??業(yè)績(jī)表現(xiàn)長(zhǎng)期處在行業(yè)頭部位置的萬科也出現(xiàn)凈利下跌的局面。

??8月29日，萬科發(fā)布2021年半年度報(bào)告，上半年總營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%。

??報(bào)告期內(nèi)，公司毛利率為22.9%，同比下降8.87個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為9.7%，同比下降3.05個(gè)百分點(diǎn)。

??翻看歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，萬科上次中報(bào)凈利潤(rùn)下滑還要追溯到2002年。當(dāng)年，萬科半年報(bào)歸母凈利潤(rùn)同比下滑16.6%。

??萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在8月30日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年凈利潤(rùn)同比下降有三方面原因：第一，銷售規(guī)模的增長(zhǎng)有限；第二，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降較快，稅后毛利率從24%降至18%，未扣稅毛利率從32%降到23%，其中地價(jià)占比在不斷升高，這會(huì)逐步體現(xiàn)到以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上；第三，是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來的影響，轉(zhuǎn)型效果要體現(xiàn)出來還需要時(shí)間。

??梳理萬科2021半年度財(cái)報(bào)可以看到，萬科北方區(qū)域銷售額從2020年同期162.51億元增加到了今年同期的231.70億元，增長(zhǎng)了42.58%，而利潤(rùn)從去年同期的20.35億元下降到了今年的17.36億元，下降了14.69%，其毛利僅為7.49%，少于相比其他區(qū)域至少4個(gè)百分點(diǎn)。由此看來，萬科北方區(qū)域顯然成為拉低總體利潤(rùn)的重要因素。

??對(duì)此，記者聯(lián)系萬科北京區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人尋求采訪，但截至發(fā)稿并未獲得回復(fù)。

??一位閩系房企副總裁在受訪時(shí)表示，近年來，北方區(qū)域的各大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力和潛力整體比南方差不少，消費(fèi)者的消費(fèi)能力偏弱，營(yíng)商環(huán)境也有待提升。這是不少房企在北方區(qū)域發(fā)展受阻的很重要的大背景。

??近20年來利潤(rùn)首度下跌

??財(cái)報(bào)顯示，萬科上半年?duì)I收中，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1443.3億元，占比86.36%；期內(nèi)，每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.98%，較上年同期下降1.41個(gè)百分點(diǎn)。

??分業(yè)務(wù)類型看，上半年?duì)I業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為1575.3億元，占比94.3%；來自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為85.7億元，占比5.1%。

??負(fù)債方面，萬科一季度順利回歸“綠檔”。截至報(bào)告期末，該集團(tuán)凈負(fù)債率為20.2%；持有貨幣資金1952.2億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和843.0億元，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為69.7%。

??上半年，萬科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額67.8億元，同比下降70%；其中第二季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額-101億元，同比下降139.5%。

??截至2021年6月30日，萬科總資產(chǎn)規(guī)模1.96萬億元，比年初增長(zhǎng)4.59%；總負(fù)債規(guī)模1.59萬億元，比年初增長(zhǎng)4.74%；資產(chǎn)負(fù)債率81.40%，比年初上升0.12個(gè)百分點(diǎn)。

??數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科的稅后毛利率為18%，同比下降了6個(gè)百分點(diǎn)，稅前毛利率為23%，同比下降了9個(gè)百分點(diǎn)，這也是其近20年來利潤(rùn)首度下跌。

??根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值為23.1%，平均值為24%，可見萬科毛利率低于行業(yè)平均值。

??實(shí)際上，萬科近幾年的利潤(rùn)率水平一直處于下滑狀態(tài)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，萬科每一年的毛利率分別為37.48%、36.25%、29.25%，同期凈利率水平分別為16.55%、14.99%、14.15%。但總體而言，利潤(rùn)水平仍能保持正增長(zhǎng)。

??若將萬科的營(yíng)收和利潤(rùn)分區(qū)域拆開來看，則可以更細(xì)致地了解到利潤(rùn)下跌的主要因素。

??根據(jù)財(cái)報(bào)，今年上半年，萬科南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域、西北區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入分別為425.18億元、449.68億元、231.70億元、369.92億元和78.48億元，對(duì)應(yīng)的分部利潤(rùn)為62.93億元、59.06億元、17.36億元、43.79億元和16.44億元，分布利潤(rùn)率分別為14.80%、13.13%、7.49%、11.83%、20.94%。其中，僅有北方區(qū)域的利潤(rùn)率小于10%。

??北方區(qū)域還需要時(shí)間

??考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)收和利潤(rùn)的結(jié)算有延遲，則要關(guān)注到此前幾年北方區(qū)域的表現(xiàn)。

??根據(jù)萬科財(cái)報(bào)，其北方區(qū)域包含如下城市:北京、天津、沈陽(yáng)、鞍山、大連、青島、長(zhǎng)春、煙臺(tái)、吉林、太原、 唐山、廊坊、撫順、秦皇島、晉中、營(yíng)口、濟(jì)南、石家莊、臨沂、包頭、盤錦、張家口、哈爾 濱、淄博、威海及雄安新區(qū)等。

??時(shí)間回到2015年，頂著萬科最年輕管理層的劉肖從杭州來到北京，擔(dān)任北萬總經(jīng)理。隨后劉肖對(duì)萬科北方區(qū)域進(jìn)行了大刀闊斧的改革，其中包括存量資產(chǎn)改造、商業(yè)、泊寓、萬鏈裝修、V-link、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等不少投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)的項(xiàng)目。

??就其開發(fā)業(yè)務(wù)本身而言，由于自持土地的獲取，導(dǎo)致資金占用過多，拖累了主業(yè)增速。

??2016年11月，萬科以109億元（50億元18號(hào)地+59億元與住總聯(lián)合19號(hào)地）總地價(jià)拿下兩塊100%自持地塊，即萬科翡翠書院項(xiàng)目。據(jù)媒體報(bào)道稱，加上建安成本、裝修成本、財(cái)務(wù)成本和運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本，翡翠書院累計(jì)投入成本接近170億元。

??另外，北京萬科還有兩個(gè)含自持比例的項(xiàng)目，一個(gè)是2017年7月拿地的七橡墅，自持面積比例40%；另一個(gè)是2017年8月拿地的翡翠云圖，地塊自持面積比例44%。

??從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，北方區(qū)域盈利下滑的問題，并不只在今年上半年期間顯現(xiàn)。2020年，萬科北方區(qū)域銷售額1501.74億元，創(chuàng)下近6年來新高，但其在整個(gè)萬科銷售額中貢獻(xiàn)的比例21.33%，創(chuàng)下近6年來新低。

??銷售額創(chuàng)下新低帶來的是萬科北方區(qū)域收入、利潤(rùn)的增長(zhǎng)疲軟。2020年萬科北方物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入674.43億元，創(chuàng)下近三年新低，占比16.91%，創(chuàng)下近6年新低；凈利潤(rùn)33.97億元，創(chuàng)下近4年新低，占比7.21%創(chuàng)下近6年新低。

??從分區(qū)域營(yíng)收看，在萬科劃分的五大區(qū)域中，北方區(qū)域2020年貢獻(xiàn)營(yíng)收674.43億元，占比16.91%，權(quán)益凈利潤(rùn)僅為33.97億元，占比7.21%，權(quán)益凈利率4.87%，遠(yuǎn)低于西北區(qū)域在內(nèi)的其他四大區(qū)域10%以上的權(quán)益凈利率。

??一位曾在北京國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北方區(qū)域通常是京津冀、東北、河北、山東幾個(gè)大的片區(qū)。從2017年上半年那輪調(diào)控開始，環(huán)北京區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)就陷入低谷，不少身處其中的房企都沒能有所作為。在他看來，東北、山東等片區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)一直不溫不火。整體而言，在過去以及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間里，如果調(diào)控政策始終保持當(dāng)前的狀況，北方區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)堪憂。

??在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬科北方區(qū)域此前公布了未來三年發(fā)展的五個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展方向，主要包括TOD、舊改、科創(chuàng)園、文創(chuàng)園、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

??正如總裁祝九勝所說，萬科“轉(zhuǎn)型效果要體現(xiàn)出來，還需要時(shí)間”。這個(gè)問題，就要看劉肖的繼任者盧冰能否給出答案。