??6月10日，中南建設(shè)發(fā)布了一則公告，內(nèi)容是關(guān)于公司境外全資子公司HZID于6月9日完成了1.5億美元高級無抵押定息債券發(fā)行，債券期限364天，票面利率高達(dá)12%。

??有投資者對此感到費(fèi)解，因此在線上發(fā)出質(zhì)疑：“為什么利率這么高還要借，公司缺錢到如此地步了嗎？”

??實際上，高息發(fā)債的不止中南建設(shè)一家。5月18日，佳源國際控股發(fā)布的一則公告稱，擬上市一筆票面利率為11%，于2024年到期的1.3億美元優(yōu)先票。而此前一月份，佳源國際控股還發(fā)行過一筆票面利率高達(dá)12.5%的美元債。

??即使如此，這些房企可能仍是“幸運(yùn)”的。

??眾所周知，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行美元債最大的用途就是借新還舊。據(jù)一位TOP30上市房企首席財務(wù)官表示，今年以來，受市場環(huán)境影響，已經(jīng)有很多房企借不了新的美元債，因此面臨在此期間到期的美元債，這些房企只能用自有資金兌付，這對目前現(xiàn)金流本不富裕的房企而言毫無疑問是雪上加霜。

??實際上，今年以來，房企發(fā)債規(guī)模就開始縮水，尤其是海外融資呈現(xiàn)高開低走的趨勢。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%，創(chuàng)下近三年低點(diǎn)；前五月房企海外融資規(guī)模亦同比下降約29%，折合人民幣約1511億元，為2018年以來最低點(diǎn)。

??雖然在部分房企看來，這只是短期的市場狀況，但聯(lián)合資信此前發(fā)布的一份研究報告表明，未來，在防風(fēng)險的大背景下，房企債權(quán)融資難度將不斷升級，預(yù)計房企全年融資規(guī)模都將保持低位，房企的海外發(fā)行意愿也將受到一定打擊。

??海外債持續(xù)降溫

??自去年下半年房企“三道紅線”融資監(jiān)管政策發(fā)布以來，房企多種融資方式均在加碼調(diào)控中，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，這也導(dǎo)致今年以來房企融資規(guī)模銳減。

??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%，創(chuàng)下近三年低點(diǎn)。CAIC數(shù)也據(jù)顯示，5月單月境內(nèi)外融資總量環(huán)比下降近四成，發(fā)債房企數(shù)量進(jìn)一步減少，僅為上月的一半。

??一位總部位于上海的閩系房企人士表示，現(xiàn)在銀行收緊了不給房地產(chǎn)貸款，信托借款風(fēng)險太高，所以投資部門的人都在各種渠道找錢融資。

??以往，發(fā)行美元債是房企融資的一個重要途徑，但從今年前五月的情況來看，房企發(fā)行海外債的規(guī)模也在進(jìn)一步縮水。

??根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來房企發(fā)海外債呈現(xiàn)高開低走的趨勢。2021年1月份，房企海外債發(fā)行總額達(dá)796.5億元，是上年12月份的4.58倍，開局勢頭良好。但3月份、4月份發(fā)行額均不足150億元，5月份雖有回升，但仍處于今年以來的偏低位置。

??目前美元債發(fā)行量收縮的原因，上述上市房企首席財務(wù)官認(rèn)為：“主要是信心問題?！逼浔硎荆谑袌鲂判暮艽嗳酰糠止量諜C(jī)構(gòu)刻意傳假消息，先沽空再低價買回，這導(dǎo)致市場氣氛很差，買債的需求下降不少。

??在浙江房企一負(fù)責(zé)資本市場的人士看來，該問題可以從兩個方面來看。

??“從實際執(zhí)行的角度來說，一方面是由于一季度中資美元債風(fēng)險頻發(fā)，投資人比過往保守了不少，投資意愿也是比以往有所下降；從公司角度來說，美元債是非常有吸引力的重要融資渠道，不過受‘三道紅線’影響，目前各家還是比以往謹(jǐn)慎了很多，市場不好的話大部分都會持觀望態(tài)度。”該人士表示。

??隨著融資不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈持續(xù)偏緊，為了拓寬融資渠道，不少房企將眼光盯向了綠色債券，導(dǎo)致了綠債發(fā)行逆市上升。

??據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2021年5月末，房企海外綠色債券融資總額達(dá)278.38億元，占同期海外債發(fā)行總額的17.14%，是2020年全年海外綠債發(fā)行總額的1.65倍。

??房企融資成本“冰火兩重天”

??雖然房企海外發(fā)債規(guī)模在收縮，但發(fā)債利率卻仍在走高。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年前5個月，房企海外債平均融資成本為6.58%，較2020年5月份復(fù)蘇后的海外融資成本（6.33%）微升。

??這主要是因為今年一季度以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)在外發(fā)行中資美元債成本較高，加上2021年以來，多個地產(chǎn)中資美元債出現(xiàn)大幅折價以及信用事件，疊加長期美債收益率走高以及房企“三道紅線”后融資難度增大等因素影響，弱資質(zhì)主體利率普遍上升。

??同時，房企間發(fā)債成本也進(jìn)一步分化。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，5月份以來，發(fā)行美元債票面利率最高的就是中南建設(shè)上述提到的票面利率為12%的債券，緊隨其后的是佳兆業(yè)集團(tuán)和佳源國際控股，二者發(fā)行的兩筆美元債利率分別為11.65%和11%。這幾家房企海外發(fā)債單筆債券利率均在10%以上。

??中南建設(shè)在回復(fù)投資者問詢中表示，公司外匯來源渠道有限，用境內(nèi)資金償還外匯借款的時間效率低，不確定性大。為了應(yīng)對近期可能的美元債券還款風(fēng)險，公司計劃發(fā)行新債券償還原有債券，但發(fā)行期間恰逢行業(yè)企業(yè)債務(wù)違約，因此12%票面利率的確偏高，但僅是短期市場狀況反映。此外，其還表示，公司堅持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，預(yù)計本次融資對公司總體利息支出影響有限。

??相比這些高息發(fā)債的房企，另一些房企則與之形成鮮明對比。

??在中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計中，5月以來，單筆美元債票面利率最低的是遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其發(fā)行的一筆規(guī)模為4億美元的債券利率僅為3.25%；此外，旭輝控股也于5月發(fā)行了兩筆海外債券，一筆1.5億美元規(guī)模債券利率為4.8%，另一筆發(fā)行規(guī)模為3.5億美元的債券利率為4.45%。上述三筆債券是5月以來新發(fā)美元債利率較低的，而其共同點(diǎn)為，均是綠色債券。這也從側(cè)面印證了目前房企紛紛發(fā)行綠債的原因。

??未來，隨著行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企的發(fā)債成本預(yù)計也將保持分化狀態(tài)。聯(lián)合資信認(rèn)為，財務(wù)表現(xiàn)良好的房企將獲得更高的有息債增速，企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴?，融資成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)優(yōu)化和改善；反之，債務(wù)狀況較差或者杠桿本身較高的房企，融資量增長將會受限。