市場克而瑞研究中心 2021-08-24 08:28:44 來源:丁祖昱評樓市
??杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局消息,8月18日,“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”。
??據(jù)介紹,該功能打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式,改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對稱的弊端。此外,平臺不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開展交易,還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能,實(shí)現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實(shí)名認(rèn)證用戶開放,經(jīng)紀(jì)人員無法查看,杜絕信息外泄,防止騷擾。
??一時間各大主流媒體紛紛報(bào)道和關(guān)注,有媒體表示,或受此消息影響,8月19日晚間,貝殼股價(jià)跌幅達(dá)14.86%。
??官方二手房交易平臺看似將打破傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的二手房銷售方式,事實(shí)上主要還是起到加強(qiáng)市場監(jiān)管的功效,重點(diǎn)整治發(fā)布虛假房源、二手房價(jià)格虛高、學(xué)區(qū)炒作等市場亂象,其對二手房交易市場影響有限。
??01
??政府推交易平臺意欲加強(qiáng)市場監(jiān)管
??據(jù)了解,杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺早在2016年就已上線,通過系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務(wù)升級等途徑,打造了集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務(wù)平臺。
??在當(dāng)時,該平臺徹底升級了傳統(tǒng)市場監(jiān)管模式,實(shí)現(xiàn)“由事前監(jiān)管變?yōu)槭虑?、事中、事后全過程監(jiān)管”,“由單一政府管理變?yōu)檎⑿袠I(yè)、社會共同監(jiān)督”和“由管人、管事、管行為變?yōu)楣芷脚_、管數(shù)據(jù)、管信用”的三大根本性轉(zhuǎn)變;開創(chuàng)了“覆蓋行業(yè)全體的信息備案機(jī)制”、“實(shí)名掛牌服務(wù)的大數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)機(jī)制”、“針對每單交易的記錄和評價(jià)機(jī)制”、“實(shí)時動態(tài)調(diào)整的星級評定機(jī)制”四項(xiàng)創(chuàng)新機(jī)制。
??目前,平臺實(shí)現(xiàn)近千家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、三千多家門店和近十萬名從業(yè)人員信息實(shí)時公示;累計(jì)掛牌房源一百多萬件,涉及房屋四十多萬套;交易評價(jià)量累計(jì)達(dá)三十多萬條。在平臺的管理下,累計(jì)發(fā)布行業(yè)檢查公示約569次,企業(yè)經(jīng)營異常目錄約558家、列入行業(yè)懲戒名單約22人,列入風(fēng)險(xiǎn)警示名單約7人。
??2021年8月18日,“個人自主掛牌房源”功能正式上線,據(jù)官網(wǎng)介紹,該功能的上線標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。
??長期以來,中介機(jī)構(gòu)在二手房市場扮演的是撮合交易的重要角色,其掌握三大優(yōu)勢:
??其一,信息不對稱,廣大的中介門店壟斷周邊小區(qū)全部待售房源信息,買家只有通過中介渠道才能在更大范圍挑選自己所鐘意的房源。
??其二,交易資金安全性,二手房交易的特點(diǎn)在于大額、低頻次,注定買賣雙方均是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型,通過增加中介機(jī)構(gòu)這層環(huán)節(jié),可以打破陌生人之間的信任壁壘,便有買賣雙方都能安心交易。
??其三,提供必要的服務(wù),表現(xiàn)于中介從業(yè)人員協(xié)調(diào)買賣雙方議價(jià),盡快達(dá)成買賣雙方都認(rèn)可的交易價(jià)格,并輔助辦理銀行貸款、交易過戶、繳納稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。
??表面上看,杭州上線“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”可以解決信息不對稱問題,省出了一大筆支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金。但實(shí)際來看,陌生人之間的信任關(guān)系極難構(gòu)建,尤其是大額交易的二手房市場,首要關(guān)注點(diǎn)便是交易資金的安全性,將對方想象成“非誠信者”也許是更安全的交易策略,才能將交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
??因此,政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”主要還是起到加強(qiáng)市場監(jiān)管的功效,對二手房交易市場影響有限,預(yù)計(jì)絕大多數(shù)二手房仍將通過中介渠道撮合成交,政府交易平臺實(shí)難做大交易規(guī)模,大幅提升市場占有率。
??02
??中介從業(yè)人員需加強(qiáng)管理規(guī)范
??短期看來,二手房交易去中介化較難成行,一方面,二手房業(yè)主較難接受將個人信息完全曝露于網(wǎng)絡(luò)化的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”,部分不良人員“鉆空子”的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)難有效規(guī)避。另一方面,即使政府平臺可以做到全面監(jiān)管買賣合同約定的交易資金,但由于二手房交易長期以來存在著做低總價(jià)合理避稅的“貓膩”,實(shí)際成交價(jià)與合同約定價(jià)之間的價(jià)差便成為交易資金風(fēng)險(xiǎn)的敞口,交易資金安全性實(shí)難做到全面保障。
??需要注意的是,雖然二手房在交易過程中去中介化較難成行,但是在具體操作的過程中的確也有部分從業(yè)人員不夠規(guī)范的現(xiàn)象,對此,2021年8月10日,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局就曾向各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信息發(fā)布的通知》。
??明確,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得發(fā)布包括炒作學(xué)區(qū)房及以個別成交案例、局部區(qū)域價(jià)格波動炒作市場行情等信息。包括發(fā)布背離“房住不炒”定位,不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信息、臆測房地產(chǎn)政策走向和趨勢及未經(jīng)核實(shí)的其他相關(guān)信息。
??要求,各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要高度重視房地產(chǎn)信息發(fā)布工作,切實(shí)履行主體責(zé)任,加強(qiáng)對本機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房地產(chǎn)信息的管理。全面梳理本機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員建立或參與的微博、微信公眾號、微信朋友圈、抖音、論壇、購房網(wǎng)絡(luò)群和網(wǎng)絡(luò)平臺等,強(qiáng)化機(jī)構(gòu)對相關(guān)賬號的備案管理,及時掌握信息,規(guī)范發(fā)布內(nèi)容。市、區(qū)兩級房管部門將進(jìn)一步加大對各類不當(dāng)信息發(fā)布行為的處置查處力度,不定期開展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房地產(chǎn)信息的檢查。
??我們認(rèn)為,從對整個行業(yè)的規(guī)范管理上看“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”的搭建具有一定的意義和效用,尤其是對發(fā)布虛假房源、二手房價(jià)格虛高、學(xué)區(qū)炒作等市場亂象的整治意義更高。
??03
??杭州二手房成交量已創(chuàng)近2年新低
??從目前杭州整體市場來看,雖然自2020年二季度以來,杭州新房市場明顯轉(zhuǎn)暖,成交持續(xù)高位運(yùn)行。甚至在進(jìn)入2021年之后,市場持續(xù)火爆,成交顯著放量。典型如5月,隨著前期認(rèn)購房源集中網(wǎng)簽備案,商品住宅成交面積飆升至432萬平方米,成交套數(shù)達(dá)到38428套,創(chuàng)歷史新高。1-7月,杭州累計(jì)成交1446萬平方米,同比增長70%,較2019年同期更是翻倍增長。
??然而,隨著金融政策收緊的影響,利率提高以及房貸緊縮,導(dǎo)致購房者購房成本加大,購房意愿大幅度降低,二手房的成交量自2021年3月達(dá)到高點(diǎn)以來目前已經(jīng)連續(xù)4個月下滑。
??2021年7月,杭州全市(除富陽、臨安外)共成交6326套二手住宅,環(huán)比下跌22.3%,同比下跌40.3%,且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低(疫情及春節(jié)假期除外)。成交量持續(xù)走低的同時,成交金額不斷下跌,7月全市僅成交197億,較6月下跌23.5%,成交單價(jià)也有所回調(diào)。
??進(jìn)入8月,二手房市場仍然不容樂觀。一方面,“8.5新政”出臺,導(dǎo)致樓市房票直接砍掉30%,三成購房者失去了買房資格,二手住宅市場將受到一定的沖擊。另一方面,由于新房市場供應(yīng)開閘,其中不乏市場期待已久的紅盤,部分有買房資格的購房者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場,后續(xù)二手房的成交規(guī)模也將大概率延續(xù)下行趨勢。
圖:2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價(jià)(單位:套、元/平方米)
??數(shù)據(jù)來源:CRIC
??展望未來,政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”并非完全取代中介機(jī)構(gòu),主要目標(biāo)還是加強(qiáng)二手房市場監(jiān)管。而對二手房市場而言,二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”,難免將延長二手房交易周期,二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場。在調(diào)控政策層層加碼后,熱點(diǎn)城市一、二手房市場或?qū)⒚黠@降溫,成交將逐漸回落至正常水平,但并不會明顯失速,房價(jià)也將趨勢性走穩(wěn)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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