市場(chǎng) 2021-07-13 09:12:52 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??2021年7月9日,中國人民銀行宣布,將于2021年7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后,金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.9%。
??據(jù)了解,此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn),除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機(jī)構(gòu)外,對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),降準(zhǔn)釋放長期資金約1萬億元。
??從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看,雖然此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn),但與房地產(chǎn)的整體關(guān)聯(lián)度并不是很大,整體來看,降準(zhǔn)后,市場(chǎng)資金充裕度增加,實(shí)質(zhì)上還是為了提升金融服務(wù)能力,更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
??01 貨幣政策取向依然以“穩(wěn)健”為準(zhǔn)
??中國人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率最直接的影響為市場(chǎng)資金的流動(dòng)性變充裕,據(jù)中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率答記者問表示,此次降準(zhǔn)是貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作,釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利(MLF),還有一部分資金被金融機(jī)構(gòu)用于彌補(bǔ)7月中下旬稅期高峰帶來的流動(dòng)性缺口,增加金融機(jī)構(gòu)的長期資金占比,銀行體系流動(dòng)性總量仍將保持基本穩(wěn)定。
??從根本上來看,此次降準(zhǔn)主要為三個(gè)方面:
??一是在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí),增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力,為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
??二是調(diào)整中央銀行的融資結(jié)構(gòu),有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定資金來源。據(jù)了解,今年以來部分大宗商品價(jià)格持續(xù)上漲,一些小微企業(yè)面臨成本上升等經(jīng)營困難,此次降準(zhǔn)也是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度。
??三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約130億元,通過金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會(huì)綜合融資成本。
??下一步,中國人民銀行也將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,保持流動(dòng)性合理充裕。
??02 此次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限
??從2020年央行的降準(zhǔn)情況來看,2020年上半年央行曾三度降準(zhǔn),釋放長期資金約1.75萬億元,并兩度下調(diào)LPR利率中樞,5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。
??但下半年起,房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境開始發(fā)生根本變化,首先是“三條紅線”的出臺(tái),2020年8月20日央行和住建部在北京召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上提出了房企融資的“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn),分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值,并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模,倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。這標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入,對(duì)后續(xù)房企融資的影響十分深遠(yuǎn)。
??在提出三條紅線之后,相關(guān)的政策和表態(tài)接踵而至,下發(fā)三張監(jiān)測(cè)表,強(qiáng)調(diào)此次監(jiān)管為穿透式,表內(nèi)表外全覆蓋。這一系列的動(dòng)作充分表明對(duì)房企的融資監(jiān)管進(jìn)入了一個(gè)新的階段,以往可以采取的財(cái)務(wù)手段基本都已失效。
表:2020年提出三條紅線后部分房企融資相關(guān)政策及表態(tài)
資料來源:CRIC整理
??接著2020年的最后一天,中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,從房地產(chǎn)貸款占比以及個(gè)人住房貸款占比“兩條紅線”上進(jìn)一步提出管理要求。
表:房地產(chǎn)貸款集中度管理要求
注:1. 農(nóng)合機(jī)構(gòu)包括: 農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社。2. 不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。
??從目前來看,無論是從房企端的“三條紅線”還是從銀行端的“兩條紅線”,都絲毫沒有放松的跡象。因此,在這樣的的整體環(huán)境下,由于資金被限制,因此也很難有更多的資金進(jìn)入。
??與此同時(shí),整體來看,當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好,人民銀行也堅(jiān)持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性,堅(jiān)持正常貨幣政策,不搞大水漫灌。所以本次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)整體影響其實(shí)并不大。
??03 典型房企融資額已是2018年以來最低
??在“三條紅線”出臺(tái)疊加房貸集中度管理政策出臺(tái)后,房企融資環(huán)境持續(xù)收緊,房企融資壓力也在持續(xù)凸顯,同時(shí)也有部分房企降杠桿意愿增強(qiáng),整體融資量下降明顯。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元,同比下降34%,環(huán)比下降29%,是2018年以來的最低水平。分季度來看,一季度融資額同環(huán)比雙降,且僅高于2018年Q3水平,二季度下降幅度更大。
圖:2018年-2021年上半年房企季度融資情況
(單位:億元)
備注:1、外幣融資統(tǒng)一按融資當(dāng)月月末匯率換算為人民幣,監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸和一般銀行貸款;
2、如沒有特殊說明,本文所有的2021年上半年融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均截止至2021年6月21日。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理
??從單月融資情況來看,2021年1月的融資額達(dá)到1807億元,環(huán)比漲幅較大,主要由于年初額度相對(duì)寬松,加上房企2021年上半年達(dá)到償債高峰,積極借新還舊。
??隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊,房企的融資量下降明顯,2-6月房企的融資水平均屬于較低水平,單月融資量在千億元左右徘徊,這5個(gè)月的平均融資額未達(dá)千億元。未來在政策調(diào)控持續(xù)下,房企融資壓力持續(xù),融資量或?qū)⒕S持當(dāng)前較低的態(tài)勢(shì)。
圖:2019年-2021年6月房企單月融資額情況
(單位:億元)
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理
??從各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來看,僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加,規(guī)模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過50%。
??從梯隊(duì)上來看,四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降,其中TOP31-50的房企下降幅度最大,同比減少53.50%至922億元,而TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為23.48%,降幅最小,主要在于該梯隊(duì)的房企規(guī)模增長訴求較大,雖在融資收緊下融資量有所下滑,但仍保持較為相對(duì)積極的融資態(tài)度。
圖:2021年上半年各梯隊(duì)房企融資規(guī)模變化
(單位:億元)
??數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理
??由此可見,在各種政策持續(xù)收緊下,房企融資規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下降。政策推進(jìn)下房貸集中度管理成效初顯,銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速也創(chuàng)下了歷史新低,從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來看,政策收緊的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變,房地產(chǎn)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。
??在這樣的背景下,此次央行降準(zhǔn)雖然可釋放長期資金約1萬億元,但與整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度并不大,影響有限。其本質(zhì)還是保持流動(dòng)性合理充裕,并且對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的支持作用。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論