??“房地產(chǎn)市場熱度延續(xù)，但受房企推盤量大幅回落影響，供應(yīng)端呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，5月29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比微降，百強房企業(yè)績增速進一步放緩。

??供不應(yīng)求背景下，狹義庫存延續(xù)小幅微降態(tài)勢，5月繼續(xù)下降至5.7億平方米，廣義庫存持穩(wěn)在37億平方米，良好的成交表現(xiàn)促使去化周期降至10.79個月。從城市角度而言，超7成城市庫存回落，重點29城商品住宅庫存消化周期進一步縮短，比如，福州、成都、寧波、濟南等均供求比小于0.8。

??各能級城市依舊呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢。一線韌性較強，狹義庫存同環(huán)比齊降；二線狹義庫存同比漲幅居首，其中近六成共17個二線城市5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、?？诘瘸鞘袔齑鏉q幅超50%以上；而三線城市廣義庫存增幅顯著高于百城平均?！?

??01

??商品房待售面積連續(xù)3個月回落

??房地產(chǎn)市場整體庫存延續(xù)回落態(tài)勢，其中5月庫存已低于去年同期。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。其中，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房待售面積全部減少。

??具體而言，得益于市場成交火熱，供不應(yīng)求帶動整體庫存回落，住宅待售面積降幅顯著，較4月減少399萬平方米，辦公、商業(yè)待售面積降幅有限，5月較4月下降均不超20萬平方米，整體去化壓力依舊較大。

圖：全國商品房各類物業(yè)累積待售面積（單位：萬平方米）

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

??02

??狹義庫存微降，三四線廣義庫存增幅超百城平均

??2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年5月百城商品住宅庫存量達(dá)到了56926萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長2%。主要是由于傳統(tǒng)“金三銀四”銷售旺季已過，5月房企推盤積極性走弱，成交熱度卻持續(xù)走高，成交量略高于供應(yīng)量，導(dǎo)致狹義庫存小幅微降。

??具體來看，一線城市中深圳最值得關(guān)注，居民購房需求持續(xù)高漲，成交熱度有增無減，庫存量環(huán)比持續(xù)回落，供求比僅為0.78。二線城市中庫存總量TOP3沈陽、青島、太原5月末狹義庫存總量均超2000萬平方米，庫存同比上漲城市占比達(dá)6成，銀川、哈爾濱、?？诘葷q幅均超50%。在13個庫存下降的城市中，南昌、貴陽、合肥跌幅超35%，降幅顯著。

圖：2021年5月末商品住宅庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??盡管狹義庫存小幅微降，但受首輪集中供地成交影響，土地成交規(guī)模較上月大幅增長，未開工地塊總量上升，使得5月百城廣義庫存小幅微增，2021年5月末達(dá)376152萬平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲7%。

??一線城市中，上海、深圳廣義庫存同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，北京廣義庫存則迎來階段性上行，主要是北京首場集中土拍所致，成交面積高達(dá)341萬平方米，以此帶動未開工地塊量穩(wěn)步上升。而二線顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-9%左右，三四線城市同比增幅更是高于百城平均。

??值得注意的是，相較于去年同期，5月百城庫存漲多跌少，不同城市分化持續(xù)加劇。

??以保定、廊坊、張家口等為代表的河北諸城廣義庫存量顯著增加，漲幅超20%，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。鎮(zhèn)江、河源、蕪湖、珠海、溫州等部分東部沿海城市同比漲幅皆超3成，同樣面臨潛在庫存風(fēng)險。而合肥、晉江等城市廣義庫存量穩(wěn)步回落，跌幅均超45%，目前的庫存風(fēng)險不大。

圖：2021年5月末商品住宅廣義庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??03

??庫存消化周期下跌至10.8個月

??在狹義庫存微降，成交熱度延續(xù)的雙重作用下，5月百城商品住宅去化周期穩(wěn)中有降，由2021年4月末的12.34個月降至10.79個月，顯著低于2020年同期水平，其中一線城市領(lǐng)降，降幅超4成。

??不同能級城市去化周期均保持降勢。一二線去化周期與百城庫存去化周期基本重合，持穩(wěn)在10個月左右，整體庫存風(fēng)險基本可控；三四線降至11.99個月，略高于百城平均。

圖：百城2019年以來商品住宅庫存量去化周期變動情況（月）

??備注：2021年5月商品住宅庫存去化周期=2021年5月末商品住宅庫存量/近3月商品住宅成交面積均值

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個月以下，庫存風(fēng)險相對較小。值得關(guān)注的是廣州，去化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出大幅回落，去化周期穩(wěn)步降至8.67個月，房企推盤節(jié)奏放緩，以及居民購房熱情雖有回落，但總體仍延續(xù)供不應(yīng)求行情。

??30個二線城市多數(shù)去化周期在12個月以內(nèi)，僅有哈爾濱、沈陽、呼和浩特、太原4個城市庫存消化周期超過2年。從變化情況來看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言顯著回調(diào)，沈陽、哈爾濱等弱二線城市，消化周期均在30個月以上且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。

??三四線城市“去庫存”好于預(yù)期，同、環(huán)比均呈現(xiàn)跌多漲少。庫存下降的城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個月以下，庫存見底。而梅州、連江、洛陽、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個月以上，庫存風(fēng)險逐漸加大。

圖：2021年5月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??從6月市場熱度來看，預(yù)計狹義庫存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢，跌幅預(yù)期在5%以內(nèi)。

??隨著房企年中沖刺季臨近，供貨力度預(yù)期顯著回升，成交有望實現(xiàn)較大提升，部分下行周期比較明顯的中西部三四線城市，部分房企為回籠資金，將以降價折扣方式加大促銷力度，成交曾都預(yù)期會略高于供應(yīng)，因此將拉動狹義庫存下行，去化周期大概率維持在10-12個月左右。

??而隨著核心城市集中土拍收尾，房企資金投入或轉(zhuǎn)向其他有潛力城市，土地購置面積預(yù)計將迎來大幅回升，再加上“三條紅線”下房企資金承壓，新開工熱情或?qū)⒆呷?，因此，廣義庫存大概率將高位企穩(wěn)。