,環(huán)比下降4%,同比增長(zhǎng)16%,較2019年同期增幅也有16%。
??區(qū)域分化仍然是房地產(chǎn)前四個(gè)月不可忽視的格局。東部地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)火熱,中部、西部地區(qū)市場(chǎng)有序復(fù)蘇,而東北地區(qū)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn),但成交仍然不及東部和中西部地區(qū)。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看,各區(qū)域市場(chǎng)強(qiáng)、弱波動(dòng)轉(zhuǎn)化,據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)三角區(qū)域上海、杭州等地出現(xiàn)高位回落,粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)走穩(wěn),中西部地區(qū)市場(chǎng)則明顯升溫,鄭州、西安等成交低位回升,重慶、武漢和成都成交異?;钴S,一舉創(chuàng)年內(nèi)新高,僅限于長(zhǎng)沙成交走弱,環(huán)比微跌5%。
??02
??一、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比持贈(zèng)
??受到市場(chǎng)升溫帶動(dòng),一季度大中城市一二手房房?jī)r(jià)也普遍上漲。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算,2021年1-3月份全國(guó)商品房均價(jià)為10658元/平方米。從3月單月來(lái)看,全國(guó)商品房均價(jià)達(dá)到10313元/平方米,繼2月之后再次破萬(wàn)。
??整體來(lái)看,70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格3月環(huán)比上漲0.4%,漲幅與2月持平。
??其中,4個(gè)一線城市銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn),北上深價(jià)格漲幅齊走緩,僅限于廣州環(huán)比上漲1%。31個(gè)二線城市銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),南京、寧波、合肥等熱點(diǎn)二線城市漲幅皆有走擴(kuò)的趨勢(shì),福州環(huán)比上漲1%,長(zhǎng)春、太原和呼和浩特這類(lèi)壓力城市打折降價(jià)常態(tài)化,新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍處下降通道。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,漲幅與上月持平,徐州、無(wú)錫、金華等熱點(diǎn)三線城市價(jià)格持續(xù)高增,環(huán)比漲幅均在0.7%附近,北海、安慶等壓力三線城市價(jià)格持續(xù)走低,但環(huán)比跌幅漸有收窄的跡象。
??
??二手房?jī)r(jià)格漲幅略有走擴(kuò),北京、廣州環(huán)比漲幅升至1.4%。3月,70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
??具體城市而言,北京、廣州二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱,價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步提升至1.4%,上海、深圳價(jià)格漲幅明顯收窄,上海中招新政后學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)但并未顯著降價(jià)。杭州、南京、寧波等熱點(diǎn)二線城市價(jià)格加速上漲,環(huán)比漲幅都在1%附近,南寧、烏魯木齊價(jià)格轉(zhuǎn)跌,太原、長(zhǎng)春更是連續(xù)數(shù)月回調(diào)。
??當(dāng)前全國(guó)主要城市二手房住宅市場(chǎng)仍處于高位,但市場(chǎng)“小陽(yáng)春”行情熱度已褪,需求端或有所收縮,疊加新房市場(chǎng)持續(xù)高供應(yīng),預(yù)計(jì)后續(xù)成交規(guī)模將持穩(wěn)或小幅回落。
預(yù)計(jì),各城市房?jī)r(jià)或?qū)⒕S持分化態(tài)勢(shì),熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)或?qū)⒎€(wěn)步抬升,尤其是那些土拍火爆乃至頻出地王的城市,房?jī)r(jià)看漲預(yù)期更為強(qiáng)烈;壓力城市房?jī)r(jià)或?qū)⒕彶较滦?,現(xiàn)階段打折降價(jià)仍是加速成交去化的必要手段。
03
開(kāi)發(fā)投資額大增,土地購(gòu)置面積仍處于低位
??一季度,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27576億元,同比增長(zhǎng)25.6%,較2019年一季度增長(zhǎng)15.9%。3月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13590億元,同比增長(zhǎng)14.7%,較2019年同期增長(zhǎng)16%。盡管新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積持續(xù)走弱,但施工仍是房地產(chǎn)投資的核心支撐因素,搶工期便是搶回款已成市場(chǎng)共識(shí)。
??“三道紅線”下房企投資保持審慎,新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積整體仍處于低位。房企拿地投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎,紅檔、橙檔房企投資大幅放緩,僅綠檔房企保持增速,很多程度上導(dǎo)致新開(kāi)工面積持續(xù)低位運(yùn)行。未來(lái),房企投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎,緩拿地已是市場(chǎng)常態(tài),短期內(nèi)新開(kāi)工面積較難擺脫下降通道。聯(lián)系到搶工期等同于搶回款,施工面積大概率將持續(xù)提升,2021年或?qū)⒄嬲瓉?lái)市場(chǎng)期盼的竣工大年。
??此外,受土地兩集中新政影響,房企強(qiáng)化深耕區(qū)域城市,土地市場(chǎng)熱度從一二線城市過(guò)渡至“次熱點(diǎn)”三四線城市,土拍“虛火”難降。
??一季度土地購(gòu)置面積2301萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)16.9%,較2019年一季度仍下降9.5%。土地成交價(jià)款809億元,同比下降17.3%,較2019年一季度更是下降32.2%。
??值得關(guān)注的是,房企投資整體保持審慎的同時(shí),也在結(jié)構(gòu)性調(diào)整投資重點(diǎn),集中資金優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)深耕當(dāng)下的熱點(diǎn)城市,以期換取更高的業(yè)績(jī)產(chǎn)出。長(zhǎng)三角地區(qū)熱點(diǎn)三四線城市無(wú)疑成為房企投資重點(diǎn)所向,3月、4月多地出現(xiàn)“地王”,尤其是以紹興為代表的強(qiáng)三線城市再次誕生新的地王,甚至南通、金華等下轄市縣同樣頻出地王。
??
??預(yù)判后市,2021年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù),“金三銀四”節(jié)點(diǎn)支撐下全國(guó)銷(xiāo)售規(guī)模增速將繼續(xù)韌性上揚(yáng),不過(guò)動(dòng)能減弱,增幅有限。東部地區(qū)長(zhǎng)三角城市群內(nèi)二三線城市樓市當(dāng)前火熱,二季度東部地區(qū)銷(xiāo)售表現(xiàn)有望再創(chuàng)歷史新高。一季度以來(lái)北上深杭、成都、合肥等重點(diǎn)城市以相繼約談開(kāi)發(fā)企業(yè)與經(jīng)紀(jì)公司、嚴(yán)查居民端消費(fèi)貸款、收緊調(diào)控政策等指導(dǎo)性動(dòng)作,長(zhǎng)三角內(nèi)政策調(diào)控已向縣級(jí)市細(xì)化,二季度熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍具有較大不確定性。因此預(yù)計(jì)二季度整體全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模將高位持穩(wěn),均價(jià)或?qū)⑿》鶝_高。
??新開(kāi)工方面,預(yù)計(jì)二季度房企房屋新開(kāi)工規(guī)模將走高。“三道紅線”下房企新開(kāi)工策略選擇上將以東部熱點(diǎn)城市為重心,加快新開(kāi)工進(jìn)度與施工工期以便待開(kāi)工項(xiàng)目盡快領(lǐng)證預(yù)售,趕在當(dāng)前新房熱市期內(nèi)上市,以完成企業(yè)銷(xiāo)售去化目標(biāo)。
此外,受土地出讓“兩集中”政策影響,房企在22個(gè)核心城市土地購(gòu)置面積將有所降低,但房企競(jìng)爭(zhēng)擠壓下核心城市周邊強(qiáng)三線城市成為房企土拍熱點(diǎn)。因此我們認(rèn)為二季度全國(guó)整體土地購(gòu)置面積規(guī)模將繼續(xù)上探,強(qiáng)三線城市將成為房企爭(zhēng)奪重心。房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)投資額規(guī)模繼續(xù)高位,增速將適度回落。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論