二手房指導價出臺一周 廣州有豪宅降價近500萬元

市場曾冬梅 2021-09-10 10:49:51 來源:中房報

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??“我剛退訂了,損失8萬元定金。”9月8日,廣州一位業(yè)主跟中國房地產(chǎn)報記者表示,之前以12萬元/平方米下定的學位房不想要了,因為政府指導價只給到8.1萬元/平方米。按廣州目前二手市場的走勢,她認為那套房子以后的跌幅絕對不止8萬元,現(xiàn)在退還能少虧點。

??8月31日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》和首批96個熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格,大部分小區(qū)的參考價為今年市場成交價的70%-80%,還有一些是直接打了5折。

??政策發(fā)布沒多久,此前抱團漲價的業(yè)主陣營就出現(xiàn)了分化。市場消息顯示,位于廣州珠江新城的豪宅——凱旋新世界在9月5日成交了一套156平方米的單位,成交價2088萬元,相較2580萬元的掛牌價直降了492萬元,跌幅約19%。

??廣州中原地產(chǎn)統(tǒng)計了新政出臺一周業(yè)主們放盤價的變化情況,發(fā)現(xiàn)在調(diào)價的業(yè)主中,51%是愿意適當降價的,能接受超過10%降幅的業(yè)主有6%。

??幾個魔幻的成交案例

??地處珠江新城、擁有南向一線江景的凱旋新世界是廣州的豪宅標桿之一。在今年的5月份,該項目的廣粵尊府組團有一套法拍房以108%的溢價率成交,成交總價3220.4萬元,單價為18.75萬/平方米。到了7月份,有業(yè)主放盤一套望江單位,總價7350萬元,單價高達30萬元/平方米。

??9月5日成交的那套單位雖然不是這個最貴的組團,但此前的放盤價也達到了16.5萬元/平方米。而地方政府給凱旋新世界劃定的交易參考單價是88311元/平方米,幾乎是腰斬了。但業(yè)主顯然不愿意接受價格指導,在降價500萬元后,這套單位的實際成交單價是約13.4萬元/平方米。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,同一天,珠江新城還成交了另一套豪宅房源。中海景暉華庭一套132.61平方米的住宅,原掛牌價為2254萬元,最終的成交價是1800萬元,相當于8折。13.57萬元/平方米的成交單價,對比接近17萬元/平方米的放盤單價,還是比較有吸引力的,但離76451元/平方米的交易參考價仍有很大一段距離。

??在這之前,已經(jīng)有兩個熱門小區(qū)的業(yè)主先一步試探新政的底線。同處珠江新城的保利心語花園拿到的是96957元/平方米的指導價,而此前業(yè)主普遍的放盤價在15萬元/平方米以上。新政發(fā)布的第3天,該盤有一位業(yè)主便打著堅決執(zhí)行政府指導價賣房的口號將放盤價下調(diào)到9.6萬元/平方米,105平方米的單位只賣1015萬元。但當想撿便宜的買家蜂擁而至時才發(fā)現(xiàn)被套路了,業(yè)主提出了價高者得的要求,據(jù)中介透露,最后的競價已經(jīng)達到了1500萬元。蘭亭盛薈也是同樣的操作手法,業(yè)主放出一套65平方米的兩房單位,宣稱按政府指導價只賣355萬元,單價5.46萬元/平方米,買家們看房后得知需要競價,而業(yè)主的心理價是在510萬元左右,最終,有買家給了515萬元的全款成交。

??“現(xiàn)在的二手市場確實挺魔幻的,因為無論是業(yè)主還是買家,都不知道市場價究竟去到了哪里?!睆V州一位中介表示,如今廣州的二手房交易就跟開“盲盒”一樣。

??愿意降價的業(yè)主多了

??廣州的二手住房交易參考價格,是由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎上,綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素來確定的??硕鹫细鱾€樓盤近兩年成交價,發(fā)現(xiàn)目前公布的交易參考價基本在今年市場成交價的70%-80%左右,與2020年全年的單盤成交價較為接近。低于70%的也不在少數(shù),例如海珠區(qū)的珠江帝景苑,參考價為54593元/平方米,而8月份的放盤價基本是在10萬元/平方米以上。天河區(qū)的東方新世界,業(yè)主放盤價在12.8萬元/平方米左右,參考價只給了76922元/平方米。

??根據(jù)政策要求,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺等應對掛牌房源開展對照自查,不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關機構,應將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務的參考依據(jù)之一。

??貝殼方面對中國房地產(chǎn)報記者表示,9月7日下午,公司的相關平臺已經(jīng)重新上線了廣州96個熱門小區(qū)的房源,在售房源均以官方指導價為參考,具體成交價格則需要買賣雙方再進一步溝通?!拔覀円彩翘栒俑鱾€合作品牌督導經(jīng)紀人以參考價作為參考依據(jù),給予買賣雙方風險提示及建議?!睋?jù)介紹,目前貝殼平臺上涉及這96個小區(qū)的房源有5000多套。

??中原地產(chǎn)在參考價出臺后也先下架了平臺上的房源,從9月3日開始,中原地產(chǎn)網(wǎng)&中原找房APP上的房源就開始陸續(xù)更新了。在8月31日前,這96個小區(qū)約有2600套的房源在該公司的平臺上展示,房價信息更新后是約2000套。減少的600套有部分是業(yè)主要求下架的,也有部分是尚在溝通中。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為,廣州發(fā)布的首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格與深圳情況類似,如果同樣應用到銀行的按揭貸款業(yè)務當中,勢必對廣州的二手住房交易產(chǎn)生重大沖擊,這在當前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長的背景下可謂雪上加霜,市場調(diào)整和行業(yè)調(diào)整在所難免。

??據(jù)了解,目前廣州已有部分銀行以參考價為基準發(fā)放按揭貸款,買家的首付壓力明顯上升。

??業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了微妙變化,從待價而沽到著急出貨的不在少數(shù)。在新政出臺的當晚,就有不少業(yè)主表示想賣房,還有一些業(yè)主直接將放盤價下調(diào)了10萬元-20萬元。不在參考價范圍的小區(qū)也難以獨善其身,芭堤水岸一套90.55平方米的房源,9月9日的報價是725萬元,單價約80067/平方米,鏈家app上的信息顯示,這套房子近兩周已經(jīng)降了2次價,共降了45萬元。

??貝殼研究院廣州分院統(tǒng)計了9月第1周的二手成交情況,觀察到在二手房參考價格政策下,市場活躍度明顯下降,業(yè)主價格預期加速松動,中介的帶看量環(huán)比下滑明顯,降價房源占比大幅提高,議價空間加大。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)更為細致,該公司統(tǒng)計了9月第1周業(yè)主的調(diào)價情況,結果顯示51%的業(yè)主愿意適當降價,30%的業(yè)主可接受房屋總價下降5%,15%的業(yè)主能接受5%-10%的降幅,即便是超過10%的降幅,也有6%的業(yè)主表示可接受。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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