市場 2021-07-12 09:02:53 來源:丁祖昱評樓市
??“抱團漲價”“掛牌價格虛高”的賣房人,慌了!
??作為房地產風向標的上海,在7月9日正式開啟二手房掛牌價核驗政策,未通過價格核驗的二手房源,將無法對外發(fā)布。這是繼去年底規(guī)定新增房源交易核驗環(huán)節(jié)之后,上海針對二手房市場管控的又一記重拳。
??按照最新規(guī)定,上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù),對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。接下來,上海市住建委、市房管局等八部門將開展房地產市場秩序專項整頓,整治違規(guī)發(fā)布信息(含未經房源核驗發(fā)布二手房源信息)、違規(guī)銷售、擾亂市場秩序的違法行為。
??值得注意的是,針對二手房房價方面的強監(jiān)管,上海并非首例。自2月以來,已有至少七城開啟二手房指導價。從二手住宅成交來看,深圳二手房成交“暴跌”,6月僅成交2820套,同比下降超七成,創(chuàng)下2003年以來最低值,而重點城市已有半數(shù)二手住宅成交量自五月以來出現(xiàn)下滑,未來在強管控之下,成交量價將趨于理性。
??在“房住不炒”之下,或有更多城市加入“二手房指導價”政策中來,尤其是一二手房價倒掛較為嚴重的城市,跟進的可能性更大,未來全國各地或將進入二手房指導價時代。
??2021年以來,為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,上海、西安、合肥等24個城市相繼升級樓市調控,內容主要涉及“四限”,部分城市新增“設立二手房參考價格”。
??上半年,上海仍然是房地產調控的風向標,政策連番7次加碼。自1月21日,上海率先出臺“滬十條”,假離婚買房漏洞被堵,接下來幾乎每月都會有調控政策出臺,2月6日,上海新房認購積分搖號制度正式施行;3月3日,“滬七條”發(fā)布,按照優(yōu)先購房政策購買的商品房限售5年;3月12日,上海房管局發(fā)布公告,2021年上海將采取集中批量供應新建商品房;5月28日,上海再規(guī)范購房條件,獲得新房認購資格即認定為名下購房套數(shù)。
??上述調控內容鮮有針對二手房方面的具體措施。下半年開始的首月,上?!岸址繀⒖純r”制度還是來了。以市場真實價格為依據(jù),沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。
??今年上半年,在一系列的調控作用下,上海新房市場熱度有所降溫,一方面部分購房者溢出至二手房市場,加之上海二手房市場受調控影響較小,二手住宅成交量價走高。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示,上半年上海二手房累計成交180387套,同比增加61%,較2019年也有近5成漲幅,成交均價41270元/平方米。單月來看,6月共成交27884套,環(huán)比增長9.7%,同比增加0.2%,其中,1月共成交4萬余套,是2014年6月以來單月成交套數(shù)新高。
??從房價的角度而言,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,自2020年以來上海二手房價格指數(shù)持續(xù)走高,其中同比上漲幅度增加較為明顯,5月二手住宅房價同比上漲9.5%。
??值得注意的是,上海二手房管控內容趨于全面,上半年上海便撤銷信息不全、沒有建立二維碼標識的違規(guī)房源,加上價格核驗之后,后續(xù)一些價格虛高,較市場真實價格或正常價格的房源偏高的房源將被強管控,以此限制虛高炒作房源、隨意漲價的行為。
圖:2019年1月-2021年6月上海二手住宅成交量價
(單位:套、元/平方米)
??數(shù)據(jù)來源:CRIC
圖:上海二手住宅月度房價指數(shù)(單位:%)
??數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局
??02 全國七城實行二手房指導價
??隨著上海發(fā)布二手房源價格核驗政策,全國“二手房指導價”的城市擴增至7個。
??2月8日,深圳住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》,成為首個建立二手房成交參考價發(fā)布機制的城市,具體而言,以二手住房網簽價格為基礎,參考周邊一手住房價格,綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格,并按照市域全覆蓋、區(qū)域網格化原則,以住宅小區(qū)為區(qū)域網格單元,發(fā)布3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。
??隨后,一系列連鎖反應正在發(fā)生。深圳各大銀行陸續(xù)將根據(jù)成交參考價格發(fā)放二手房貸款,通過與銀行的聯(lián)動,配合貸款指導政策等一整套組合拳,以實現(xiàn)降杠桿,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
??3月2日,無錫跟進建立二手住房價格信息發(fā)布機制,對已經成交的房源信息和明顯異常的掛牌價格予以下架。一個月后,寧波加碼樓市調控,建立熱點學區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制,落實交易參考價格在金融信貸等應用,同時加強對二手房掛牌價格的監(jiān)測,及時下架掛牌價格明顯異常房源。
??5月,成都建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制,并公布首批201個住宅小區(qū),一個多月后的7月8日,成都便公布第二批286個住宅小區(qū)二手房成交參考價,最高限價33006元/平方米,較首次最高參考價減少6294元/平方米。
??設置二手房參考價對市場影響幾乎是立竿見影。其中深圳是較早實行二手房管控政策的城市,從目前效果來看,二手房成交量暴跌七成,據(jù)媒體報道,深圳出現(xiàn)部分中介門店關店的情況。
??從成交數(shù)據(jù)來看,6月深圳二手住宅共成交2820套,跌破3000套大關,環(huán)比下降22%,同比下降73.8%。上半年除了2月份同比有所上漲以外,其余月份明顯低于去年同期,并呈現(xiàn)出逐月下降趨勢,3月以來同比跌幅持續(xù)擴。受政策影響,深圳二手住宅市場熱度短期內難以恢復。
圖:2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量價
(單位:套、元/平方米)
??數(shù)據(jù)來源:CRIC
??03 6月15城二手住宅成交突破10萬套
??值得注意的是,隨著疫情的恢復以及需求端旺盛,2021年上半年以來重點15城二手住宅成交套數(shù)超51萬套,較2020年同期增加31.2%,成交量高于2012年以來的歷史均值。單月來看,6月重點15城二手住宅成交10.9萬套,環(huán)比微降4.2%,同比下降11.9%。
??隨著近幾個月調控收緊,以及房貸利率上調的影響,重點城市二手住宅市場進入盤整期。
??6月15城二手住宅年初累計成交量同比漲幅已出現(xiàn)持續(xù)收窄現(xiàn)象,4月以來,重點城市二手住宅成交量顯著降溫。究其原因,上半年中央多次強調“房住不炒”,一線城市及重點二三線城市積極相應,熱點城市調控全面升級。
??單城市來看,揚州二手住宅成交環(huán)比降幅最大,6月成交量環(huán)比減少27.5%;同比來看,深圳降幅最大,同比下降73.8%。從累計成交情況來看,北京6月二手住宅成交量同比增加75.2%;而深圳二手住宅成交量上半年累計減少36%。
??從重點城市二手住宅成交價格來看,易居研究院數(shù)據(jù)顯示,重點11城二手住宅價格在2016 年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢,從近期表現(xiàn)來看,2021年1-4月二手住宅成交量同比曲線和二手住宅宅價格指數(shù)同比漲幅曲線持續(xù)上揚,5月二手住宅成交量平均增速由漲轉跌,6月下降至29%,二手住宅價格指數(shù)再次進入下降周期,預計7月二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)收窄。
表:重點15城二手住宅成交量增速
??數(shù)據(jù)來源:易居研究院
??從全國而言,重點城市自5月以來二手住宅量價同環(huán)比出現(xiàn)轉折,進入由漲轉跌的下行周期。比如深圳、佛山、大連、青島、蘇州、杭州和揚州七城6月二手房成交量同環(huán)比均有所下滑,其余城市也出現(xiàn)漲幅收窄的情況。同時也有四個城市上半年累計成交出現(xiàn)大幅下滑,深圳、成都和大連降幅均在20%以上。但各城市之間的熱度分化也在延續(xù)。
??此次上海加入“二手房指導價”也預示著二手住宅將進入全面收緊階段,后續(xù)相關市場指導價會細化至區(qū)域板塊乃至單個小區(qū)。眾所周知,虛高掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場已成為二手房交易市場的“四宗罪”,接下來重點城市在規(guī)范二手住宅方面將重點圍繞上述四方面重點出擊。值得注意的是,年初以來,重點城市二手住宅成交熱度受學區(qū)房影響較大,接下來學區(qū)房將成為監(jiān)管重中之重。
??未來二手住宅成交量價持續(xù)火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市,將迎來“二手房指導價”時代,并效仿深圳和成都模式,把二手房參考價與銀行貸款掛鉤,一系列組合拳之下力保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產大事件盤點
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
- 5陣地丨前三季度代建項目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計局:房地產實現(xiàn)高質量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術規(guī)范國家標準發(fā)布
- 10吉林:重點打擊抹黑、唱衰房地產市場的不當言論