??今年以來，多數(shù)熱點城市調(diào)控持續(xù)升級。7 月 22 日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正明確，要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。近日，一則關于“房企拿地銷售比不得超過40%”的消息不脛而走，被納入“三道紅線”試點的房企，已被監(jiān)管要求買地金額不得超年度銷售額的40%，否則會被限制融資。7月23日，住建部等八部委發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》。近期的政策密集出臺，給房地產(chǎn)市場走勢帶來了很大的不確定性。

??圍繞下半年市場怎么走、房企該如何應對，易居房地產(chǎn)研究院近日在上海舉辦了主題為《調(diào)控不斷收緊，下半年樓市走向與房企應對》的易居論壇，多位專家及業(yè)內(nèi)人士發(fā)表觀點。

??會議認為，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，下半年和明年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境不容樂觀，下半年熱點城市房地產(chǎn)市場將降溫，2022年全國樓市總體降低迷程度可能趕超2014年（過去10年最低迷的年份）。新形勢下加杠桿、擴規(guī)模策略已不可取，房企需要減速增質(zhì)，做好產(chǎn)品、提高品質(zhì)是關鍵。上海調(diào)控非常到位，政府對新房銷售違規(guī)行為零容忍，核心區(qū)域二手房掛牌量減少，預計下半年樓市有所降溫。

??下半年調(diào)控政策只緊不松，下半年和明年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境不容樂觀，明年全國樓市降溫顯著，房企需做好應對策略

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對于當前的國際國內(nèi)金融環(huán)境、調(diào)控政策以及房地產(chǎn)市場形勢作了深入系統(tǒng)的分析。從金融環(huán)境來看，國際上美國目前處于經(jīng)濟復蘇、疫情反復、就業(yè)率還未恢復至疫情前的情況，預計美聯(lián)儲不會快速收緊貨幣政策，但需要看到的是近幾個月美國通脹上升得比較厲害，客觀上需要貨幣收縮。國內(nèi)7月初雖然進行了全面降準，但降準釋放的資金對房地產(chǎn)的利好有限，明后年大概率面臨外部金融環(huán)境收緊的形勢，屆時國內(nèi)金融環(huán)境也將小幅收緊，房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的壓力更大。從政策環(huán)境來看，韓正副總理近日在加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議上的講話，表明下半年調(diào)控只緊不松。7月27日，中誠信國際將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面，這顯示中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。他進一步分析，從金融環(huán)境和調(diào)控政策來看的話，當前房地產(chǎn)短周期的位置類似2013年，下半年熱點城市趨于降溫，但余溫尚存，而明年全國樓市低迷程度可能趕超2014年（上一輪樓市調(diào)整的低迷期）。從城市來看，當前深圳樓市已經(jīng)明顯降溫，上海下半年和明年也將降溫，廣州、杭州、無錫、徐州等熱點二三線城市也將陸續(xù)降溫。

??新形勢下加杠桿擴規(guī)模策略已不可取，房企需要降速增質(zhì)，做好產(chǎn)品、提高品質(zhì)是關鍵，下半年拿地機會將好于上半年

??旭輝集團投資中心總經(jīng)理黃暉表示，7月八部委發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》明確指出，力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。目前已有10多個城市新房和二手房均限價，這對樓市的預期影響很大。而今年以來按揭貸款持續(xù)收緊，對開發(fā)企業(yè)的影響很大，而且是全國性的，比如武漢、廈門等城市二手房貸款很難，這影響到部分改善型樓盤銷售，因為很多客戶需要賣掉舊房子才能買新房。在長效機制逐步形成的情況下，預計未來全國性的大行情將不再有，企業(yè)靠高杠桿外延式野蠻增長的階段已經(jīng)一去不復返了，未來只能靠產(chǎn)品迭代等內(nèi)生性增長。比如旭輝推出“透明工廠”，購房者可以參觀工地，材料、工藝等均透明化，讓消費者明白消費。房地產(chǎn)形勢雖不容樂觀，但企業(yè)只要踏踏實實發(fā)展做好產(chǎn)品，我們對未來還是充滿信心的。就投資端來說，我們下半年的策略是要守住底線，投資能夠滿足利潤率要求的項目。

??上海凱萊投資董事長徐宏峰表示，從這次對互聯(lián)網(wǎng)壟斷行業(yè)的打擊來看，將對中國經(jīng)濟產(chǎn)生史無前例的影響，說明國家絕不容許行業(yè)出現(xiàn)壟斷，這不利于社會財富的平均分配。房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的問題是占用的社會資源太多，同樣不利于社會財富的平均分配。現(xiàn)在房企拿地選擇很艱難，比如上海、江浙等地新房好賣，但利潤率很低；有些中小城市地價便宜、利潤率高，但銷售有困難。我認為，不論房地產(chǎn)市場形勢如何，需求會一直存在，需要用新的產(chǎn)品來滿足新的需求。對于房企來說，今后的策略不能再過分追求快周轉(zhuǎn)和高增長，需要踏踏實實做產(chǎn)品，不只是一二線城市，很多地縣級城市都存在好的機會。比如我們公司深耕的城市之一云南曲靖，是全省第二大城市，擁有600萬人口，大企業(yè)進入的少，行業(yè)競爭不明顯，市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。作為小企業(yè)的代表，我們凱萊的策略就是要控制規(guī)模，用自有資金拿地，做好產(chǎn)品。

??景瑞地產(chǎn)集團投資總經(jīng)理劉茂春表示，對房地產(chǎn)投資端來說，今年比2017-2018年更難，上半年熱點城市競爭激烈，地價太高。近兩年幾家等銷售千億規(guī)模的房企相繼出事，說明今后高杠桿模式已不太可取。房地產(chǎn)業(yè)進入下半場后，房企想要發(fā)展還是要靠有質(zhì)量的增長，做好產(chǎn)品是關鍵。我們對下半年的投資還是比較樂觀的，上半年22城首批集中供地，地價太高，下半年會便宜些，對現(xiàn)金流充沛的企業(yè)來說是好事，但是在目前的形勢下也不宜太冒進。

??中梁地產(chǎn)集團投資中心副總經(jīng)理胡曉闖表示，2016－2018年我們公司曾在高增長中獲得巨大成功，但2019年以來隨著市場的變化，我們的策略也在調(diào)整，以二三線為主，兼顧少量的強四線地區(qū)，做好品質(zhì)和口碑，加強深耕能力的建設。當前開發(fā)商普遍面臨的問題是，利潤率接近制造業(yè)，從哪些環(huán)節(jié)可以提高是大家普遍關注的。我們認為，在投資上，一二三四線城市需要均衡布局， 當前全國性的高周轉(zhuǎn)已經(jīng)弱化，但部分城市的高周轉(zhuǎn)還是有必要存在的，跑得快可以節(jié)約融資成本，提高資金使用效率。就下半年來說，銷售端的壓力是比較大的，需要加速推盤和回款。對投資端來說，我們認為下半年拿地機會要好于上半年，土地成本和競爭壓力均要小于上半年。

??上海調(diào)控力度很到位，政府對新房銷售違規(guī)行為零容忍，核心區(qū)域二手房掛牌量減少，預計下半年樓市將有所降溫

??易居新房集團上海公司執(zhí)行總經(jīng)理陳廣穎表示，上海的調(diào)控力度是非常到位的，近期又將住房贈與行為納入限購范圍，個人貸款利率上調(diào)。政府對于銷售管理也是非常細致的，絕對不允許出現(xiàn)任何的銷售亂象，這使得新房銷售變得越來越規(guī)范、公正、透明。比如近期某代理商在寶山某樓盤銷售過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，被相關部門要求今后一段時間不得在寶山區(qū)從事代理銷售活動，浦東某熱點樓盤開盤時甚至有經(jīng)偵人員到場監(jiān)督，防范出現(xiàn)違規(guī)。說明類似上海這種一線城市，調(diào)控更顯示出制度化的趨勢。目前來說，對房企影響比較大的是，今年以來銀行貸款緊張，部分已經(jīng)銷售的樓盤，銀行遲遲不能放款，導致企業(yè)回款困難；銀行對房企的談判能力大增，一般會要求房企先在本銀行存一大筆活期，才給部分個人貸款的額度。上海新房銷售目前困難不大，但集中開盤對人力資源的要求較高，需要管理好團隊，并進一步完善系統(tǒng)化、專業(yè)化、流程化、規(guī)范性和標準化。

??上海鼎銘房地產(chǎn)總經(jīng)理張志遠表示，我們公司門店主要集中在黃浦區(qū)。由于去年黃浦區(qū)拆遷量很大，動拆遷戶手中握有大筆的補償款，而市場供應的二手房源少，黃浦區(qū)部分房源過去一年房價大漲70%左右。目前房價基本保持平穩(wěn)，但預計也沒太大下跌空間，主要是去年房源消化得太厲害，現(xiàn)在掛牌房源太少，去年3月掛牌量在6000套左右，目前僅有1000多套。從近期的交易情況來看，銀行對首付來源和還款能力的審核非常嚴格，過去存在很多造假行為都被銀行拒絕，導致一些客戶無法獲得貸款，或者批貸放款很慢。近期，上海二手房掛牌價格實行核驗制度，黃浦多個小區(qū)（多為高端）的核驗價略低于市場價，管控并不明顯。另外還有一個現(xiàn)象，境外業(yè)主較多的小區(qū)，核驗價比較接近于市場價。預計在調(diào)控壓力和貸款趨緊的情況下，下半年黃浦、徐匯等中心城區(qū)會出現(xiàn)橫盤或者小幅降溫，買家與賣家都比較少。