???自2021年首日正式實行房貸“兩集中”政策以來，房住不炒之下，政策監(jiān)管重心逐漸轉(zhuǎn)向銀行房貸。

??半年來，各地紛紛加入上調(diào)房貸利率陣營，比如廣州曾三度上調(diào)利率水平，惠州二套房利率更是突破7%，進入5月份，各地密集上調(diào)，截至目前至少已有6個城市明確上調(diào)房貸利率水平。

??“兩道紅線”下，信貸資金管控全面趨緊，樓市“銀根”再度收緊，全國首套、二套房貸平均利率趨勢性上升，嚴查購房首付款來源、熱點城市房貸額度收緊、放貸周期拉長等都成為各城市一致表現(xiàn)。

??綜合而言，未來房貸“漲價”已經(jīng)是大概率事件，房貸利率水平上調(diào)的城市或?qū)⒗^續(xù)擴容，尤其是房價上漲預期強烈、投資性需求過旺的熱點城市，跟進調(diào)整房貸利率加點的可能性更高，前期已經(jīng)調(diào)整的城市不排除在短期內(nèi)再度上調(diào)的可能。

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??深杭蘇甬等房貸利率上調(diào)

??5月初，深圳建行發(fā)布一則通知，將上調(diào)首套房和二套房按揭利率15BP和35BP，由此深圳房貸利率開啟加息通道，隨后工、農(nóng)、中、交及招商銀行均加入上調(diào)房貸利率，此舉被認為是深圳樓市調(diào)控再加碼。

??緊接著杭州、寧波、蘇州跟進，多家銀行上調(diào)首套、二套房貸利率，其中蘇州上調(diào)幅度較大，首套房貸款利率上調(diào)了60BP至5.65%，二套房上調(diào)40BP至6.0%。加入“加息潮”的城市不斷擴容。

??就在4月末，廣州進行了年內(nèi)第三次房貸利率調(diào)整，首套房貸利率調(diào)整為最低LPR+75BP（5.4%），二套房貸最低LPR+95BP（5.6%），相比4月初各上調(diào)10個BP，較2020年末分別上漲21BP和16BP。更早之前，重慶悄然上調(diào)房貸利率，部分銀行網(wǎng)點暫停受理二手房貸業(yè)務。此外，惠州房貸利率水平持續(xù)高位運行，二套房貸款利率更是突破7%，與重慶類似，部分銀行甚至已暫停二手房貸款業(yè)務。

??除了核心一二線城市之外，據(jù)CRIC觀察，紹興、徐州等三四線城市也紛紛迎來房貸利率上漲潮。另據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年至今已有30個城市的房貸利率較2020年底出現(xiàn)上漲。

??蘇州的剛需青年袁鋒經(jīng)歷了此場房貸利率上調(diào)的風波，他表示，房貸利率上調(diào)直接影響其購房成本增加，雖然在調(diào)整前的5.1%簽了貸款合同，但農(nóng)行工作人員并未保證能否按照調(diào)整前利率放貸，“確切的利率還要等貸款下來才清楚”，而他所貸的農(nóng)行也明確審批從嚴，放貸周期長，“估計得兩三個月才能放下來”。

??實際上，樓市熱度不減帶來的需求端旺盛，致使部分銀行額度收緊，從而衍生出貸款審批要求趨嚴、審批時間放慢、放款時間周期拉長等現(xiàn)象。

表：深圳、杭州、寧波、蘇州等首套房、二套房貸款利率調(diào)整情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

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??全國房貸平均利率“四連漲”

??值得注意的是，全國房貸平均利率迎來“四連漲”，數(shù)據(jù)顯示，全國房貸平均利率于2021年2月止跌回升，連續(xù)四個月處在穩(wěn)步上升通道。而2020年3月份至2020年底，全國房貸利率水平曾一直呈現(xiàn)下降趨勢。

??5月，全國首套房貸款平均利率5.33%，環(huán)比再上漲2BP，較2020年底上漲11BP；二套房貸款平均利率5.61%，環(huán)比上漲2BP，較2020年底上漲8BP。

??從各城市表現(xiàn)來看，融360數(shù)據(jù)顯示，2021年開年至今，已有30個城市的房貸利率較2020年底有所上漲，下跌的城市有3個，9個城市房貸利率與2020年底相比持平。其中一線城市中，北京和上海5月房貸利率水平與2020年底持平。值得注意的是，北京雖未上調(diào)房貸利率水平，但部分銀行同樣出現(xiàn)額度收緊的問題。

圖：全國首套房、二套房貸款平均利率

??數(shù)據(jù)來源：融360

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??涉房信貸規(guī)模、用途監(jiān)管趨緊

??銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線”關系非常密切。按照規(guī)定，各類銀行機構房地產(chǎn)貸款占比上限不能超過40%，個人住房貸款余額占比不能超過32.5%。受此影響，各大銀行房貸額度分化，由此出現(xiàn)有些銀行額度偏緊有些銀行相對寬松的情況。

??此外，房貸利率上調(diào)直觀反映信貸資金供需關系變化，居民端購房需求不減，而銀行端涉房信貸供給持續(xù)趨緊。兩者互相作用，才會出現(xiàn)房貸利率上漲的情況。具體表現(xiàn)出兩大方面原因。

??首先，貨幣政策逐步回歸中性，房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)趨緊。從總量上看，貨幣政策繼續(xù)回歸正常化，M2增速持續(xù)回落，截至4月末 ，M2余額226.21萬億元，同比增長8.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個和3個百分點。

圖：2019年1月-2021年4月M2余額、同比增速（億元）

??數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

??從結(jié)構上看，信貸投放有保有壓，房地產(chǎn)等領域持續(xù)趨緊。針對房地產(chǎn)領域，通過貸款集中度管理等制度，全面壓降信貸規(guī)模，進而控制金融體系對房地產(chǎn)行業(yè)的風險敞口。就居民端而言，央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度個人住房貸款余額 35.7萬億元，同比增長14.5%，增速較上年末低0.1個百分點。

??第二，信貸資金用途管理趨嚴，經(jīng)營貸、消費貸等灰色購房資金來源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。3月末，銀保監(jiān)會、住建部、央行等三部門聯(lián)合發(fā)文，全面收緊經(jīng)營貸監(jiān)管，此后多個地區(qū)、多個商業(yè)銀行開展個人住房信貸管理自查。與此同時，監(jiān)管部門懲處力度加大，據(jù)統(tǒng)計，5月至今銀保監(jiān)會已向銀行機構開出59張罰單，總罰金近4億元，其中，信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場是處罰重災區(qū)。

??從近期金融數(shù)據(jù)來看，4月住戶部門短期貸款增加365億元，同比少增1915億元，一定程度上表明信貸資金用途監(jiān)管取得成效。

圖：2020年2月-2021年4月住戶部門短期貸款、中長期貸款增量（億元）

??數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

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??“房貸漲價”城市持續(xù)擴容

??房貸利率調(diào)整是諸多信貸政策工具中最為溫和的手段，根據(jù)需求端表現(xiàn)調(diào)整利率水平已成為常規(guī)操作，未來“房貸漲價”的城市將持續(xù)擴容，那些房價上漲預期強烈、投資需求旺盛的熱點城市將會陸續(xù)加入。

??從目前來看，“加息”后對于打壓投資性購房需求效果較為明顯，畢竟貸款成本直接決定其投資回報率。但從“剛需”的角度而言，難以真正抑制其加杠購房的意愿，因為房貸利率上調(diào)意味著每月增加數(shù)百元的購房支出，負擔較為有限。

??相較而言，房地產(chǎn)信貸規(guī)模管控和用途管控更為直接有效。

??就信貸規(guī)模管控而言，落實貸款集中度兩道紅線要求，合理控制個人住房貸款規(guī)模占比，尤其是已經(jīng)超標的商業(yè)銀行，更應采取一系列管控措施。信貸資金用途管理仍將從嚴執(zhí)行，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責，加強對購房者首付資金來源審查管理，利用低息經(jīng)營貸套利購房、挪用消費貸購房等違規(guī)行為仍將受到高壓監(jiān)管和嚴厲處罰。

??房貸“漲價”城市持續(xù)擴容，熱點城市跟進調(diào)整房貸利率加點已是大概率事件，而前期已經(jīng)調(diào)整的城市不排除短期內(nèi)再度調(diào)整利率水平的可能。受此影響，全國房貸利率仍具備明顯上行空間，短期內(nèi)易漲難跌，預計2021乃至2022年，全國首套房、二套房貸款平均利率延續(xù)穩(wěn)步上移走勢，利率水平或逼近甚至超越疫前。